Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Murcia concentran casi la mitad del déficit de vivienda

La falta de vivienda se ha convertido en una de las claves para entender la presión actual sobre los precios de compra y alquiler en España. Desde 2021 se han creado 1,207 millones de hogares y solo se han terminado 474.000 viviendas, lo que deja un déficit mínimo estimado de 734.000 unidades, según estimaciones de CaixaBank Research.

Casi la mitad de ese déficit se concentra en solo cinco provincias: Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Murcia. La demanda sigue siendo fuerte, pero la oferta nueva no crece al ritmo necesario en las zonas donde más se necesita vivienda.

¿Cómo se calcula el déficit de vivienda en España?

Desde 2021, el desajuste entre hogares creados y viviendas terminadas se ha ido acumulando. No se trata solo de que se construya menos de lo necesario, sino de que el desequilibrio en el mercado inmobiliario lleva varios años ensanchándose.

Esta estimación es de mínimos, porque no descuenta las viviendas terminadas que se destinan a segunda residencia, uso turístico o compra por parte de extranjeros no residentes. Por tanto, la brecha real de vivienda disponible para residencia habitual podría ser mayor, según CaixaBank Research.

En 2026 la demanda continuará siendo intensa: 1 de cada 4 españoles prevé comprar casa en los próximos 5 años

Las cinco provincias donde se concentra casi la mitad del déficit de vivienda

El déficit de vivienda no se reparte de forma homogénea. Casi la mitad de la falta acumulada de vivienda (49%) se concentra en solo cinco provincias –Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Murcia-, aunque el desajuste se extiende a otras muchas, según CaixaBank Research.

Las provincias con más déficit combinan algunos de los factores que más tensionan el mercado: crecimiento de hogares, empleo, movilidad residencial, atractivo urbano, costa y demanda nacional e internacional.

En algunas provincias los visados no cubren ni el 10% del déficit

A nivel general, los visados de obra nueva aumentaron en 2025, pero no de forma homogénea: cerca del 34% de las provincias registraron descensos, advierten desde CaixaBank Research.

Casi el 80% de españoles considera escasa la oferta de vivienda de alquiler en su zona

El problema no es solo la falta de vivienda nueva, sino la distribución territorial de los nuevos visados. En provincias con déficits relativos elevados, como Tarragona, Castellón, Murcia o Almería, los nuevos visados ni siquiera cubren el 10% del déficit acumulado.

¿Qué implica la falta de vivienda para quien busca en los mercados con más déficit?

Quien busca comprar vivienda en los mercados con más déficit, como Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante o Murcia, afronta menos opciones disponibles, más competencia entre compradores y menor margen de negociación.

En el alquiler ocurre algo parecido. Si parte de la demanda no puede comprar por falta de oferta o por precios elevados, permanece más tiempo en el mercado arrendatario. Esto aumenta la competencia por los pisos disponibles y mantiene la presión sobre las rentas.

8 de cada 10 españoles considera que hay escasez de vivienda en alquiler

¿Qué frena la llegada de más vivienda?

El aumento de la oferta no depende solo de iniciar más promociones. La producción de vivienda nueva sigue condicionada por varios factores estructurales, según CaixaBank Research.

¿Qué pasará si no se construyen más viviendas?

La tendencia apunta a que el déficit seguirá siendo uno de los grandes condicionantes del mercado en los próximos años. Si no se acelera la producción de obra nueva allí donde más se necesita, el déficit podría superar las 900.000 unidades en 2029, según CaixaBank Research.

Para absorber el déficit existente, sería necesario producir en torno a 330.000 viviendas anuales durante los próximos cinco años, una cifra que cuadruplicaría el ritmo actual de finalización de viviendas, según CaixaBank Research.

Sin un cambio de tendencia en la evolución de la obra nueva, el déficit seguirá acumulándose en los próximos años, con consecuencias sobre los precios y la accesibilidad a la vivienda en buena parte del territorio español.

¿Vives en una de las provincias donde más cuesta encontrar vivienda? Cuéntanos en comentarios tu experiencia para comprar o alquilar.