Marta Miró (Punto Habitat): «En venta prevemos estabilidad y en alquiler un mercado muy condicionado por la regulación»

El acceso a la vivienda en Barcelona se ha convertido en uno de los desafíos más complejos y dinámicos de España. Con un Euríbor que ronda el 2,8% en junio de 2026 afectando a los compradores y una falta crítica de stock residencial que satura el mercado de arrendamiento , tanto ciudadanos como propietarios se enfrentan a un escenario lleno de incertidumbres informativas y normativas.

Para arrojar luz sobre esta situación, en Fotocasa entrevistamos a Marta Miró, Gerente de Punto Habitat, una agencia con más de 30 años de trayectoria en la capital catalana. En esta conversación, Miró analiza las barreras presupuestarias en distritos como el Eixample , las claves de supervivencia para los inquilinos , el impacto de la reputación online en el sector y el futuro de un mercado inmobiliario donde la tecnología es imprescindible, pero el acompañamiento humano sigue siendo insustituible.

Pregunta: Barcelona es uno de los mercados inmobiliarios más dinámicos y complejos de España. ¿Qué preocupaciones os trasladan actualmente los usuarios que quieren comprar o alquilar vivienda en la ciudad?

Respuesta: Ahora mismo vemos preocupaciones muy distintas entre quien quiere comprar y quien busca alquiler, aunque ambas parten de una misma realidad: la dificultad de acceso a la vivienda en Barcelona.

En compra, la principal preocupación es que los salarios no han crecido al mismo ritmo que el precio de la vivienda en los últimos años. Eso ha reducido mucho la capacidad real de compra. Por ejemplo, en zonas como el Eixample, detectamos que el presupuesto máximo de esfuerzo de muchos compradores está hoy entre los 400.000 y 430.000 euros. El problema es que, dentro de esa franja, la oferta es muy limitada y, en la mayoría de los casos, hablamos de viviendas que requieren una reforma integral, con el sobrecoste que eso implica. A esto se suma que la financiación vuelve a ser más exigente: el Euríbor estaba en el 2,08% en junio de 2025 y en junio de 2026 ronda ya el 2,8%, lo que impacta directamente en la cuota hipotecaria y en la capacidad de endeudamiento de las familias.

En alquiler, la preocupación principal es aún más evidente: la falta de oferta. La disponibilidad de vivienda de larga estancia en Barcelona se ha reducido muchísimo y eso genera una competencia altísima. En nuestro caso, cada vez que publicamos una vivienda de alquiler estable recibimos una media de 220 solicitudes, una cifra que refleja claramente la presión actual del mercado.

P: Punto Habitat cuenta con casi tres décadas de experiencia en Barcelona y miles de operaciones de alquiler realizadas. ¿Cómo ha cambiado el perfil del cliente en todos estos años?

R: El cliente ha cambiado muchísimo. Hace veinte o treinta años confiaba más en la agencia como fuente principal de información; hoy llega mucho más informado, compara precios, analiza zonas y conoce perfectamente la oferta disponible a través de los portales. Eso hace que sea un cliente más exigente, pero también más consciente del mercado.

Al mismo tiempo, el contexto ha cambiado. Antes, en muchos casos, el alquiler era una etapa temporal antes de comprar. Hoy para mucha gente se ha convertido en una solución a medio o largo plazo, ya sea por el precio de compra, por el coste de financiación o por un cambio en la forma de vivir y trabajar.

También hemos visto una evolución importante en lo que el cliente espera de nosotros. Ya no busca solo que le enseñemos una vivienda o le gestionemos una operación; busca seguridad, transparencia y acompañamiento. Quiere entender bien qué firma, qué implica y qué riesgos existen.

En un mercado como Barcelona, cada vez más rápido y complejo, nuestro papel ha evolucionado de intermediarios a asesores. Y esa transformación ha sido clave.

P: Muchas personas sienten que encontrar piso en Barcelona es cada vez más difícil. ¿Qué recomendaciones prácticas daríais a quienes están buscando vivienda actualmente?

R: En el caso del comprador, lo más importante es definir bien el presupuesto real desde el inicio, incluyendo no solo el precio de compra, sino impuestos, gastos y posibles reformas. Muchas veces vemos compradores que encuentran una vivienda que encaja en precio, pero no han calculado el coste total de la operación. También es fundamental tener clara la capacidad de financiación antes de empezar a visitar, porque cuando aparece una buena oportunidad hay que poder reaccionar rápido.

Calcular qué alquiler me puedo permitir

Además, recomendamos mirar la vivienda con una visión más técnica: estado real del inmueble, comunidad, derramas previstas, eficiencia energética o potencial de reforma. Comprar bien no es solo encontrar un piso bonito, sino hacer una buena inversión.

Para quien busca alquiler, la clave está en la agilidad y en la preparación documental. Hoy la competencia es altísima y una vivienda bien situada puede generar cientos de solicitudes en pocos días. Tener preparada toda la documentación —ingresos, solvencia, referencias— marca mucha diferencia.

Y algo importante en ambos casos: apoyarse en profesionales. En un mercado tan tensionado y complejo como el de Barcelona, contar con asesoramiento no solo ahorra tiempo, sino que reduce errores y aporta mucha seguridad.

P: Uno de vuestros focos es la gestión integral del alquiler. ¿Qué ventajas tiene para un propietario delegar este proceso en profesionales?

R: La principal ventaja es la tranquilidad. Gestionar un alquiler en Barcelona se ha vuelto mucho más complejo que hace unos años, especialmente por los cambios normativos y por la regulación de precios en zonas tensionadas.

Para un propietario, delegar en profesionales significa asegurarse de que todo el proceso se hace correctamente: desde la comprobación del índice de referencia y los límites aplicables, hasta la selección del inquilino, la preparación documental, la redacción del contrato y el cumplimiento de las obligaciones legales.

Además, en un mercado con tanta demanda, no se trata solo de alquilar rápido. Se trata de alquilar bien: escoger un perfil solvente, reducir riesgos de impago o incidencias, proteger el inmueble y evitar errores que puedan generar problemas a futuro.

Calculadora de rentabilidad de vivienda de alquiler

Nuestra labor es aportar seguridad, filtro y acompañamiento durante toda la vida del alquiler. Al final, el propietario no busca únicamente rentabilidad; busca estabilidad, cumplimiento normativo y tranquilidad.

P: También ofrecéis valoraciones inmobiliarias rápidas y personalizadas. ¿Por qué es tan importante fijar correctamente el precio de una vivienda desde el principio?

R: Porque el precio de salida condiciona toda la estrategia comercial. En Barcelona el comprador está muy informado, compara mucho y detecta rápido cuándo una vivienda está por encima de mercado. Si el precio inicial no está bien ajustado, el inmueble pierde fuerza justo en el momento clave: las primeras semanas de publicación, que es cuando suele concentrarse mayor interés.

Una valoración correcta permite salir al mercado con una posición competitiva, generar visitas de calidad y evitar que la vivienda se “queme” en los portales. Cuando un inmueble acumula demasiado tiempo publicado, transmite la sensación de que algo no encaja y eso reduce la capacidad de negociación del propietario.

Por eso insistimos tanto en valorar bien desde el inicio. No se trata de poner el precio más alto posible, sino el precio que maximiza el resultado final de la operación dentro de un plazo razonable.

P: La confianza es un factor decisivo para muchos usuarios. ¿Qué aspectos debería valorar alguien antes de escoger una agencia inmobiliaria?

R: Lo primero es la experiencia y el conocimiento real del mercado donde opera. En una ciudad como Barcelona, cada barrio funciona de forma distinta y entender esas diferencias es clave para asesorar bien, tanto en venta como en alquiler.

También es importante la transparencia. El cliente tiene que saber desde el principio cómo trabaja la agencia, qué servicios ofrece y qué puede esperar durante todo el proceso.

Otro aspecto fundamental es la capacidad de acompañamiento. Hoy una operación inmobiliaria no es solo enseñar una vivienda o publicar un anuncio; implica asesoramiento jurídico, comercial y estratégico. Una buena agencia debe ser capaz de anticipar problemas y aportar soluciones.

Y, por supuesto, la reputación. Las opiniones de otros clientes son una referencia muy útil porque reflejan la experiencia real y el nivel de confianza que genera esa agencia.

Al final, más allá de vender o alquilar, lo importante es sentir que estás bien asesorado y que quien te acompaña defiende tus intereses con profesionalidad.

P: Las opiniones y experiencias de otros clientes tienen hoy mucho peso en la toma de decisiones. ¿Cómo influye la reputación online en vuestro trabajo diario?

R: Influye muchísimo. Hoy la reputación online es una parte esencial de la confianza y, para muchos clientes, es el primer filtro antes de contactar con una agencia.

En la gestión de alquileres, además, tratamos situaciones especialmente sensibles: entregas de vivienda, incidencias, reparaciones, expectativas entre propietario e inquilino o liquidaciones al finalizar un contrato. Son momentos en los que la comunicación y la transparencia son fundamentales.

Por eso intentamos explicar bien cada proceso, actuar con rigor y dar respuesta siempre que surge una incidencia o existen desavenencias entre propietario e inquilino.

Cuando haces bien las cosas de forma constante, la reputación acaba construyéndose sobre una trayectoria. PUNTO HABITAT se fundó en 1995 y llevamos más de 30 años gestionando ventas y alquileres en Barcelona. Esa experiencia, junto con la confianza de muchos propietarios e inquilinos a lo largo del tiempo, es lo que realmente sostiene nuestra reputación más allá de una opinión puntual.

P: Cada vez más propietarios buscan tranquilidad y seguridad jurídica en el alquiler. ¿Qué medidas ayudan a minimizar riesgos e incidencias?

R: La primera medida, y probablemente la más importante, es una buena selección del inquilino. Analizar bien la solvencia, la estabilidad laboral y la capacidad real de pago reduce muchísimo el riesgo desde el inicio.

La segunda es hacer bien toda la parte documental y contractual. Un contrato bien redactado, actualizado y adaptado a la normativa vigente es clave para evitar problemas futuros.

Guía práctica si vas a poner tu vivienda en alquiler

También es fundamental dejar muy claros desde el principio aspectos como el estado de la vivienda, las responsabilidades de mantenimiento, el inventario o las condiciones de entrega. Muchas incidencias aparecen por falta de definición o por expectativas mal gestionadas.

Y algo muy importante: hacer seguimiento. La gestión no termina con la firma del contrato. Un buen acompañamiento durante la vigencia del alquiler permite detectar incidencias a tiempo, mediar cuando es necesario y mantener una relación equilibrada entre propietario e inquilino.

Al final, minimizar riesgos no depende de una sola medida, sino de hacer bien todo el proceso, desde la comercialización hasta la finalización del contrato.

P: El mercado inmobiliario se ha digitalizado muchísimo, pero muchas personas siguen valorando el trato cercano. ¿Cómo combináis tecnología y atención personalizada dentro de vuestra filosofía de trabajo?

R: La tecnología hoy es imprescindible y forma parte de nuestro día a día: nos permite dar más visibilidad a los inmuebles, agilizar procesos, filtrar mejor la demanda y ofrecer herramientas como tours virtuales, firma digital o seguimiento documental. Todo eso mejora mucho la eficiencia.

Pero en nuestro sector hay algo que la tecnología no puede sustituir: la confianza y el acompañamiento humano. En Punto Habitat creemos mucho en esa combinación. Contamos con dos puntos de atención al cliente en el centro de Barcelona, lo que nos permite estar cerca tanto de propietarios como de compradores e inquilinos y ofrecer una atención presencial real cuando la necesitan.

Además, desde el primer momento, nuestros clientes reciben un trato totalmente personalizado y continuo por parte de nuestro equipo humano. No entendemos una operación inmobiliaria como algo puntual, sino como un proceso donde surgen dudas, decisiones importantes y muchas veces cierta incertidumbre. Nuestro trabajo es acompañar, asesorar y estar presentes en cada fase.

Dudas resueltas de la ley de alquiler temporada y de habitaciones de Catalunya

La tecnología nos ayuda a ser más rápidos; el equipo humano es lo que nos permite hacerlo bien. Y creemos que esa combinación es precisamente lo que más valoran hoy nuestros clientes.

P: Para finalizar, ¿cómo creéis que evolucionarán la compra y el alquiler en Barcelona en los próximos años y qué tendencias afectarán más a los usuarios?

R: En compraventa, nuestra previsión a corto y medio plazo es bastante clara: seguiremos viendo un mercado con oferta muy contenida y poca capacidad de crecimiento de stock, especialmente en Barcelona ciudad, donde la generación de nueva vivienda es estructuralmente limitada.

Eso nos lleva a un escenario de estancamiento de la oferta y estabilización de precios, más que de grandes subidas. Venimos de varios años de fuerte tensión alcista y el mercado está empezando a encontrar ciertos límites de absorción, principalmente por dos factores: la pérdida de capacidad adquisitiva de la demanda y unas condiciones de financiación menos expansivas que hace dos años.

En este contexto, creemos que el mercado de compraventa entrará en una fase más técnica, donde el precio seguirá siendo importante, pero cada vez pesarán más factores como ubicación, estado del inmueble, eficiencia energética, liquidez del activo y capacidad de reposicionamiento.

En alquiler, el escenario es más incierto porque dependerá en gran medida de la evolución normativa. Recientemente, de hecho, se ha admitido a trámite el recurso de inconstitucionalidad contra la ley catalana que extiende la limitación de precios al alquiler temporal y de habitaciones, una norma que está teniendo un impacto directo sobre la configuración de la oferta.

El 43% de los catalanes afirma que los topes a los alquileres están reduciendo la oferta de vivienda

Esto es importante porque, hoy en día, buena parte del mercado está en fase de adaptación y muchos propietarios están tomando decisiones de espera ante la inseguridad jurídica. Si esa regulación se mantiene, es probable que la oferta siga tensionada; si se modifica o se corrige, podríamos ver cierta reactivación.

En definitiva: en venta prevemos más estabilidad que crecimiento, y en alquiler, probablemente, seguiremos en un mercado muy condicionado por la regulación y por cómo ésta termine afectando al equilibrio entre oferta y demanda.