8 febrero 2019

Los cambios en el mercado de alquiler son continuos, y algunos de ellos efímeros. Pero, independientemente de los decretos o leyes de turno, hay aspectos que no cambian y que es bueno tener en cuenta. En todo contrato de arrendamiento hay algunos puntos que el casero no puede imponer al inquilino, porque sencillamente son cláusulas nulas.

 

¿Cuándo puedo cancelar el contrato?

Según la Ley, el inquilino puede romper el contrato de arrendamiento cuando quiera, una vez que hayan transcurrido los seis primeros meses, y siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de 30 días. A partir de esa fecha puede rescindirlo en cualquier momento. Solo debe atenerse al tiempo fijado en el contrato para notificarlo, generalmente uno o dos meses de antelación sin ningún pago. Pero, puede ocurrir que se haya firmado una penalización entre las partes, entonces debe cumplirse. Si no hay ese pacto, la Ley manda.

 

Lo que hay que saber de un contrato de alquiler

 

¿Y qué pasa si se va antes de los seis meses?

Pues no está claro. El artículo 11 de la LAU de Desistimiento del contrato dice que el arrendatario podrá renunciar al contrato como comentamos en el párrafo anterior. Pero añade: “Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deberá el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización”.

Esto indica que todo lo que afecta a este supuesto, debe estar pactado y firmado. Y en este punto, hay varias sentencias al respecto y la mayoría dice que se pagan los meses que queden hasta los seis.

  • La duración de los contratos. Algunos caseros incluyen que el contrato solo pueda durar un año sin dar la posibilidad de prórroga legal de hasta tres años prevista en la ley. Si el inquilino quiere, el casero está obligado a otorgar esa prórroga.
  • Pago de varias rentas por adelantado. El propietario no puede obligar por contrato al inquilino a pagarle por adelantado 2 o 3 meses de renta y su incumplimiento no puede desembocar en un desahucio.
  • Gastos de conservación de la vivienda. La ley especifica que, en las reparaciones de la vivienda, el inquilino tiene que hacerse cargo de las averías causadas por un mal uso, además del mantenimiento habitual de la vivienda. Por su parte, el propietario tiene que responsabilizarse de los arreglos necesarios para que la vivienda se mantenga en buenas condiciones y que sean causados por el paso del tiempo y el uso cotidiano.
  • El casero no puede entrar en la vivienda cuando quiera. Determinar que el arrendador puede visitar la casa cuando quiera para comprobar el estado de la misma, es una cláusula abusiva y nula. Otra situación distinta es que ocurra un problema o una reparación urgente, y el casero deba acudir, siempre de acuerdo del inquilino. El domicilio es inviolable.
  • No devolver la fianza. La fianza es el depósito que se entrega al arrendador a la firma del contrato de arrendamiento y cuya finalidad es garantizar el cumplimiento por parte del arrendatario, de las obligaciones contraídas en el contrato. Y en particular, cubrir los desperfectos que puedan correr a su cargo cuando deje la vivienda, o los recibos de consumos pendientes de pagar. Si todo está correcto y no hay daños, el casero deberá devolverla. Se debe firmar un acuerdo de finalización en el que conste que las partes están de acuerdo y se devuelve la fianza.
  • El inquilino tiene derecho de tanteo y retracto en caso de venta, siempre que no haya renunciado a ese derecho en el contrato.
  • Actualización de la fianza. Durante los tres primeros años de duración, la fianza no estará sujeta a actualización.
  • Revisión semestral de la renta. Solo puede realizarse de manera anual y cuando se cumpla la renovación anual del contrato.
  • Ojo con los arrendamientos de temporada. Algunos caseros recurren a firmar alquileres inferiores a un año y ya no se aplica la LAU, ante lo cual el inquilino no tiene derecho a estar hasta tres años en la vivienda, si quisiera.

No respetar estas indicaciones puede hacer que las cláusulas que se incluyan en el contrato sean nulas, y provocar discusiones entre arrendador y arrendatario.

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