Guide étape par étape pour vendre votre maison en Espagne si vous êtes étranger non-résident

Vendre un logement en Espagne lorsque l’on est étranger non-résident est un processus tout à fait possible, mais il présente certaines particularités qu’il est important de connaître dès le départ. Ne pas être familiarisé avec la réglementation, ignorer les prix du marché ou ne pas pouvoir se déplacer facilement peut susciter des doutes, notamment en ce qui concerne la documentation, la signature chez le notaire ou les impôts.

Dans ce guide, nous vous expliquons comment vendre votre maison en Espagne en tant qu’étranger non-résident, quelles démarches nous devons suivre, s’il est nécessaire de voyager et quels éléments il convient de prendre en compte pour que la transaction se déroule dans les meilleures conditions.

Combien coûte l'achat d'une maison en Espagne?

Quand un étranger est-il considéré comme non-résident ?

Selon l’Agencia Tributaria (AEAT), une personne est considérée comme résidente en Espagne lorsque l’une des situations suivantes s’applique :

• Elle vit en Espagne de manière habituelle, en y séjournant plus de 183 jours par an.
• Elle a en Espagne son noyau familial, c’est-à-dire que son conjoint et ses enfants mineurs à charge résident habituellement dans le pays.
• Elle exerce en Espagne son activité économique principale ou y concentre ses intérêts professionnels.

Lorsque aucun de ces critères n’est rempli, la personne est considérée comme non-résidente, ce qui implique que la vente du logement sera soumise à une fiscalité spécifique.

Quelles démarches suivre pour vendre une maison en Espagne en tant que non-résident ?

Vendre un logement en Espagne lorsque l’on ne réside pas dans le pays est un processus similaire à toute autre vente. Toutefois, il est important de bien connaître les différentes étapes afin d’organiser correctement les délais et les formalités depuis l’étranger.

De manière générale, le processus de vente comprend :

• Définir la stratégie de vente, en analysant le marché et en fixant un prix de vente adapté à la zone et à l’état du bien.
• Préparer la documentation nécessaire, tant celle relative au bien immobilier que celle liée à la situation du vendeur.
• Annoncer le logement et gérer les visites, directement ou par l’intermédiaire d’une agence immobilière.
• Négocier le prix et les conditions de la vente avec l’acheteur.
• Signer l’acte de vente devant notaire, en personne ou par procuration notariale si vous ne pouvez pas vous déplacer.
• Régulariser les impôts liés à la vente, conformément à la fiscalité applicable aux non-résidents.

Tout au long de cet article, nous vous expliquons chacune de ces étapes plus en détail, en tenant compte des particularités liées à la vente d’un bien immobilier depuis l’étranger.

Quelle documentation les étrangers non-résidents doivent-ils fournir pour vendre un logement en Espagne ?

Avant de mettre le logement en vente, il est important de réunir à l’avance toute la documentation nécessaire. L’avoir prête dès le départ facilite le processus, évite les retards et permet de conclure l’opération plus rapidement, en particulier lorsque le propriétaire ne réside pas en Espagne.

Documents que doit fournir le vendeur

• Acte de propriété du logement, qui atteste que nous sommes le titulaire du bien immobilier.
• Nota simple registral actualisée, où figurent les données du bien, la titularité et l’existence éventuelle de charges. Elle se demande auprès du Registro de la Propiedad.
• Certificat de performance énergétique, obligatoire pour pouvoir annoncer et vendre le logement.
• Dernier reçu de l’Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), nécessaire pour vérifier que l’impôt est à jour.
• Certificat attestant que les paiements auprès de la communauté de propriétaires sont à jour, si le logement fait partie d’une copropriété ou d’une urbanisation.
• NIE (Número de Identidad de Extranjero), indispensable pour la signature devant notaire et pour respecter les obligations fiscales.

Autres documents pouvant être nécessaires

En fonction des caractéristiques du bien, le notaire ou l’acheteur peut demander une documentation supplémentaire :

• Certificat de dette zéro de l’hypothèque, si le logement a été hypothéqué, afin de prouver que le prêt est totalement remboursé.
• Inspección Técnica del Edificio (ITE), dans le cas d’immeubles anciens ou lorsque cela est exigé par la réglementation municipale.
• Cédula de habitabilidad, obligatoire dans certaines communautés autonomes pour formaliser la vente ou souscrire les contrats de fourniture.
• Reçus des dernières factures de fournitures (eau, électricité, gaz) afin d’attester que les paiements sont à jour. Ils peuvent être obtenus via le service client des différentes compagnies.

Comment fixer le prix de vente si vous vivez en dehors de l’Espagne

L’une des erreurs les plus fréquentes lorsque vous vendez votre maison en tant qu’étranger non-résident est de ne pas ajuster le prix au marché réel et à la zone.

Pour fixer un prix adapté, il convient de :

• Analyser les prix moyens de logements aux caractéristiques similaires. Il est possible de prendre en compte des éléments tels que la superficie, le nombre de chambres et de salles de bain, l’ancienneté de l’immeuble, le fait qu’il soit intérieur ou extérieur, etc.
• Tenir compte de la localisation, de l’état du bien et de la demande dans la zone.
• S’appuyer sur des outils d’estimation professionnelle.

Il est possible d’obtenir une estimation de la valeur du logement en utilisant le simulateur d’estimation en ligne de Fotocasa.

Est-il recommandé de faire appel à une agence immobilière pour vendre votre maison en tant qu’étranger ?

Pour les étrangers non-résidents en Espagne, faire appel à une agence immobilière professionnelle est particulièrement recommandé.

Une agence peut se charger de :

• Réaliser une estimation du bien et vous conseiller sur le prix de vente afin de s’assurer qu’il est ajusté au marché.
• Gérer les visites et la négociation du prix.
• Réaliser des photographies professionnelles pour rendre le logement plus attractif.
• Coordonner la documentation nécessaire.
• Vous accompagner jusqu’à la signature devant notaire.

Certains critères peuvent être pris en compte au moment de choisir une agence immobilière, comme sa visibilité en ligne ou ses années d’expérience dans le secteur.

Est-il nécessaire de se rendre en Espagne pour vendre votre appartement ?

Si nous ne résidons pas en Espagne ou ne pouvons pas nous déplacer pour gérer la vente, il est possible d’accorder une procuration notariale afin qu’une autre personne agisse en notre nom pendant le processus.

La procuration notariale est un document légal par lequel le propriétaire autorise un représentant à agir en son nom pendant le processus de vente. Grâce à ce document, le représentant peut effectuer certaines démarches, comme signer l’acte de vente devant notaire.

Ce recours est fréquent lorsque le vendeur vit à l’étranger et permet que l’opération se déroule normalement, à condition que la procuration soit correctement établie.

Où peut-on accorder une procuration notariale ?

La procuration peut être établie depuis l’étranger de deux manières habituelles :

• En se rendant dans un consulat espagnol.
• Devant un notaire local du pays de résidence remplissant les conditions requises.

Lorsque la procuration est signée en dehors de l’Espagne, pour être valable sur le territoire espagnol, elle devra être légalisée ou apostillée, afin de certifier l’authenticité du document. De plus, si elle est rédigée dans une langue autre que l’espagnol, elle devra être accompagnée d’une traduction assermentée en espagnol (castillan) réalisée par un traducteur officiel autorisé en Espagne.

Quelle documentation est nécessaire pour accorder une procuration notariale afin de vendre notre logement ?

Le notaire nous informera des documents nécessaires pour signer la procuration. En règle générale, sont demandés :

• Un document d’identité valide, comme le passeport.
• Le projet de procuration notariale que l’on souhaite accorder.
• Dans certains cas, le NIE, notamment si la procuration concerne des opérations en Espagne.

Une fois la procuration correctement légalisée ou apostillée et reçue en Espagne, elle peut être utilisée immédiatement, bien que les délais puissent varier en fonction du pays d’émission et du temps d’envoi des documents.

Ce type de procuration est courant dans les opérations impliquant des propriétaires vivant à l’étranger. Il est utilisé, entre autres, pour la vente de biens immobiliers en Espagne depuis l’étranger, ainsi que pour d’autres démarches administratives ou juridiques.

Quels impôts un étranger non-résident paie-t-il lors de la vente d’un logement ?

Lorsqu’une personne non-résidente vend un logement en Espagne, elle doit savoir que le système fiscal fonctionne différemment de celui applicable aux résidents. Il est donc important de comprendre quels impôts sont dus lors de la vente d’un bien, quand ils doivent être payés et pourquoi.

Étape 1 : que se passe-t-il au moment de la vente ?

Au moment de signer l’acte de vente, l’acheteur est légalement tenu de retenir 3 % du prix de vente et de le verser à l’Hacienda.

Ce montant :

• N’est pas perçu par le vendeur à ce moment-là.
• N’est pas un impôt définitif.
• Constitue une avance sur l’impôt qui devra être régularisée par la suite.

Étape 2 : à quoi sert la retenue de 3 % ?

Ces 3 % fonctionnent comme un paiement à titre d’acompte de l’Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), qui est l’impôt applicable à la éventuelle plus-value réalisée lors de la vente.

Une fois la vente effectuée, le vendeur non-résident doit présenter la déclaration correspondante afin de régulariser l’opération.

Étape 3 : que devient ce 3 % après la vente ?

Après avoir effectué la déclaration de l’IRNR, deux situations peuvent se présenter :

• Si la vente a généré une plus-value, le vendeur devra payer l’impôt correspondant.
  Dans ce cas, les 3 % retenus seront déduits du montant final à payer.
• S’il n’y a pas eu de plus-value, ou si l’impôt dû est inférieur aux 3 % retenus, le vendeur peut demander le remboursement de la somme retenue en excès.

Étape 4 : l’impôt municipal (plusvalía)

En plus de l’IRNR, le vendeur doit payer la plusvalía municipal, un impôt local dû lorsqu’il y a eu une augmentation de la valeur du terrain.

Cet impôt :

• Est payé à la mairie (ayuntamiento) où se situe le bien immobilier.
• Est indépendant de l’IRNR et de la retenue de 3 %.

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Démarches après la vente du logement

Une fois la vente réalisée, il convient de :

• Résilier ou modifier la titularité des contrats de fourniture (eau, électricité, gaz).
• Conserver toute la documentation relative à l’opération.
• Vérifier que les obligations fiscales ont été correctement régularisées.