La pandemia ha traído cambios inesperados en el sector residencial. El primero y más sorprendente es que no se ha producido un desplome de precios. La demanda se ha incrementado, la tipología de la vivienda también ha cambiado, al igual que el perfil del comprador e incluso la ubicación de las viviendas. Analicemos los cambios.
¿Qué ha pasado con la demanda?
Antes de llegar la pandemia, el mercado de la vivienda comenzaba a flojear, la demanda estaba retrocediendo. Las perspectivas no eran halagüeñas, pero, curiosamente, durante este tiempo la demanda se ha reactivado.
¿Cuáles son las razones? La pandemia nos ha mostrado las carencias de nuestras casas y la necesidad de buscar otro tipo de vivienda: más amplia, con zonas comunes, terrazas, jardín y, prueba de ello, el interés por los unifamiliares.
Disponer de espacios abiertos ha pasado a ser una prioridad en la demanda de vivienda. El incremento del teletrabajo, tendencia que parece que ha llegado para quedarse, y el temor a nuevas pandemias, está en la motivación de muchos compradores.
Estas nuevas tipologías se pueden encontrar más en vivienda nueva y en zonas más alejadas del centro de la ciudad. Una de las razones del auge de la compra de vivienda de nueva construcción.
El perfil del demandante también ha cambiado. Tiene más edad y una posición socioeconómica más elevada, así lo pone de manifiesto el último informe del Banco de España. La pandemia les ha afectado menos en su situación económica y, además ha incrementado su ahorro ante la falta de movilidad. Eso sí, el coronavirus ha alejado de la compra de vivienda a los más jóvenes y a las rentas más bajas.
¿Hay suficiente oferta?
En este punto tenemos un problema. Durante la pandemia, e incluso antes, se redujeron los proyectos de forma drástica. Antes de la pandemia porque se veía que la demanda flojeaba y en los primeros meses, por temor y desconocimiento de algo inesperado.
En 2021 ya se han retomado la puesta en marcha de nuevos proyectos, unido a las mejores condiciones de financiación. Eso sí, estos proyectos vienen de manos de promotoras que tienen abundante reserva de suelo para edificar. A estas promotoras, en parte las cotizadas, les irá bien. El resto tendrán más dificultades para comprar suelo porque los propietarios, en vista del tirón de la demanda, lo están encareciendo. La apetencia inflacionista del suelo va a una velocidad de vértigo.
¿Qué va a pasar entonces? Depende de las ciudades. En Madrid hay mucha demanda, pero falta suelo finalista en el que se pueda promover ya para responder a las necesidades actuales de la demanda. El que hay es caro. El resto de los suelos necesitan tiempo de gestión y son muy grandes. En el lado opuesto está Málaga, donde también hay tensión en la oferta, pero esta ciudad tiene más disponibilidad de suelo finalista.
¿A partir de ahora, por dónde irá el mercado?
La demanda de vivienda que hemos tenido en meses pasados seguirá en los próximos, ampliada por la movilidad geográfica. Incluso crecerá de manera importante en zonas turísticas. Los extranjeros incrementarán su interés por España.
La duda que nos planteamos es, ¿hasta cuándo llegará esta demanda pujante? En 2021, la venta de viviendas podría alcanzar las 500.000 unidades, cercano a los niveles previos a la pandemia.
Por lo que respecta al mercado del alquiler, se ha ampliado la oferta y se han contenido los precios (veremos hasta cuándo), dado que el alquiler turístico se ha pasado en parte a larga duración. El built to rent tendrá un papel protagonista, especialmente para los jóvenes, ya que aumentará el parque de vivienda en alquiler, pero todavía falta y debe consolidarse. Entendemos que hay una demanda forzada que se irá al mercado de alquiler al no poder comprar. Y aquí el papel de la Administración puede ser relevante, buscando fórmulas imaginativas para permitir el acceso a la vivienda a los más jóvenes.
Rebote de precios
Podemos calcular subidas medias en vivienda nueva cercanas al 5%. Y, es más, en ciudades como Madrid, si no se incrementa el inicio de nuevos proyectos en vivienda nueva, podemos encontrarnos una situación de rebote de precios, debido a la fortaleza de la demanda y la escasez de oferta.
En este momento y en algunos sitios, ya se está produciendo un incremento insano por falta de oferta adaptada a las nuevas demandas del mercado. Y esto puede provocar a su vez, el retraimiento de la demanda porque no pueda acceder a esos precios.
En definitiva, estamos en una nueva etapa con expectativas de crecimiento, pero dentro de la prudencia que requiere un terreno desconocido. Vivimos en una película que no tiene antecedentes.
