25 septiembre 2020

El economista Gonzalo Bernardos analiza la situación actual del mercado inmobiliario en España y las perspectivas para los próximos meses. Prevé una bajada de las transacciones y de los precios, con cierto desfase respecto al comportamiento del PIB porque los vendedores se resistirán a bajar los precios de venta de la vivienda. Y, sobre todo, pronostica una bajada del alquiler de los barrios más céntricos de Barcelona y Madrid por un aumento de la oferta y la bajada de la demanda en estas zonas más caras.

Hablamos con él cuando está a punto de ponerse en marcha el Máster en Asesoría, Gestión y Promoción Inmobiliaria de la Universitat de Barcelona que él mismo dirige, y que este curso cumple su 20 aniversario en formato presencial y estrena por primera vez una edición online.

¿Cuál es la situación actual del mercado inmobiliario?

Gonzalo Bernardos: Estamos ante una gran crisis inmobiliaria, por razones muy diferentes de la anterior, pero con unas repercusiones muy similares. La principal diferencia es que esta crisis del mercado inmobiliario viene dada por una crisis económica, mientras que en la anterior fue el mercado inmobiliario el que generó la crisis económica. Ahora no hay exceso importante de oferta de vivienda nueva. Esta será una crisis más corta pero mucho más dura y aguda, porque el PIB caerá este año entre el 13% y el 15%: más que en todos los años de la crisis anterior, que en los años peores llegó a caer un 9,1%.

¿Cómo va a afectar este contexto a la compraventa de vivienda?

Gonzalo Bernardos: En materia de compraventa va a ser el peor año del mercado inmobiliario, aunque el mercado de la vivienda opera con retardo. Es decir, lo normal sería que en 2020 viéramos una bajada espectacular y que el mercado se recuperara en 2021. Pero no va a suceder así, porque los vendedores siempre adoptan la misma técnica: esperar a que les compre un mirlo blanco, alguien que no se haya enterado de que estamos en crisis. Tardan mucho en bajar los precios y, como consecuencia, este año veremos una gran bajada de transacciones inmobiliarias, y las que se hagan a final de año tendrán un precio sustancialmente más bajo que las de principios de año, yo calculo que un 12%. Y el año que viene, que será un año de recuperación económica, el mercado inmobiliario seguirá cayendo, porque sobre todo en segunda mano va a haber un exceso de oferta muy cuantioso.

¿Por qué existe este desajuste entre el comportamiento del PIB y del mercado inmobiliario?

Gonzalo Bernardos: El PIB y el mercado de la vivienda están muy relacionados: si el PIB cae, el precio de la vivienda cae, pero los ritmos son muy diferentes. Primero tiene lugar la caída del PIB, después la bajada del empleo y luego el precio de la vivienda. En la recuperación sucederá lo mismo. La principal causa de este desajuste es que los vendedores no aceptan lo evidente, que tienen que bajar los precios.

¿Cómo se va a comportar el mercado del alquiler?

Gonzalo Bernardos: En alquiler la bajada también será espectacular. Me quedo muy sorprendido cuando veo previsiones de subida del alquiler, por diversas razones. Para empezar, hay más oferta: vendedores que no tienen prisa y ponen las viviendas en alquiler, mucha vivienda turística que ha pasado al alquiler tradicional, inquilinos con una capacidad de pago mucho menor (profesionales liberales en crisis, empleados en ERTE o con recorte de salario…) y, además, los extranjeros, sobre todo en las grandes ciudades, van a dejar de venir y van a dejar de alquilar.

El efecto va a ser mayúsculo en los distritos más turísticos de Barcelona y Madrid. Yo creo que en Ciutat Vella la bajada del precio de la vivienda puede rondar el 20%, y en el Eixample superará el 15%. En el distrito centro de Madrid, Chamberí o Salamanca pasará más o menos lo mismo. Curiosamente, los distritos de alquiler más caros son los que más van a bajar, porque es en los que hay más oferta.

¿Cómo va a afectar esta situación a las agencias y profesionales del sector inmobiliario?

Gonzalo Bernardos: A mí me sorprende que haya empresas promotoras que digan que no van a bajar precios, cuando tienen un 20-25% de clientes que quieren comprar en moratoria. Cuando llegue el momento de escriturar, un número significativo se van a echar atrás y otros no conseguirán que el banco les conceda una hipoteca. Si no bajan precios, no van a vender. Pero una cosa es lo que se dice públicamente y otra lo que se hace, porque ya hay algunas que están regalando el parking y el trastero, o haciendo pequeñas rebajas de precio.

Las empresas más afectadas van a ser las agencias inmobiliarias menos profesionalizadas, las que montó alguien que trabajaba de comercial en otro sitio y ha entrado en el sector con pocos conocimientos, etc. Las franquicias y las mejores agencias inmobiliarias van a ver una disminución de la competencia, mayor necesidad de sus servicios porque ahora vender es más difícil y una gran diferencia entre las que lo harán mejor y las que lo harán peor. La clave de esta diferencia es bajar el precio de los inmuebles, y no poco. Respecto a lo que estaba publicado en 2019, estaríamos hablando de bajadas del 20%, 25% o 30%, porque los precios publicados ya estaban sobrevalorados un 10% o 15%.

No preveo, por tanto, una gran caída de promotores ni una desaparición masiva de agencias inmobiliarias. Las menos potentes y las que se dedican a varias cosas (son agencia inmobiliaria pero también gestoría, o abogados, o administradores de fincas, etc.) son las que van a tener más problemas. Y a los profesionales independientes que quieran crecer probablemente en estos momentos les interese pasar a ser franquiciados.

¿Qué novedades presenta nueva edición del Máster en Asesoría, Gestión y Promoción Inmobiliaria?

Gonzalo Bernardos: La principal novedad es que, por primera vez, estrenamos máster online. Además del formato presencial, que seguirá teniendo lugar en Barcelona y que este curso llega a su 20 edición, sumamos una edición por internet con el objetivo de llegar a un público más amplio de España o de América Latina. El máster se dirige a todas aquellas personas que quieran profundizar en sus conocimientos inmobiliarios y que apuesten por la más alta formación inmobiliaria que se da en este país.

Esta formación inmobiliaria sirve para ser promotor o agente inmobiliario, para tener conocimientos de administración de fincas y para dominar todos los aspectos relacionados con la gestión e inversión inmobiliaria: residencias de estudiantes, personal shopper inmobiliario, montar un crowdfunding… El máster une las enseñanzas clásicas y las más nuevas del sector. Es un máster generalista que luego te permite especializarte en lo que quieras. Y estamos muy contentos porque ya tenemos casi 40 preinscritos.

Entre nuestros alumnos tenemos diversos perfiles. Pueden ser profesionales experimentados en el sector inmobiliario y con cargos directivos, con o sin titulación universitaria (si la tienen, obtendrán el título de máster, en caso contrario será un diploma). También hay jóvenes titulados universitarios en administración de empresas, derecho, arquitectura o ingeniería, entre otros. Además, hay personas que no están en el mercado inmobiliario de manera profesional pero quieren aprender a gestionar su propio patrimonio personal o familiar, o quienes quieren empezar a realizar inversiones inmobiliarias y quieren saber más sobre el tema. El máster se adapta a todos aquellos interesados, incluso sin conocimientos previos en el sector, porque todas las asignaturas incluyen una introducción previa para que puedan seguirlo sin problema.

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