¿Qué impuestos tengo que pagar al vender una casa para comprar otra?

Vender una casa suele generar dudas fiscales, especialmente cuando el dinero de la transmisión se destina a la compra de otra casa. Existe la creencia generalizada de que si vendemos una vivienda y reinvertimos el dinero en otro inmueble no hay que pagar impuestos. Sin embargo, la realidad es algo más compleja.

En Fotocasa explicamos qué impuestos tenemos que pagar al vender una casa para comprar otra y en qué casos podemos evitarlos.

¿Qué impuestos se pagan al vender una casa?

Al vender una casa, por norma general, tenemos que pagar dos impuestos. Por un lado, debemos tributar por la ganancia patrimonial que hayamos obtenido por la venta, que está sujeta al IRPF. Actualmente, el beneficio está gravado con los siguientes tipos impositivos:

Un ejemplo: si vendemos una vivienda y obtenemos una ganancia patrimonial de 75.000 euros, vamos a tener que pagar 16.130 euros en concepto de IRPF (1.140 euros del primer tramo, 9.240 euros por el segundo tramo y 5.750 por el tercero).

Además, tenemos que pagar la plusvalía municipal, un tributo que grava el incremento del valor del suelo.

Por otra parte, aunque no sea un impuesto directo de la venta, debemos abonar el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI). El encargado de pagar este tributo es la persona que conste como propietaria de la vivienda a principios de cada año.

En resumen, si vendemos una vivienda, tenemos que pagar el IBI y dos impuestos más: el IRPF y la plusvalía. La parte positiva es que podemos evitar pagar el IRPF si reinvertimos el dinero en la compra de otra vivienda.

Calculadora de plusvalía municipal [2026]

Exención por reinversión en vivienda habitual, ¿qué es?

Si vendemos una vivienda para comprar otra, es posible que podamos disfrutar de la exención por reinversión en vivienda habitual.

El artículo 38 de la Ley 35/2006 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas indica que «podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en las condiciones que reglamentariamente se determinen».

En otras palabras, si cumplimos los requisitos para beneficiarnos de esta exención fiscal no vamos a tener que pagar el IRPF por la ganancia patrimonial.

Un dato importante: tal y como recuerda la Agencia Tributaria, «la aplicación de la exención no opera automáticamente, sino que deberás manifestar la voluntad de acogerte a la misma«.

¿Cuáles son los requisitos para no pagar IRPF al vender una casa?

Tal y como señala la norma anterior, para poder disfrutar de la exención por reinversión en vivienda habitual al vender una casa debemos cumplir tres requisitos:

1. La vivienda vendida debe ser nuestra vivienda habitual, es decir, debemos haber residido en ella de forma continuada durante al menos tres años.
2. El dinero obtenido por la venta lo debemos destinar a la compra de una nueva vivienda.
3. La vivienda comprada debe ser nuestra nueva vivienda habitual. Para que la vivienda sea considerada nuestra nueva residencia habitual, debemos comenzar a vivir en ella en un plazo máximo de doce meses desde la fecha de la compra o de la terminación de las obras.

Si la vivienda que vendemos no es nuestra residencia habitual o el dinero lo reinvertimos en la compra de una segunda residencia, no vamos a poder disfrutar de este beneficio fiscal.

Por otra parte, según el artículo 41 del Real Decreto 439/2007, «se asimila a la adquisición de vivienda su rehabilitación», por lo que también podemos disfrutar de la exención fiscal si destinamos el dinero a rehabilitar el inmueble que vaya a convertirse en nuestra vivienda habitual.

¿Tenemos que reinvertir todo el dinero de la venta para disfrutar de la exención fiscal?

No, podemos reinvertir solo una parte, pero únicamente las cantidades destinadas a la adquisición o rehabilitación de la nueva vivienda estarán exentas del pago del IRPF.

Según el artículo 38 de la Ley 35/2006, «cuando el importe reinvertido sea inferior al total de lo percibido en la transmisión, únicamente se excluirá de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida que corresponda a la cantidad reinvertida». Esto significa que si obtenemos una ganancia de 40.000 euros y reinvertimos solo el 50 % del dinero, solo la mitad de la ganancia estará exenta. El resto tributará según los tipos indicados.

¿Qué plazo tenemos para reinvertir el dinero de la venta de la vivienda habitual?

El plazo es uno de los aspectos más importantes. Disponemos de 2 años desde la venta para reinvertir el dinero. También es válido haber comprado la nueva vivienda hasta 2 años antes de la venta.

Esto significa que podemos comprar primero y vender después o al revés. Lo importante es que la reinversión del dinero se realice en los dos años anteriores o posteriores a la venta.