Comprar una vivienda en España exige tres veces más esfuerzo que en Alemania

Comprar una vivienda en España exige hoy mucho más esfuerzo que hace cuatro décadas. El Banco de España calcula que el indicador de esfuerzo potencial para adquirir una casa se sitúa en 188,6 puntos en 2025, tomando 1980 como base 100.

La comparación internacional deja una lectura especialmente llamativa: en Alemania, ese mismo indicador está en 60,7 puntos. Es decir, el esfuerzo potencial para comprar vivienda en España es más de tres veces superior al alemán, según los datos de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos recogidos en el Informe Anual 2025 del Banco de España.

España frente a Alemania, Italia y Francia: ¿Dónde cuesta más comprar casa?

El caso español contrasta especialmente tanto con Alemania como con Italia, donde el esfuerzo potencial para comprar vivienda no solo no ha subido sino que ha caído desde 1980. En paralelo, Francia y el conjunto del área del euro registran incrementos en el esfuerzo pero mucho más contenidos.

Evolución del índice de esfuerzo para comprar vivienda

La comparación también debe leerse teniendo en cuenta que España parte de una cultura más demandante de vivienda en propiedad que otros países europeos.

El 74% de la población en España vive en una vivienda en propiedad, frente a otros países europeos donde el alquiler es mayoritario, como es el caso de Alemania, donde solo el 47% de la población es propietario, según datos de Eurostat. Esa diferencia ayuda a contextualizar por qué el esfuerzo para comprar tiene un peso social especialmente relevante en el mercado español.

Estos son los europeos que más vivienda tienen en propiedad (y los que más viven de alquiler)

¿Por qué comprar vivienda se ha endurecido tanto en España?

La clave está en que el precio de la vivienda ha crecido mucho más rápido que la renta de los hogares. En los últimos 45 años, el precio real de la vivienda se ha multiplicado por más de tres, mientras que la renta neta disponible real de los hogares solo se ha casi duplicado, según el Informe Anual 2025 del Banco de España.

Esto significa que, aunque los hogares tengan hoy más renta que en 1980, el encarecimiento acumulado de la vivienda ha sido todavía mayor. El resultado es un deterioro del acceso a la compra más intenso que en otras economías avanzadas.

Calcular qué casa puedes comprar según tus ahorros

El Banco de España considera que la situación actual es diferente a la de la ‘burbuja’ inmobiliaria

La situación actual no es igual que la del anterior ciclo inmobiliario, según el Banco de España. El esfuerzo potencial para comprar vivienda en España se sitúa en niveles comparables a los del promedio de 2004-2005, aunque todavía un 18,1% por debajo del máximo alcanzado en 2007.

Este matiz es importante: el acceso a la vivienda se ha endurecido con fuerza, pero el supervisor no presenta la situación actual como una repetición exacta del boom inmobiliario previo. El auge actual no está sostenido por una relajación generalizada del crédito ni por un peso de la construcción comparable al de aquellos años.

Ahora, en cambio, la situación responde a un desequilibrio entre una demanda muy dinámica y una oferta que no crece al mismo ritmo, según el Banco de España. Tanto es así el déficit de oferta alcanza las 750.000 casas, de acuerdo al Informe Anual 2025 del supervisor financiero.

El mercado consolida su desequilibrio: la demanda de vivienda en propiedad ya multiplica por seis a la oferta disponible

La falta de ahorro y de oferta dificulta cada vez más comprar vivienda en España

Para quienes están pensando en comprar casa, el dato del Banco de España resume el problema de fondo: la vivienda se ha encarecido durante décadas mucho más que la renta de los hogares. Por eso, aunque las hipotecas puedan mejorar en determinados momentos, el acceso sigue siendo complicado si el precio de partida es elevado y el ahorro previo no alcanza.

El esfuerzo para comprar se acerca al de los años previos a la burbuja, pero el origen del problema es distinto: ahora el Banco de España apunta a una demanda muy dinámica y una oferta de vivienda que no crece al mismo ritmo. Si no aumenta la vivienda disponible en las zonas con más presión, la mejora de las hipotecas o de la renta familiar puede no ser suficiente para facilitar el acceso.

Así, la comparación con Alemania, Italia o Francia no solo muestra que comprar casa es hoy más difícil en España que en otros países europeos. También refleja que corregir este deterioro exigirá más vivienda disponible y una consecuente evolución de precios más acompasada con la renta de los hogares.

La falta de ahorro se consolida como el gran muro para comprar vivienda en España

Y tú, ¿crees que comprar vivienda en España es hoy mucho más difícil que para generaciones anteriores? Te leemos en comentarios.