Como cada principio de año, resulta inevitable plantearse qué deparará este 2019 en el sector inmobiliario. Las previsiones generales son un aumento de la demanda, la llegada al mercado de más obra nueva y una sensación general de optimismo, pero con cierta prudencia.
La suma de las demandas
“En 2019 empezarán a comprar familias jóvenes, en su primer acceso a la vivienda en propiedad, porque la banca será más generosa a la hora de conceder hipotecas y será más fácil conseguir el 100% de financiación”, indica Gonzalo Bernardos, director del Máster en Asesoría, Gestión y Promoción Inmobiliaria de la Universitat de Barcelona. A esta demanda hay que sumar la de quienes compran como inversión, que “seguirá siendo muy alta, porque las rentabilidades de renta fija serán escasas o incluso negativas”, y también la demanda turística “que crecerá también sobre todo en las mejores localidades de playa, como Cambrils, Peñíscola, Dénia o Jávea, que son las que ofrecen un producto de mayor calidad a precio asequible”.
Esta potente suma de diversas demandas, según el economista, será una de las claves del mercado inmobiliario en España en 2019.
Crecimiento moderado
Las expectativas de crecimiento, sin embargo, son más moderadas que las registradas en 2018. “El mercado de la vivienda va a seguir dando claras muestras de recuperación porque nos encontramos en un ciclo expansivo del sector, pero será un crecimiento más moderado que el que hemos visto este año por dos motivos: las previsiones de diferentes organismos internacionales y del propio Gobierno apuntan a un crecimiento débil. Y, segundo, porque el contexto de la financiación va a cambiar con una eventual subida de tipos y nuevas reglas en el mercado, como la ley hipotecaria”, según Beatriz Toribio, directora de Estudios y Asuntos Públicos de Fotocasa.
Evolución de los precios
Por lo que se refiere a la evolución de los precios, los expertos auguran grandes diferencias en función de la zona. “En 2019 en Madrid los precios subirán muchísimo menos que este año, e incluso es posible que bajen en la almendra central bajen. En Barcelona también seguirán bajando los precios, pero veremos es una subida mucho más acusada en ciudades como Valencia, Zaragoza, Granada o Alicante. Serán las ciudades medianas las que recojan el testigo de las ciudades más grandes, en las que lo que tendrá un muy buen comportamiento será la periferia. Es el típico comportamiento de la mancha de aceite”, explica Bernardos.
Lejos de las grandes capitales, en cambio, se espera que “el valor medio de la vivienda siga recuperando terreno, si bien seguirá lejos de precios alcanzados antes de la crisis”, en palabras de Ascensión de Aynat, profesional inmobiliaria y presidenta de AMPSI, la Asociación Nacional de Mujeres del Sector Inmobiliario. Como indica Jaime Cabrero García, presidente de Colegio Oficial y Asociación de Agentes Inmobiliarios (COAPI – AIM) de Madrid, “la actividad inmobiliaria se ha recuperado, pero no de forma homogénea territorialmente”. Y eso se seguirá notando en 2019.
Mayor porcentaje de obra nueva
“La cifra de venta de viviendas nuevas en los últimos años puede decirse que ha sido estable durante los últimos años, pero en breve aparecerán en las estadísticas todas las obras que están en ejecución en estos momentos”, afirma la presidenta de AMPSI. Con ello se reducirá la gran diferencia con la venta de vivienda de segunda mano, muy superior desde la crisis. Lo corrobora Daniel Cuervo, secretario general de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCEspaña): “La previsión es que en 2019 se supere la barrera de los 115.000 visados de obra nueva – sería un aumento de más del 20% respecto a 2018 – y se mantenga la cifra global de 500.000 transacciones de venta, con lo que se equilibraría el porcentaje entre obra nueva y de segunda mano”.
Optimismo prudente
Con todo, hay que tener en cuenta el comportamiento del mercado en los últimos meses. “Es previsible que durante el primer trimestre de 2019 se mantenga la tendencia de crecimiento sostenido marcada durante 2018. Sin embargo, durante el tercer trimestre de 2018 han comenzado a aparecer síntomas de ralentización en el sector inmobiliario. De hecho, se han observado recientemente tasas de decrecimiento mensual en el número de transacciones de vivienda (por ejemplo en agosto y septiembre)”, especifica el presidente de COAPI Madrid. “Por ello, afrontamos 2019 con optimismo pero con prudencia”.
Esta desaceleración, sin embargo, no es necesariamente negativa. “A mí, desde mi experiencia de varias décadas en el sector inmobiliario, esta cierta frenada incluso me parece buena, porque un mercado tan desbocado se puede descontrolar”, reflexiona María José Corrales, presidenta de la inmobiliaria vivienda2 e impulsora de la federación patronal madrileña FADEI..
La incógnita de la incertidumbre política
En cualquier caso, las predicciones sobre el mercado inmobiliario se engloban en la evolución económica general, y para esa sí que no hay una bola de cristal. “Las previsiones son buenas, a pesar de vivir un momento de incertidumbre política tanto en España como en Europa, el mercado responde al alza. Demanda existe, y mucha. Pero el dinero es uno de los indicadores que antes manifiesta el miedo, así que habrá que ver qué sucede en los próximos meses”, concluye María José Corrales.
