Comment acheter une maison en Espagne en tant qu’étranger non résident

De plus en plus de personnes originaires de France, d’Allemagne, du Royaume-Uni, des États-Unis ou de Russie choisissent l’Espagne pour acheter un logement comme résidence secondaire ou avec l’idée de venir s’y installer.

Les prix sont généralement beaucoup plus bas que dans d’autres capitales européennes et la rentabilité avoisine déjà les 6 %, selon l’étude « La rentabilité du logement en Espagne en 2025 », réalisée par Fotocasa Research. Cela fait de notre pays une option très attractive, aussi bien pour y vivre que pour investir.

Mais comment acheter une maison en Espagne en tant qu’étranger ? De quoi a-t-on besoin ? Chez Fotocasa, nous vous expliquons tout ce qu’il faut savoir pour mener à bien le processus en toute sécurité et en toute simplicité.

Combien coûte l'achat d'une maison en Espagne?

Peut-on acheter une maison en étant étranger non résident en Espagne ?

Oui. Toute personne peut acheter un bien immobilier en Espagne, que ce soit si elle est citoyenne de l’Union européenne ou si elle vient d’un pays extra-communautaire. Il n’existe aucune interdiction légale générale fondée sur la nationalité pour acquérir un bien en Espagne.

De plus, les achats immobiliers par des étrangers continuent de jouer un rôle important sur le marché immobilier espagnol. Selon les données officielles du Colegio de Registradores, au premier trimestre 2025, les achats par des étrangers ont représenté 14,1 % de toutes les transactions enregistrées en Espagne. Ces opérations se concentrent particulièrement dans les villes touristiques et des zones comme la Costa del Sol, les Baléares ou les Canaries, où ils cherchent tant des résidences secondaires que des investissements.

Le processus d’achat d’un logement en Espagne est le même pour tous, quelle que soit la nationalité, mais il nécessite d’abord un document essentiel : le NIE (Numéro d’Identification d’Étranger). Sans ce numéro, il n’est pas possible de formaliser l’achat, de réaliser les démarches devant notaire ou auprès du fisc.

Le premier pas légal : obtenir le NIE

Le NIE (Número de Identificación de Extranjero) est la clé de toute transaction juridique en Espagne : sans NIE, tu ne peux ni signer, ni ouvrir un compte bancaire, ni enregistrer le bien.

Pour les citoyens de l’Union européenne, il existe deux types de NIE selon la situation :

• NIE de non-résident ou temporaire : pour les étrangers qui seront en Espagne pour une durée limitée, par exemple pour étudier, travailler temporairement ou acheter une maison.
• NIE de résident : pour ceux qui souhaitent séjourner en Espagne de manière permanente ou prolongée. Dans ce cas, le processus d’achat sera identique à celui d’un résident.

Pour les citoyens de pays hors UE, il existe également deux possibilités :

• NIE de résident : pour ceux qui résident en Espagne plus de 183 jours par an et deviennent résidents fiscaux.
• NIE de non-résident : pour ceux qui veulent acheter une maison ou faire d’autres démarches nécessitant un NIE sans résider habituellement en Espagne.

Le NIE est le document qui nous identifie légalement dans le pays et il est indispensable pour toute démarche officielle, y compris l’achat d’un logement. Sans lui, il est impossible de s’enregistrer correctement ou de formaliser l’opération; la transaction ne pourrait donc pas être réalisée.

Une fois le NIE obtenu, le processus d’achat sera très similaire à celui de n’importe quel résident en Espagne.

Quels documents demander pour acheter une maison depuis l’étranger

Où obtenir le NIE

Le NIE doit être demandé en personne :

• Si tu es en Espagne : tu peux demander ton NIE dans les bureaux d’immigration ou dans certaines commissariats de la Police nationale.

• Si tu n’es pas en Espagne : les étrangers peuvent demander le NIE via le consulat espagnol dans leur pays de résidence. Le NIE délivré par le consulat sert à faire des démarches auprès de l’administration, même si cela n’implique pas la résidence en Espagne.

Comment acheter une maison en Espagne étape par étape

Le processus d’achat d’une maison pour un étranger est similaire à celui d’un résident :

1. Obtenir le NIE correspondant.

2. Chercher le logement et s’entendre sur le prix avec le vendeur.

3. Signer un contrat d’arrhes (contrato de arras), optionnel mais fréquent.

4. Si nécessaire, demander un prêt hypothécaire.

5. Signer l’acte de vente devant notaire : moment important où le notaire vérifie que tous les documents sont corrects et conformes à la loi. À cet instant, le paiement final est effectué et la propriété est transférée.

6. Enfin, enregistrer le bien au Registre de la Propriété du lieu concerné. Sans inscription, tu ne seras pas reconnu légalement comme propriétaire.

Points à considérer avant d’acheter si tu ne résides pas en Espagne

Voici quelques aspects à connaître si tu veux acheter une maison en Espagne en tant que non-résident :

• Financement plus strict : les banques exigent souvent des conditions plus strictes pour les hypothèques des non-résidents, ainsi que plus de garanties et un apport initial plus élevé.
• Achat possible sans hypothèque : tu peux acheter sans emprunt si tu as les fonds disponibles.
• Impôts identiques : les non-résidents paient les mêmes impôts que les résidents lors de l’achat. Les taux varient selon qu’il s’agisse d’un logement neuf ou d’occasion et selon la communauté autonome.
• Frais de notaire : ces coûts varient selon le prix du bien et la complexité du contrat, se situant généralement entre 0,2 % et 0,5 % du prix du logement.
• Registre de la Propriété : les frais d’inscription varient selon la valeur de l’acte, avec une tarification progressive.
• Frais d’expertise si tu demandes une hypothèque : les banques exigent souvent une évaluation du bien, dont le coût peut aller de quelques centaines d’euros.
• Dépenses courantes en tant que propriétaire : en plus des impôts d’achat, il faut considérer l’IBI (impôt foncier), les taxes municipales et, si tu achètes un appartement, les frais de copropriété.

Calcul des dépenses liées à l'achat d'une maison en 2026

Hypothèques pour non-résidents : conditions spécifiques

Acheter une maison en tant que non-résident présente des particularités côté crédit immobilier.

Si tu as besoin d’un prêt, tu dois faire la demande dans une banque en Espagne, où les conditions sont souvent plus strictes que pour les résidents.

Par exemple :

• Les banques proposent généralement un pourcentage de financement plus faible pour les non-résidents (souvent entre 60 % et 70 % du prix, contre jusqu’à 80 % pour les résidents).

• Il faut donc plus d’économies pour couvrir l’apport initial et les autres frais.

• Les durées maximales de remboursement peuvent être plus courtes, ce qui peut faire augmenter les mensualités.

Quels impôts faut-il payer en tant que non-résident ?

Dans ce cas, les acheteurs nationaux comme étrangers doivent payer les mêmes impôts lors de l’achat d’un logement en Espagne.

Les impôts au moment de l’achat sont les mêmes pour les résidents et les non-résidents et varient selon le type de bien:

Impôts pour un logement neuf

• TVA (IVA) : Selon les données de l’Agence fiscale espagnole, la TVA appliquée à un logement neuf est en règle générale de 10 % du prix. Lorsqu’il s’agit d’un logement à protection officielle (Vivienda de Protección Oficial – VPO), la TVA est réduite à 4 %.
• IAJD (impôt sur les actes juridiques documentés) : Cet impôt varie selon la communauté autonome et se situe entre 0,5 % et 1,5 % du prix. Pour un logement de 100 000 €, par exemple, le coût de l’IAJD serait de 500 € au Pays basque et de 1 500 € dans la Communauté valencienne.

Impôts pour un logement d’occasion

• ITP (impôt sur les transmissions patrimoniales) : L’ITP varie également selon la communauté autonome où se situe le bien. Il oscille entre 6 % et jusqu’à 13 % de la valeur de référence cadastrale. Pour un logement de 100 000 €, le montant de l’ITP à payer serait de 6 000 € en Navarre, tandis qu’il serait de 10 000 € en Catalogne.

Une fois ces impôts réglés au moment de l’achat, aucun autre impôt lié à l’acquisition ne sera appliqué, à condition que le logement soit destiné à une résidence principale ou secondaire.

En revanche, si le bien est mis en location et génère des revenus, il faudra tenir compte d’un impôt supplémentaire : l’IRNR, qui taxe les bénéfices issus de la location.

Wird Spanien den Hauskauf für ausländische Nichtresidenten verbieten?

Autres frais à prendre en compte lors de l’achat d’un logement

Acheter un logement en Espagne en tant qu’étranger ne signifie pas seulement payer le prix du bien et les impôts liés à la transaction.

Il existe également d’autres dépenses récurrentes qu’il est important de connaître, surtout si l’on ne vit pas dans le pays.

Frais fixes du logement

En devenant propriétaire, plusieurs paiements obligatoires reviennent chaque année :

• IBI (Impôt sur les biens immobiliers) : son montant est fixé par chaque mairie et représente généralement entre 0,3 % et 1,3 % de la valeur cadastrale du logement.
• Taxes municipales : par exemple, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, qui dépend également de chaque municipalité.
• Copropriété : si nous achetons un appartement dans un immeuble avec des parties communes, il faut régler une quote-part mensuelle ou annuelle pour l’entretien.

Faut-il payer l’Impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR) si l’on achète une maison en tant qu’étranger ?

Il ne s’agit pas d’un impôt à payer au moment de l’achat, mais il peut être nécessaire de le régler par la suite. Si nous ne vivons pas en Espagne et que nous décidons de louer le logement, nous devons présenter chaque année la déclaration d’IRNR auprès de l’administration fiscale espagnole (Hacienda). Cet impôt est régi par le Décret législatif royal 5/2004 du 5 mars.

• Résidents de l’UE, d’Islande et de Norvège : un taux de 16 % s’applique sur les revenus perçus, et certains frais liés à la location peuvent être déduits (article 19).
• Autres citoyens : le taux est de 24 %, sans possibilité de déduire des frais (article 25).

Par ailleurs, si un impôt a déjà été payé dans le pays de résidence, une exonération pour double imposition peut s’appliquer conformément aux conventions internationales en vigueur.

Un étranger non communautaire qui achète une maison en Espagne obtient-il automatiquement la résidence ?

Posséder un logement en Espagne ne donne pas automatiquement droit à la résidence. De plus, depuis avril 2025, la « Golden Visa » liée à l’investissement immobilier n’est plus accordée.

Comme l’a officiellement annoncé le Gouvernement espagnol, à partir de cette date, les permis de résidence fondés sur l’achat de biens immobiliers ne sont plus délivrés. Cette mesure a été adoptée afin d’éviter des tensions supplémentaires sur le marché du logement et de privilégier l’accès au logement résidentiel. Toutefois, les Golden Visa accordées auparavant restent valables, ainsi que les droits acquis par les personnes déjà titulaires de ce permis.

Ainsi, aujourd’hui, l’achat d’un logement permet uniquement d’en devenir propriétaire. Les étrangers non communautaires qui souhaitent s’installer dans le pays devront effectuer les démarches nécessaires pour obtenir les autorisations de séjour correspondantes.

Comment calculer combien vous devriez payer pour un logement en Espagne ?

Avant d’acheter un logement, surtout si l’on ne connaît pas bien le marché, il est important de vérifier si le prix demandé est en adéquation avec le marché. Pour cela, il convient de prendre en compte, entre autres, les facteurs suivants :

• L’emplacement du logement : le prix varie non seulement selon la ville ou le quartier, mais aussi en fonction de l’accès aux services, aux transports en commun, aux zones commerciales ou aux établissements scolaires.

• L’état du bien : s’il nécessite des travaux, le prix devrait en tenir compte.

• La superficie et le nombre de pièces, ainsi que la distribution des espaces.

• Le prix de logements aux caractéristiques similaires dans la même zone, afin d’avoir une référence réelle du marché.

• La classe d’efficacité énergétique, qui peut influencer les coûts futurs du logement.

• L’année de construction de l’immeuble, car les bâtiments plus anciens peuvent entraîner des frais d’entretien plus élevés.

Par ailleurs, pour acheter en toute sécurité, il est recommandé de se faire accompagner par un professionnel de l’immobilier connaissant le marché local et capable de vous aider à évaluer correctement le prix du logement. Dans le moteur de recherche d’agences de Fotocasa, vous pouvez trouver des agences immobilières en appliquant des filtres.