Los 10 documentos que necesitas conocer antes de comprar tu casa en España

Comprar una casa en un país nuevo puede generar muchas dudas sobre qué papeles son realmente necesarios para no tener problemas legales.

Desde Fotocasa te explicamos de forma sencilla qué documentos debes solicitar para comprar una vivienda en España, quién los emite y en qué momento del proceso los vas a necesitar. En esta guía repasaremos desde la Nota Simple hasta la tasación bancaria para que tu inversión en España sea totalmente segura.

¿Sabes cuál es el documento exacto que confirma quién es el dueño real de la casa antes de que entregues ninguna señal?

¿Cuáles son los documentos de la vivienda que debo conocer antes de comprar?

Para garantizar una compra segura, debes revisar documentos que certifiquen tres áreas clave: la titularidad y cargas (Nota Simple), el estado técnico y energético (CEE, Cédula e ITE) y la solvencia financiera del inmueble (IBI, suministros y comunidad). Estos papeles confirman la situación legal, física y financiera del inmueble que vas a adquirir y son obligatorios para formalizar la escritura ante notario. Te los explicamos todos.

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1. ¿Qué es la Nota Simple Informativa? El «DNI» de la vivienda

La Nota Simple es el documento más importante al inicio del proceso de compra de una vivienda. Sirve para comprobar la situación real de la finca en el Registro de la Propiedad. Se debe pedir al Registro de la Propiedad a través de su web o presencialmente, aunque lo habitual es solicitárselo al vendedor o a la inmobiliaria antes de firmar cualquier contrato de reserva.

Es fundamental solicitarlo antes de firmar cualquier contrato de reserva. Su coste es reducido, habitualmente menos de 10 euros si se pide directamente al Registro.

¿Qué información podemos encontrar en la nota simple de una vivienda?

• Dirección del inmueble y otros datos de identificación, como el CRU (Código Registral Único).

• Superficie exacta de la vivienda en metros cuadrados.

• Identidad de los titulares y los derechos que tienen, como por ejemplo un usufructo.

• Cargas que afectan a la finca, como hipotecas pendientes, embargos o servidumbres.

2.¿Es obligatorio el certificado de Eficiencia Energética (CEE)?

Sí, es un documento obligatorio por ley para vender una vivienda en España. El Certificado de Eficiencia Energética informa sobre el consumo de energía y las emisiones de CO2 del inmueble en una escala de la A a la G. El responsable de obtenerlo es el vendedor, quien debe contratar a un técnico competente y facilitarlo antes de la venta.

3. ¿Cómo pedir los recibos de suministros y deudas de Comunidad?

Estos documentos se le deben pedir directamente al vendedor antes de acudir a la notaría. Los recibos de luz, agua y gas se deben solicitar para asegurar que el propietario está al corriente del pago y que no hay cortes ni facturas pendientes.

El  certificado de deuda cero con la comunidad de vecinos es un documento expedido por el administrador de fincas, que acredita que no hay cuotas de comunidad pendientes. Además, antes de comprar una vivienda, es muy recomendable consultar por la cuota mensual de la comunidad de vecinos y comprobar que no hay derramas previstas.

4. ¿Qué son los estatutos de la comunidad y las actas de juntas?

Estos documentos no son obligatorios pero sí muy útiles, sobre todo si vives en comunidades de vecinos con muchos espacios comunes (piscinas, gimnasios, etc.), ya que te permitirán conocer las normas internas del edificio. Es muy recomendable solicitar las actas de los últimos dos años. Así sabrás si hay restricciones de uso (como alquiler turístico) o si se han aprobado reformas importantes, como obras en el ascensor o la fachada, que supongan un gasto extra tras la compra.

5. ¿Qué es la Inspección Técnica de Edificios (ITE)?

La ITE es un sistema de control periódico obligatorio para edificios de cierta antigüedad (normalmente más de 45 o 50 años) que garantiza la seguridad y el buen estado de conservación del inmueble.  Este documento es redactado por un técnico especializado (arquitecto o aparejador) y se debe solicitar directamente al vendedor o al administrador de fincas.

Comprobar que la inspección sea «favorable» te asegura que el edificio no tiene deficiencias graves que pongan en riesgo tu inversión a corto plazo. Si el edificio tiene una ITE desfavorable, es muy probable que existan derramas económicas importantes ya aprobadas o pendientes para rehabilitar la estructura, la fachada o las instalaciones del bloque.

6. ¿Qué es el IBI y qué documentos debo solicitar para comprar una casa?

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es un impuesto anual que paga el propietario al Ayuntamiento. Es fundamental pedir el último recibo pagado para confirmar que no hay deudas tributarias. Se le debe pedir directamente al vendedor

7. ¿Qué es la cédula de Habitabilidad o  la Licencia de Segunda Ocupación?

Este documento técnico certifica que la vivienda cumple los requisitos mínimos para ser habitada (salubridad, higiene y solidez). Es necesario para dar de alta los suministros o solicitar una hipoteca. Se solicita en el Ayuntamiento o comunidad autónoma correspondiente, y suele ser el vendedor quien debe tenerla en vigor al momento de la venta.

8. ¿Es obligatorio solicitar una tasación de la vivienda?

Si vas a solicitar una hipoteca, este documento es imprescindible. Es una valoración oficial del inmueble realizada por una entidad tasadora. La debe solicitar el comprador (o el banco en su nombre). Sirve para que la entidad financiera determine cuánto dinero puede prestarte basándose en el valor real de mercado.

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9. ¿Qué es el contrato de Arras o señal?

El contrato de arras es el documento privado donde se reserva la vivienda. En él se fija el precio, el plazo para firmar y las penalizaciones. Lo suele redactar la inmobiliaria o un abogado y se firma una vez comprobado que toda la documentación anterior es correcta.

10. ¿Qué es la escritura Pública y el Título de Propiedad?

Es el documento oficial que firman ambas partes ante notario y que da fe del cambio de dueño. La copia de la escritura original del vendedor es el «Título de Propiedad» que acredita que él es el dueño legítimo para venderte la casa. Se firma en la notaría el día del pago final y la entrega de llaves.

¿En qué orden y a quién debo pedir los documentos para comprar una vivienda?

Para un extranjero, el primer paso es obtener el NIE y abrir una cuenta bancaria en España. Una vez superado este trámite, el orden lógico comienza con la Nota Simple para verificar la titularidad y termina con los certificados de pago justo antes de la firma.

Fuente: Elaboración propia de Fotocasa en Mayo de 2026

¿Qué trámites hay que hacer después de reunir todos los documentos para comprar una casa en España?

Una vez que tienes toda la documentación de la vivienda en orden y verificada, el siguiente paso es la preparación de la firma ante notario. Deberás enviar toda esta documentación a la notaría elegida para que el oficial redacte el borrador de la nueva escritura pública de compraventa.

Tras la firma y el pago, el paso final es el Registro de la Propiedad. Aunque el notario suele enviar un aviso telemático, es fundamental inscribir la nueva escritura para que figure oficialmente que tú eres el nuevo dueño y la vivienda quede protegida frente a terceros. Por último, deberás realizar el cambio de titularidad en los recibos del IBI y en los contratos de luz y agua utilizando los documentos que reuniste durante el proceso.

Si no puedes trasladarte a España para comprar tu vivienda, puedes otorgar un poder notarial a alguien de confianza.

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Para un extranjero que compra en España, la clave es la anticipación. No esperes al día de la firma para pedir los recibos del IBI o el certificado de comunidad. Tener estos papeles desde el principio no solo te da seguridad, sino que te permite negociar con mayor confianza al conocer el estado real de la vivienda.

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