Casa en ruinas: ¿qué obligaciones tiene el ayuntamiento?

Las casas en ruinas forman parte del paisaje urbano español, pero su presencia puede suponer un riesgo para la seguridad y la salubridad de los vecinos. Si bien en España no existe una única ley estatal que regule los inmuebles en ruinas, el Real Decreto Legislativo 7/2015 establece el deber de conservación de los propietarios y las normativas autonómicas regulan cómo intervenir en estos casos y qué obligaciones tienen los ayuntamientos para garantizar la seguridad de los ciudadanos.

¿Quieres saber qué obligaciones tienen los ayuntamientos y los propietarios con una casa en ruinas? Sigue leyendo. En Fotocasa te contamos qué ocurre cuando una vivienda está en estado ruinoso.

¿Qué es una casa en ruinas?

Una casa en ruinas es un inmueble que ha alcanzado un estado de deterioro tan avanzado que no cumple con las condiciones mínimas de seguridad, salubridad o estabilidad y que, en muchos casos, requiere una rehabilitación profunda o una demolición.

De forma resumida, una casa en ruinas es aquella que presenta daños estructurales importantes, por ejemplo, en los muros, en las cubiertas o en los cimientos que suponen un peligro, tanto para los que la habitan como para los viandantes.

¿Por qué una casa puede acabar en ruinas? Los desastres naturales pueden ser una causa

Una casa no llega a estar en ruinas de un día para otro; es el resultado de un proceso progresivo de deterioro en el que suelen intervenir varios factores a la vez. Estos son los principales motivos:

• Falta de mantenimiento.
• Humedad y problemas de agua.
• Defectos estructurales.
• Desastres naturales (incendios, inundaciones, terremotos…).
• Abandono.

¿Cómo puedo saber si una casa está abandonada o tiene dueño?

¿Qué obligaciones tienen los propietarios de la casa en ruinas?

Partamos de la base de que la obligación de conservar una vivienda es del propietario del inmueble. Es un deber, de acuerdo con el artículo 389 del Código Civil. Esta norma señala que si un edificio amenaza ruina, el propietario está obligado a demolerlo o a repararlo. Si el propietario no lo hace, puede ejecutar la obra la Administración a costa del dueño.

El deber de conservación por parte del propietario del inmueble también es una obligación en base al artículo 15 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre. Esta norma señala la obligación de los propietarios de «conservarlos en las condiciones legales de seguridad, salubridad, accesibilidad universal, ornato y las demás que exijan las leyes para servir de soporte a dichos usos».

¿Qué obligaciones tiene un ayuntamiento con una casa en ruinas?

Aunque los dueños de una vivienda deben conservarla, los ayuntamientos deberían velar por la seguridad de sus vecinos y una casa en ruinas puede suponer un gran riesgo para los habitantes del municipio.

Los ayuntamientos pueden actuar «cuando existiere perturbación o peligro de perturbación grave de la tranquilidad, seguridad, salubridad o moralidad ciudadanas, con el fin de restablecerlas o conservarlas», según el artículo 1 del Decreto de 17 de junio de 1955 por el que se aprueba el Reglamento de Servicios de las Corporaciones Locales.

Asimismo, la Administración puede ordenar obras «para la mejora de la calidad y sostenibilidad del medio urbano» y los propietarios deben realizarlas, según el artículo 15 del Real Decreto Legislativo 7/2015. Las obras que puede solicitar la Administración pueden consistir en el cumplimiento de las normas básicas del Código Técnico de la Edificación.

Por otra parte, el artículo 183 del Real Decreto 1346/1976 señala que «cuando alguna construcción o parte de ella estuviere en estado ruinoso, el Ayuntamiento, de oficio o a instancia de cualquier interesado, declarará y acordará la total o parcial demolición, previa audiencia del propietario y de los moradores, salvo inminente peligro que lo impidiera».

¿En qué casos se puede declarar una casa en ruinas? De acuerdo con la normativa anterior, en los siguientes:

• El inmueble no se puede reparar.
• El coste que supone rehabilitar el inmueble supera el 50 % del valor del edificio.
• Es aconsejable demoler el inmueble.

Si el propietario de la casa en ruinas no cumple lo dictado por el ayuntamiento, la institución ejecutará la demolición y le cargará el coste al propietario.

En cualquier caso, en España el urbanismo es una competencia transferida a las comunidades autónomas, por lo que cada territorio tiene su propia ley urbanística. Las leyes autonómicas de urbanismo suelen regular las obligaciones de las instituciones respecto a las casas en ruinas.

Así, por ejemplo, los artículos 197 y 198 del Decreto Legislativo 1/2010, de 3 de agosto, desarrollan los mecanismos concretos para declarar la ruina e intervenir en Cataluña, mientras que la Ley 5/1999, de 8 de abril, regula estos casos en Castilla y León.

Casa en ruinas. Fuente: Selcuk Oner vía Getty Images.

El ejemplo de Cataluña, ¿qué obligaciones tienen los ayuntamientos?

En Cataluña, si somos los propietarios de un inmueble, estamos obligados a conservarlo y a rehabilitarlo si fuese necesario, según el Decreto Legislativo 1/2010. Los ayuntamientos están obligados a ordenar, ya sea de oficio o previa solicitud de alguna persona interesada, que realicemos las obras necesarias para conservar un inmueble.

Si no realizamos las obras, la Administración puede imponernos una multa y ejecutar las obras repercutiéndonos el coste. Si no cumplimos las órdenes de la Administración en el plazo, nos pueden poner una multa con los siguientes límites:

Asimismo, el ayuntamiento puede declarar nuestra casa en ruinas. ¿En qué casos puede hacerlo? De acuerdo con la legislación aplicable en Cataluña, en tres:

• Si los daños del inmueble no son reparables y obligan a reconstruirlo.
• Si las obras para reparar el inmueble son muy costosas, es decir, si el coste es «superior al 50% del coste de una construcción de nueva planta de características similares a la existente, en cuanto a la dimensión y el uso», según el artículo 198.2 de la citada ley.
• Si las obras necesarias no pueden autorizarse.

Si declaran nuestra casa en ruinas, estamos obligados a rehabilitarla o a derribarla, a nuestra elección, salvo que el ayuntamiento no pueda autorizar la rehabilitación, en cuyo caso estaremos obligados a derribar el inmueble.

En resumen, si queremos saber qué normativa aplica en nuestra comunidad autónoma en relación con las casas en ruinas y qué obligaciones tienen los ayuntamientos, debemos consultar las leyes sobre urbanismo del territorio en el que nos encontremos.

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