La obra nueva en la Costa del Sol sube un 23 % en un año y consolida un nuevo ciclo alcista

El mercado de obra nueva en la Costa del Sol vive uno de los momentos más dinámicos de su historia reciente. La combinación de una demanda en máximos, la escasez de oferta disponible y la creciente incorporación de producto prime y de lujo ha provocado una fuerte aceleración de los precios, que alcanzan niveles récord en prácticamente todos los segmentos residenciales.

La Costa del Sol ha dejado de ser únicamente un destino vacacional para convertirse en uno de los principales mercados residenciales internacionales del sur de Europa, impulsado por la llegada de residentes permanentes, teletrabajadores y compradores internacionales que buscan calidad de vida, conectividad y un entorno económico dinámico.

Según el informe Obra Nueva en la Costa del Sol, elaborado por Savills, el precio medio de la vivienda plurifamiliar de nueva construcción se situó en 5.725 €/m² en 2025, registrando un crecimiento interanual del 23 % y supera por primera vez el millón de euros por vivienda (1.016.608 euros de media). En el caso de la vivienda unifamiliar nueva, el precio medio asciende a 2,97 millones de euros y 6.379 €/m², también un 23 % más frente al año pasado.

Fuente: Savills.

El incremento de precios responde a factores estructurales más que coyunturales. El mercado alcanzó el año pasado unas 12.265 viviendas vendidas de obra nueva manteniendo un stock (unidades disponibles del total de la oferta) de apenas 5.328 unidades, reflejando un claro desequilibrio entre oferta y demanda. A ello se suman la escasez de suelo finalista, el aumento de los costes de construcción y la fuerte presión compradora procedente del mercado internacional.

José Félix Pérez-Peña, director ejecutivo de Savills Andalucía, explica que «lo más significativo no es solo el incremento de los precios, sino la velocidad a la que se comercializan las promociones. Los proyectos que llegan al mercado con un precio alineado con la demanda, en una ubicación consolidada y con un producto bien diseñado, están alcanzando ritmos de preventa muy elevados, en muchos casos comercializando entre el 30 % y el 50 % de las viviendas antes incluso del inicio de las obras. La demanda sigue siendo muy superior a la oferta disponible, especialmente en los segmentos medio-alto y prime«.

En municipios como Marbella, Mijas Costa o Fuengirola, los compradores internacionales ya representan más de la mitad de la demanda de obra nueva. Británicos, neerlandeses, suecos y alemanes figuran entre las nacionalidades más activas, impulsando especialmente el segmento medio-alto y prime.

Este interés se dirige principalmente hacia promociones con altos estándares de calidad, amplias zonas comunes, servicios integrados, sostenibilidad, cercanía al mar y oferta de ocio vinculada al golf, la náutica o la restauración de alto nivel.

Por mercado

Aunque la presión sobre los precios es generalizada en toda la Costa del Sol, existen varios mercados que actúan como auténticos aceleradores.

Estepona concentra el 28 % de toda la oferta inicial de obra nueva de la Costa del Sol, convirtiéndose en el principal foco de desarrollo residencial del litoral. Su capacidad para generar nuevo producto, junto con una potente demanda nacional e internacional, la ha consolidado como uno de los mercados más activos y con mayor capacidad de absorción.

Marbella continúa siendo el principal motor de valor del mercado. En el segmento residencial de lujo, los precios medios de la vivienda plurifamiliar rozan los 2,5 millones de euros y superan los 8.000 €/m², situándose un 41 % por encima de la media de la Costa del Sol. La zona concentra buena parte de la oferta prime y superprime, que ya representa el 14 % de toda la oferta de obra nueva de la Costa del Sol. «Con la irrupción de las branded residences y proyectos cada vez más exclusivos, se está elevando el listón del mercado y ejerciendo influencia sobre el conjunto de la región», señala Jonathan Pino, analista en Savills Research Andalucía.

Mijas Costa y Fuengirola concentran respectivamente el 18 % y el 16 % de la oferta inicial de obra nueva. Ambos municipios destacan por su equilibrio entre vivienda habitual y segunda residencia, una excelente conectividad y una creciente presencia de compradores extranjeros. Su capacidad para atraer demanda internacional de poder adquisitivo medio-alto ha impulsado una rápida absorción de las promociones y una constante presión alcista sobre los precios.

En el segmento unifamiliar y de lujo destacan especialmente Casares y Sotogrande, donde la limitada disponibilidad de suelo, la baja densidad urbanística y el perfil exclusivo de sus desarrollos están generando incrementos de valor muy significativos.

Las perspectivas para 2026 y 2027 apuntan a la continuidad del ciclo expansivo. Savills estima que el precio de la obra nueva seguirá creciendo a doble dígito, con incrementos acumulados de entre el 13 % y el 16 %, mientras que las repercusiones por metro cuadrado podrían aumentar entre un 6 % y un 7 % de media.

Sin embargo, el principal desafío seguirá siendo la limitada capacidad de generación de nueva oferta. La falta de suelo finalista, los plazos administrativos y los costes constructivos continuarán restringiendo la producción de viviendas en las localizaciones de mayor demanda.