Qu’est-ce qu’une communauté de copropriétaires en Espagne?

Lorsque nous achetons un logement dans un immeuble ou un lotissement en Espagne, nous n’acquérons pas seulement notre appartement. Nous intégrons également une communauté de copropriétaires (comunidad de vecinos). Cela implique de partager des espaces, des frais et des décisions avec le reste des propriétaires.

De nombreuses personnes ne savent pas exactement comment fonctionne une communauté, quelles sont les obligations qu’elle entraîne ou pourquoi il faut payer une quote-part tous les mois. Pourtant, il est essentiel de le comprendre pour éviter les conflits et connaître nos droits et responsabilités.

L’équipe de Fotocasa analyse ce qu’est la communauté de copropriétaires, qui la compose, comment elle s’organise et ce que vous devez prendre en compte si vous êtes propriétaire.

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Qu’est-ce qu’une communauté de copropriétaires ?

Une communauté de copropriétaires (comunidad de vecinos ou comunidad de propietarios) est l’ensemble des propriétaires de logements et de locaux faisant partie d’un même immeuble ou d’un lotissement.

Elle est régie par la Loi de Propriété Horizontale (Ley de Propiedad Horizontal), publiée au BOE, qui établit comment ils doivent s’organiser, quelles sont les obligations des propriétaires et comment les décisions sont prises.

La communauté existe dès l’instant où plusieurs propriétaires partagent des éléments communs, tels que le hall d’entrée, les escaliers ou l’ascenseur.

Qui fait partie de la communauté de copropriétaires ?

Font partie de la communauté toutes les personnes qui sont propriétaires d’un logement ou d’un local dans l’immeuble.

Au sein de la communauté, nous trouvons plusieurs figures :

• L’assemblée des copropriétaires (junta de propietarios), qui réunit l’ensemble des propriétaires.

• Le président de la communauté, qui représente légalement la copropriété.

• L’administrateur de biens (administrador de fincas), s’il y en a un, qui se charge de la gestion économique et administrative.

Qu’est-ce que l’assemblée des copropriétaires et à quelle fréquence se réunit-elle ?

L’assemblée des copropriétaires est l’organe où sont prises les décisions importantes.

La loi stipule qu’elle doit se tenir au moins une fois par an en session ordinaire, lors de laquelle les comptes et les budgets sont approuvés.

De plus, des assemblées extraordinaires (juntas extraordinarias) peuvent être convoquées lorsqu’il est nécessaire de traiter un sujet spécifique, tel que des travaux urgents.

À quoi sert la communauté de copropriétaires ?

La communauté sert à gérer tout ce qui est commun dans l’immeuble.

Parmi ses fonctions principales, on trouve :

• L’entretien et la conservation des éléments communs.

• L’approbation des budgets et des dépenses.

• L’organisation des travaux et des réparations.

• L’établissement des règles de vie commune.

Elle peut également disposer de statuts ou de règlements intérieurs régissant des questions telles que l’utilisation des zones communes.

Que sont los éléments communs et pourquoi vous concernent-ils ?

Les éléments communs sont les parties de l’édifice qui appartiennent à l’ensemble des propriétaires.

Selon la Loi de Propriété Horizontale, ils comprennent, entre autres :

• Le sol et la structure du bâtiment.

• Les façades et le toit.

• Le hall d’entrée, les escaliers et les couloirs.

• L’ascenseur.

• Les installations générales (eau, électricité, etc.).

Même s’ils ne se trouvent pas à l’intérieur de notre logement, nous en sommes copropriétaires. C’est pourquoi nous devons contribuer à leur entretien.

Quelles sont vos obligations en tant que propriétaire ?

En faisant partie de la communauté, nous assumons plusieurs obligations.

Les principales sont :

• Payer les charges de copropriété.

• Contribuer aux travaux exceptionnels (derramas) approuvés.

• Respecter les règles de vie commune.

• Ne pas réaliser de travaux affectant les éléments communs sans autorisation.

Si les charges ne sont pas payées, la communauté peut réclamer la dette.

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Comment est calculée la charge de copropriété ?

La charge de copropriété (cuota de comunidad) est calculée en fonction du tantième ou coefficient de participation que possède chaque logement ou local dans l’immeuble.

Ce coefficient figure dans l’acte de propriété (escritura) et dépend généralement de la taille du bien et de son emplacement au sein de l’édifice.

Les frais que peut inclure la charge sont, par exemple :

• Le nettoyage.

• L’électricité du hall d’entrée.

• L’entretien de l’ascenseur.

• L’assurance de l’immeuble.

• Les services de conciergerie, s’ils existent.

La charge peut être payée mensuellement, trimestriellement ou annuellement, selon ce qu’établit la communauté. Le paiement des charges de copropriété peut s’effectuer de plusieurs manières, bien que la plus courante soit le prélèvement bancaire.

Que sont les “derramas” et quand sont-elles obligatoires ?

Les derramas sont des paiements extraordinaires approuvés pour couvrir une dépense précise qui n’était pas prévue dans le budget annuel.

Par exemple, une réparation importante ou des travaux de rénovation.

Toutes les derramas ne sont pas obligatoires dans tous les cas. Cela dépend du type de travaux et de la manière dont ils ont été approuvés en assemblée.

Combien coûtent les charges de copropriété ?

Le coût de la communauté dépend de nombreux facteurs :

• Le nombre de voisins.
• Les services inclus.
• La présence d’un ascenseur, d’une piscine, d’un gardien ou de zones communes.
• L’état du bâtiment.

Il n’existe pas de montant fixe, bien que la charge de copropriété moyenne en Espagne se situe généralement autour de 100 € par mois. Chaque communauté approuve son propre budget annuel et répartit les dépenses selon le coefficient de chaque propriétaire.

C’est pourquoi, avant d’acheter un logement, il est important de demander quel est le montant de la mensualité et si des travaux exceptionnels (derramas) sont prévus.

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Que pouvez-vous faire ou ne pas faire en vivant en copropriété ?

Vivre en communauté implique de cohabiter avec d’autres personnes et de respecter certaines limites.

En tant que propriétaire, vous pouvez :

• Utiliser les éléments communs selon leur destination.

• Participer aux assemblées (juntas).

• Voter lors des prises de décision.

Mais vous ne pouvez pas :

• Réaliser des travaux affectant les éléments communs sans autorisation.

• Modifier les façades ou les structures sans permis.

• Utiliser les zones communes de manière indue.

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Dois-je payer les charges si je n’habite pas dans l’immeuble ?

Oui. Si nous sommes propriétaires, nous devons payer les charges de copropriété même si nous n’occupons pas l’appartement.

Peu importe si :

• Nous vivons dans une autre ville ou à l’étranger.

• L’appartement est loué.

• Nous n’utilisons pas l’ascenseur ou les zones communes.

L’obligation découle du titre de propriétaire, et non de la résidence effective dans le logement.

De plus, même si nous ne résidons pas dans l’immeuble, nous continuons à faire partie de la communauté. Cela signifie que :

• Nous pouvons assister et voter aux assemblées.

• Nous sommes responsables vis-à-vis de la communauté.

• Nous pourrions être élus présidents de la communauté de copropriétaires, même en vivant à l’étranger.

La Loi de Propriété Horizontale établit que la fonction de président doit revenir à un propriétaire, le fait de vivre ailleurs ne nous exclut donc pas automatiquement.

Que se passe-t-il si l’appartement est loué ?

Si nous louons le logement, en principe, l’obligation de payer les charges de copropriété incombe toujours au propriétaire.

Toutefois, le contrat de location peut stipuler que le locataire assume le paiement de certains frais de communauté. Pour que cela soit valable, cela doit être expressément convenu dans le contrat.

Dans tous les cas :

• Vis-à-vis de la communauté, le responsable reste le propriétaire.

• Le locataire est un voisin, mais il ne fait pas partie de la communauté en tant que copropriétaire.

• Le droit d’assister et de voter à l’assemblée appartient au propriétaire.

Le locataire, de son côté, devra respecter les règles de vie commune établies par la communauté de copropriétaires.

Faire partie d’une communauté de copropriétaires est courant lorsque l’on vit dans un immeuble. Comprendre son fonctionnement, les frais qu’elle implique et quelles sont nos obligations nous aide à éviter les problèmes et à mieux cohabiter avec les autres propriétaires.

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