L’Espagne va-t-elle interdire l’achat d’un logement aux étrangers non-résidents ?

En 2026, l’accès au logement reste l’une des principales préoccupations des Espagnols. Selon le dernier Baromètre du Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS), 42,6 % de la population considère le logement comme l’un des principaux problèmes du pays, un chiffre qui reflète l’inquiétude sociale croissante face à la hausse des prix et au manque de disponibilité des logements.

Dans ce contexte, l’achat de logements par des étrangers est entré dans le débat politique, bien que les données montrent une réalité plus nuancée. Concrètement, selon les chiffres recueillis entre janvier et septembre 2025 par le Colegio de Registradores, seulement 13,58 % des acheteurs de logements en Espagne étaient de nationalité étrangère, contre 86,42 % de nationalité espagnole.

Malgré cela, en 2025, le Gouvernement a publiquement envisagé la possibilité d’introduire des limitations à l’achat de logements par des étrangers non-résidents, ce qui a suscité des doutes quant à la possibilité pour l’Espagne d’interdire ce type d’opérations. Mais quelle est la situation réelle aujourd’hui ? L’Espagne peut-elle interdire l’achat d’un logement aux étrangers non-résidents ?

Conseils pour acheter un logement en Espagne pour la première fois

Est-il interdit d’acheter un logement en Espagne en tant qu’étranger non-résident ?

Non. Actuellement, il n’est pas interdit d’acheter un logement en Espagne en tant qu’étranger non-résident.

À ce jour, toute personne étrangère, qu’elle soit résidente ou non-résidente, ressortissante de l’Union européenne ou extracommunautaire, peut acheter un logement en Espagne en respectant les exigences légales habituelles (identification, origine des fonds, impôts, etc.).

Il n’existe aucune loi en vigueur interdisant la compraventa de logements par des étrangers, et aucune réforme limitant ce droit de manière générale n’a été adoptée.

Que proposait le Gouvernement en 2025 et pourquoi cette question se pose-t-elle ?

En 2025, on a commencé à évoquer de possibles changements concernant l’achat de logements par des étrangers non-résidents dans le cadre d’un ensemble de mesures visant à faciliter l’accès au logement en Espagne, en particulier dans les zones soumises à une forte pression immobilière.

Parmi les idées mises sur la table figuraient :

• Limiter l’achat de logements par des étrangers extracommunautaires non-résidents.
• Appliquer des mesures fiscales afin de dissuader ce type d’opérations dans certains territoires.

Ces propositions ont suscité des doutes chez les acheteurs et les propriétaires, mais il convient de préciser qu’elles ne se sont pas traduites par des modifications légales effectives. Aucune de ces mesures n’a été adoptée ni n’est entrée en vigueur, et à ce jour, il n’existe aucune interdiction générale d’acheter un logement en Espagne en tant qu’étranger.

La réglementation actuelle continue de permettre l’achat de logements par des étrangers, y compris les non-résidents, dans les mêmes conditions juridiques qu’auparavant.

Pour l’instant, aucune interdiction générale de l’achat de logements par des étrangers n’a été adoptée.

Les Canaries proposent de limiter l’achat de logements qui ne sont pas destinés à l’habitation

En 2026, le Gouvernement des Canaries a demandé à l’Union européenne la possibilité de limiter l’achat de logements qui ne seraient pas destinés à la résidence principale dans l’archipel, face à la forte pression du marché immobilier.

Selon les données de l’Exécutif des Canaries, environ 25 % des logements achetés aux Canaries sont acquis par des étrangers non-résidents, une proportion bien supérieure à la moyenne nationale. Cette situation a contribué à la hausse des prix des logements et à la difficulté d’accès pour la population locale.

La proposition ne prévoit pas une interdiction générale d’achat, mais une limitation liée à l’usage du logement (y vivre ou non), et nécessiterait l’accord de l’Union européenne. À ce jour, aucune modification légale n’a été adoptée et l’achat de logements aux Canaries reste régi par la réglementation en vigueur.

Serait-il légal d’interdire l’achat de logements aux étrangers en Espagne ?

La réponse dépend du profil de l’acheteur.

Citoyens de l’Union européenne

L’Espagne ne peut pas interdire aux citoyens d’autres pays de l’Union européenne d’acheter un logement. Le droit communautaire protège la libre circulation des capitaux, qui inclut l’investissement immobilier. Une interdiction fondée sur la nationalité serait incompatible avec le cadre juridique européen.

Étrangers extracommunautaires

Dans le cas des étrangers non communautaires, la marge juridique est plus large, mais une interdiction totale serait néanmoins juridiquement complexe. Les experts s’accordent à dire que :

• Une interdiction générale pourrait entrer en conflit avec le droit de propriété.
• Il est plus envisageable d’appliquer des mesures fiscales ou des limitations spécifiques qu’un veto absolu à l’achat.

C’est pourquoi le débat politique s’est davantage orienté vers l’utilisation d’impôts ou de restrictions ciblées plutôt que vers une interdiction directe.

Qui serait concerné par ces mesures si elles étaient adoptées ?

Si, à l’avenir, des mesures venaient à être approuvées pour limiter ou interdire l’achat de logements en Espagne par des étrangers non-résidents, elles n’affecteraient pas tous les acheteurs de la même manière.

De manière générale, elles ne concerneraient pas :

• Les citoyens espagnols.
• Les citoyens de l’Union européenne.
• Les étrangers résidents en Espagne.

Les éventuelles limitations ont principalement été envisagées pour :

• Les étrangers extracommunautaires non-résidents.
• Les achats de logements à des fins d’investissement, et non destinés à la résidence principale.

L’objectif de ce type de mesures serait de réduire la pression dans certaines zones et de contenir la hausse des prix, et non d’empêcher les personnes étrangères souhaitant vivre en Espagne d’acheter un logement.

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L’Espagne peut-elle interdire l’achat d’un logement aux étrangers non-résidents du Royaume-Uni après le Brexit ?

L’une des nationalités qui achètent le plus de logements en Espagne est la britannique. Après le Brexit, les citoyens du Royaume-Uni sont devenus des ressortissants extracommunautaires. Malgré cela, à ce jour, les Britanniques peuvent continuer à acheter un logement en Espagne normalement.

Actuellement :

• Il n’existe aucune interdiction spécifique visant les acheteurs britanniques.
• Ils peuvent acheter un logement dans les mêmes conditions générales que les autres étrangers non-résidents.

Cela dit, si à l’avenir des mesures visant les étrangers extracommunautaires non-résidents étaient adoptées, les citoyens du Royaume-Uni pourraient être concernés, même si à ce jour aucun changement n’est en vigueur.

Canada : interdiction temporaire pour les étrangers non-résidents d’acheter un logement

Canada est l’un des pays les plus souvent cités lorsqu’il est question d’interdire l’achat de logements aux étrangers non-résidents, car il a effectivement appliqué une mesure concrète en ce sens.

Depuis le 1er janvier 2023 est en vigueur la Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act, une loi fédérale qui interdit temporairement l’achat de biens immobiliers résidentiels par des étrangers non-résidents. L’objectif de cette réglementation est de faciliter l’accès au logement pour la population locale dans un contexte de forte hausse des prix.

Cette interdiction :

• A un caractère temporaire (elle a été prolongée jusqu’en 2027).
• Comprend des exceptions, comme certains résidents temporaires ou des situations spécifiques.
• S’inscrit dans un cadre juridique et constitutionnel propre, différent de celui de l’Union européenne.

Pour cette raison, même si le cas canadien est souvent cité comme référence dans le débat international, il ne constitue pas un modèle facilement transposable à l’Espagne, notamment en raison des différences juridiques avec l’Union européenne.

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États-Unis : la proposition de Trump pour limiter l’achat de logements par les grands investisseurs

Aux États-Unis, le débat sur l’accès au logement a suivi une voie différente de celle de l’Europe. Début 2026, l’ancien président Donald Trump a annoncé son intention d’interdire aux grandes entreprises et aux fonds d’investissement d’acheter des maisons individuelles, dans le cadre de sa proposition visant à freiner la hausse des prix du logement.

Contrairement à ce qui a été envisagé en Espagne ou au Canada, cette proposition ne vise pas les acheteurs étrangers non-résidents, mais le type d’acheteur. L’objectif est de limiter l’achat massif de logements par de grands investisseurs institutionnels, quelle que soit leur nationalité, lorsque ces opérations sont destinées à l’investissement et non à la résidence principale.

Selon les annonces, la mesure aurait pour objectif :

• De réduire la concurrence entre les grands fonds et les acheteurs particuliers.
• D’éviter l’accumulation de maisons individuelles en tant qu’actifs financiers.
• De faciliter l’accès au logement pour les familles et les résidents locaux.

Il convient de souligner que, pour l’instant, il s’agit d’une proposition politique et non d’une règle en vigueur. Pour être appliquée, elle devrait suivre le processus législatif correspondant aux États-Unis.

Cette approche reflète une tendance internationale de plus en plus présente : il ne s’agit pas tant d’interdire l’achat de logements aux étrangers que de limiter les achats par les grands investisseurs, une stratégie différente de celle débattue en Espagne concernant les étrangers non-résidents.

Qu’en est-il du soi-disant « impôt de 100 % » pour les acheteurs étrangers ?

Lorsqu’on évoque la possibilité d’interdire en Espagne l’achat d’un logement aux étrangers non-résidents, on mentionne souvent le soi-disant « impôt de 100 % », bien qu’il soit important de préciser en quoi consiste cette proposition.

Il ne s’agit pas d’un impôt nouveau déjà en vigueur, mais d’une mesure fiscale envisagée pour dissuader l’achat de logements par des étrangers extracommunautaires non-résidents. L’idée serait d’appliquer un supplément fiscal équivalent à 100 % de la valeur du bien au moment de l’achat, ce qui renchérirait très significativement l’opération.

Selon ce qui a été envisagé, ce supplément fiscal :

• Ne remplacerait pas les impôts habituels, tels que l’ITP ou la TVA (IVA) et l’AJD, mais s’y ajouterait.
• Concernerait uniquement les étrangers extracommunautaires non-résidents.
• Aurait pour objectif de réduire la pression de la demande dans les zones soumises à une forte tension immobilière.

Il est important de souligner que cet impôt de 100 % n’est ni adopté ni appliqué actuellement en Espagne. Il s’agit d’une proposition qui s’inscrit dans le débat sur la manière de limiter l’achat de logements à des fins d’investissement, mais elle ne s’est pas transformée en obligation fiscale réelle.

À ce jour, les étrangers qui achètent un logement en Espagne continuent de payer les mêmes impôts qu’auparavant, selon qu’il s’agit d’un logement neuf ou ancien et en fonction de la communauté autonome où se situe le bien.

Ce qu’il convient de bien comprendre

En résumé, voici quelques éléments essentiels à retenir concernant la possible interdiction par l’Espagne de l’achat de logements par des étrangers :

• Il n’est pas interdit d’acheter un logement en Espagne en tant qu’étranger non-résident.
• Les propositions se sont concentrées sur les étrangers extracommunautaires non-résidents, et non sur l’ensemble des acheteurs.
• Une interdiction générale serait juridiquement complexe ; des mesures fiscales sont plus probables.
• D’autres pays, comme le Canada ou les États-Unis, ont adopté des approches différentes dans des contextes juridiques distincts.

Avant de prendre une décision, il est toujours recommandé de se renseigner sur la réglementation en vigueur au moment de l’achat et de distinguer les propositions politiques des lois réellement adoptées.