Hipotecas fijas: ¿cómo se calculan los intereses y tu cuota mensual?

Comprar una vivienda es la inversión más importante en la vida de muchas personas. La mayoría de los nuevos propietarios necesita financiación bancaria para completar la adquisición del inmueble, y la hipoteca fija se ha convertido en una de las opciones más valoradas por quienes buscan estabilidad. Pero, una de las preguntas más frecuentes es: ¿cómo se calculan los intereses de una hipoteca fija y cómo afectan a la cuota mensual?

¿Cómo funcionan las hipotecas? Guía práctica

Cálculo de los intereses de tu hipoteca fija: el sistema de amortización

Una hipoteca fija es aquella en la que el tipo de interés permanece constante durante toda la vida del préstamo. Esto significa que, desde el primer día hasta la última cuota, el importe a pagar cada mes será siempre el mismo, lo que aporta seguridad al hipotecado frente a posibles subidas de tipos.

En España, la gran mayoría de hipotecas se devuelven siguiendo el sistema de amortización francés o de cuotas constantes. Este sistema se basa en tres elementos clave:

• Capital prestado. El dinero que el banco concede para la compra de la vivienda.
• Interés. El porcentaje que aplica la entidad por prestar ese dinero.
• Plazo. El tiempo pactado para devolver el préstamo, normalmente suele ser entre 15 y 30 años.

La fórmula del sistema francés determina una cuota fija mensual que incluye intereses y capital:

• Al inicio de la hipoteca, la mayor parte de la cuota corresponde a intereses, ya que el capital pendiente es mayor.
• Con el paso de los años, el peso de los intereses disminuye y crece la parte destinada a amortización.

Así, el importe de la cuota no cambia, pero la proporción entre capital e intereses sí varía a lo largo del tiempo.

Cuadro de amortización

El cuadro de amortización permite entender cómo se reparte cada pago. En él se detalla, mes a mes, cuánto de la cuota se destina a intereses, cuánto a capital y cuál es el saldo pendiente tras cada abono.

Veamos un ejemplo:

Imaginemos una hipoteca de 150.000 euros a 25 años con un interés fijo del 3%.

• Cuota mensual. Aproximadamente 711,32 euros.
• Primer año. Cada mes se abonan unos 375 euros en intereses y 336,32 euros en capital.
• Último año. La cuota sigue siendo de 711,32 euros, pero los intereses bajan a 20,10 euros y el capital amortizado sube a 690,32 euros. En la última cuota, con la misma cantidad que las anteriores, los intereses son de 1,77 euros y el capital amortizado asciende a 709,54 euros.

El cuadro de amortización muestra cómo la carga de intereses es mayor al inicio, pero se reduce de forma progresiva hasta casi desaparecer al final.

El cuadro de amortización es útil para:

• Conocer el coste real de la financiación.
• Planificar amortizaciones anticipadas.
• Entender por qué amortizar capital en los primeros años reduce significativamente los intereses totales.

Factores que afectan al coste de tu hipoteca fija

Aunque la cuota se mantenga estable, el coste total de la hipoteca depende de varios factores:

• Tipo de interés. Es el elemento central. Cuanto más bajo, menor será la cuota y el coste global. 

• Plazo de amortización. A mayor plazo, cuotas más bajas pero más intereses totales; a menor plazo, cuotas más altas pero un ahorro considerable.

• Importe financiado. El capital influye directamente en la cuota y en los intereses. Pedir el 80% del valor de la vivienda no es lo mismo que pedir el 60%. Cuanto mayor sea la financiación, más intereses se pagarán.

• Comisiones y gastos asociados. Algunas hipotecas incluyen comisiones de apertura, de amortización anticipada o de subrogación, que influyen en el precio final del préstamo. Actualmente, las hipotecas de Banco Sabadell no tienen comisión de apertura.

• Productos vinculados. Los bancos suelen ofrecer mejores condiciones si el cliente contrata productos adicionales, como por ejemplo, los seguros o la domiciliación de la nómina. 
• Perfil del cliente. El historial crediticio, la estabilidad laboral y la capacidad de ahorro del solicitante también determinan el tipo de interés que la entidad está dispuesta a ofrecer.

Simula tu hipoteca y conoce tu cuota mensual fija

Antes de contratar una hipoteca fija, es muy recomendable realizar una simulación a través del simulador de hipotecas. Un simulador online permite introducir los principales datos de la operación:

• Importe del préstamo.
• Plazo de amortización.
• Tipo de interés.
• Comisiones o productos asociados.

Una vez introducidos, el simulador calcula automáticamente la cuota mensual y el coste total en intereses.

Ventajas de simular tu hipoteca

• Orientación. Permite conocer el esfuerzo económico mensual.
• Comparación. Favorece evaluar diferentes tipos de hipotecas. 
• Planificación. El solicitante sabrá si la cuota encaja con su presupuesto.
• Flexibilidad. Favorece poder comprobar cómo varía la cuota al modificar el plazo o el importe financiado.
• Especialista hipotecario. Con la simulación hecha, es más sencillo acudir a un especialista hipotecario que termine de definir la hipoteca y las condiciones que mejor encajen con el solicitante.

Beneficios de contratar una hipoteca fija

Además del cálculo de intereses, conviene valorar qué ventajas ofrece este tipo de préstamo hipotecario:

1. Seguridad y estabilidad

La principal característica es que la cuota mensual es siempre la misma. Esto facilita la planificación financiera a largo plazo, sin miedo a las subidas de tipos de interés.

2. Perfil del comprador ideal

La hipoteca fija suele encajar con compradores que:

• Prefieren tranquilidad y estabilidad en sus gastos.
• Tienen una planificación financiera a largo plazo.
• Buscan protegerse de la volatilidad del mercado hipotecario.

3. Previsibilidad del coste total

Al ser fija, es posible calcular de antemano con exactitud cuánto costará la hipoteca en su conjunto, algo que no ocurre con las variables.

4. Posibilidad de cambiar de hipoteca variable a fija

Si ya se cuenta con una hipoteca variable, es posible cambiar a una hipoteca fija mediante subrogación o novación. Esta opción es interesante en escenarios de tipos al alza, ya que permite “blindar” la cuota y evitar incrementos futuros.