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Si llevas tiempo ahorrando y aún te falta para llegar al 20% de entrada más el 10–12% de gastos de compraventa, es normal que explores todas las opciones. Esa brecha financiera es el principal obstáculo para muchos compradores de primera vivienda. El préstamo personal es una posibilidad real, aunque conlleva implicaciones legales y financieras concretas que conviene entender antes de dar el paso.
¿Es legal pedir un préstamo personal para cubrir la entrada de una hipoteca?
Legalmente, nadie te impide solicitar un préstamo personal antes de pedir una hipoteca. Sin embargo, la Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario, obliga a los bancos a realizar una evaluación exhaustiva de la solvencia del cliente. Esta evaluación incluye consultar la CIRBE (Central de Información de Riesgos del Banco de España), donde quedan registrados todos los préstamos vigentes.
Si el banco detecta que tienes un préstamo personal activo al solicitar la hipoteca —algo que ocurrirá casi con certeza—, puede denegar la operación o reducir el importe concedido. Según el artículo 11 de la Ley 5/2019, el prestamista debe asegurarse de que el prestatario puede devolver el crédito; si el préstamo personal compromete esa capacidad, la hipoteca queda condicionada.
¿Cuánto endeudamiento implica combinar hipoteca y préstamo personal?
Supón que quieres comprar un piso de 200.000 € y tienes ahorrado solo el 10% (20.000 €). Necesitas cubrir otro 10% con un préstamo personal (20.000 €) y los gastos de compraventa —unos 20.000–24.000 € adicionales en impuestos, notaría y registro.
| Concepto | Importe estimado | Tipo de financiación |
|---|---|---|
| Hipoteca (80% del precio) | 160.000 € | Hipoteca a 25 años |
| Entrada que falta (10%) | 20.000 € | Préstamo personal a 5 años |
| Gastos de compraventa (~10–12%) | 20.000–24.000 € | Ahorro propio (no financiable) |
Con el Euribor en el 2,798% (cierre junio 2026, Banco de España. Cálculo orientativo.), una hipoteca variable de 160.000 € a 25 años con diferencial del 1% supondría una cuota aproximada de 830 €/mes. Un préstamo personal de 20.000 € a 5 años al 8% TAE implicaría una cuota adicional de unos 405 €/mes. En total: más de 1.235 €/mes en cuotas. Para no superar el 35% de los ingresos netos, la unidad familiar necesitaría ingresar al menos 3.530 €/mes netos.
¿Qué aspectos financieros debes tener en cuenta con esta estrategia?
Más allá de la viabilidad matemática, hay tres factores específicos que los compradores suelen subestimar:
- Impacto en la aprobación de la hipoteca. Si el banco detecta el préstamo en CIRBE antes de aprobar la hipoteca, puede rechazar la operación o conceder menos importe del esperado.
- Tipos de interés asimétricos. Los préstamos personales tienen un coste muy superior al hipotecario. Según datos del Banco de España (2024-2025), el TAE medio de los préstamos al consumo en España supera el 7–9%, frente al 3–4% de una hipoteca variable o fija actual.
- Margen ante imprevistos reducido. Con dos cuotas altas y capacidad de ahorro mensual limitada, cualquier gasto inesperado puede comprometer el cumplimiento de ambos pagos.
Hipotecas al 90–95%: la alternativa para jóvenes compradores
Desde 2024, algunos bancos ofrecen hipotecas de hasta el 90% o el 95% del valor de tasación para compradores menores de 35 años que adquieren su primera vivienda habitual. En lugar de pedir un préstamo externo para cubrir la entrada, el propio banco financia una parte mayor del precio.
Las condiciones habituales incluyen ingresos estables demostrables, un perfil crediticio sólido (sin deudas previas relevantes) y, en muchos casos, la contratación de productos vinculados como seguro de vida o cuenta nómina. No son accesibles para todos los perfiles, pero para quienes cumplen los requisitos representan una vía más ordenada que combinar dos préstamos.
Si quieres ver qué cuota podrías asumir según tu situación, usa el simulador de hipotecas de Fotocasa y obtén una estimación antes de hablar con tu banco — es un buen punto de partida para llegar a esa conversación con los números claros.
¿Qué es el aval ICO para comprar casa y a quién ayuda?
El aval del ICO (Instituto de Crédito Oficial) es una garantía pública ampliada en 2024, destinada a jóvenes menores de 35 años y a familias con menores a cargo. El Estado avala hasta el 20% del valor de tasación, lo que permite a los bancos conceder hipotecas de hasta el 100% sin asumir la totalidad de la exposición crediticia.
Los requisitos principales, según el Real Decreto aprobado por el Ministerio de Vivienda, son:
- Ingresos anuales no superiores a 37.800 € brutos (o 75.600 € para unidades familiares con menores a cargo).
- Que sea la primera vivienda habitual y permanente del solicitante.
- Que el precio de la vivienda no supere los 300.000 €.
- No haber sido titular de otra vivienda en los diez años anteriores.
El aval ICO no elimina la necesidad de ahorrar para los gastos de compraventa —impuestos, notaría y registro—, que siguen siendo responsabilidad del comprador y oscilan entre el 10% y el 12% del precio según la comunidad autónoma.
Comparativa: préstamo personal vs. alternativas para la entrada
| Opción | Ventaja principal | Consideración clave |
|---|---|---|
| Préstamo personal para la entrada | Accesible sin restricción de edad o ingresos | Puede condicionar la hipoteca; coste financiero alto (TAE 7–9%) |
| Hipoteca al 90–95% | Un solo préstamo, a tipo hipotecario | Requisitos de perfil exigentes; no todos los bancos lo ofrecen |
| Aval ICO | Acceso al 100% sin ahorro para la entrada | Límite de ingresos y precio de vivienda; solo primera vivienda |
| Ahorro propio + espera | Sin deuda adicional; mejores condiciones hipotecarias | Requiere tiempo; posible variación de precios durante la espera |
¿Qué dice la Ley 5/2019 sobre la evaluación de solvencia?
La Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario obliga a los prestamistas a evaluar la solvencia del solicitante de forma rigurosa y documentada. Si el banco concede la hipoteca sin haber detectado una deuda previa relevante, puede incurrir en responsabilidad; si la detecta y la concede de todos modos, asume una exposición que influye en sus propias provisiones de capital.
En la práctica, intentar ocultar un préstamo personal tomándolo justo antes de la solicitud hipotecaria rara vez funciona: los plazos de actualización de la CIRBE son cortos y los bancos cruzan datos con agencias de scoring crediticio.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tiempo antes de pedir la hipoteca debo haber cancelado el préstamo personal?
No existe un plazo legal mínimo, pero lo habitual es que los bancos exijan que el préstamo esté cancelado y liquidado antes de la firma hipotecaria, y que la CIRBE lo refleje como saldado. Ese proceso puede tardar entre 30 y 90 días desde la cancelación efectiva. Anticipar la cancelación cuatro o seis meses antes de iniciar el proceso hipotecario es la práctica más segura para no comprometer la aprobación.
¿El aval ICO cubre también los gastos de compraventa?
No. El aval ICO cubre hasta el 20% del valor de tasación de la vivienda, lo que permite a los bancos financiar hasta el 100% del precio. Sin embargo, los gastos de compraventa —impuestos de transmisiones, IVA en obra nueva, notaría y registro— quedan fuera de la cobertura y deben pagarse con ahorro propio. Estos gastos oscilan entre el 10% y el 12% del precio, dependiendo de la comunidad autónoma y del tipo de vivienda.
¿Un préstamo de un familiar computa como deuda en la CIRBE?
Un préstamo entre particulares no aparece en la CIRBE si no está formalizado ante notario como contrato de préstamo con inscripción registral. Sin embargo, los bancos solicitan cada vez con más frecuencia el origen documentado de los fondos propios durante el proceso hipotecario. Una donación formalizada no computa como deuda, pero puede tener implicaciones fiscales en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones según la comunidad autónoma.
¿Puede el banco aprobar la hipoteca si ya sabe que tengo el préstamo personal?
Algunos bancos valoran la operación de forma global y pueden aprobar la hipoteca si la suma de cuotas no supera su umbral interno de endeudamiento, habitualmente el 35–40% de los ingresos netos. En ese caso, el comprador asume las dos deudas simultáneamente. Cualquier subida del Euribor encarece la cuota hipotecaria mientras el préstamo personal mantiene su tipo fijo alto, lo que reduce el margen de maniobra.
Este artículo ha sido redactado con la asistencia de Inteligencia Artificial y validado, editado y verificado por el equipo editorial de Fotocasa. Conoce más sobre nuestro uso de IA aquí.
La información de este artículo tiene carácter exclusivamente orientativo e informativo. No constituye asesoramiento financiero, jurídico ni fiscal. Las condiciones de financiación, tipos de interés y requisitos de los programas públicos pueden variar. Consulta siempre con tu entidad financiera y, si es necesario, con un asesor independiente antes de tomar decisiones de endeudamiento.
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