Hipoteca para una casa de 400.000 €: cuánto pedir y escenarios de financiación

Comprar una casa de 400.000 € es una de las decisiones financieras más importantes — y acertar con qué hipoteca pedir marca la diferencia. La respuesta depende de cuánto ahorro tienes, de si es primera o segunda vivienda y de cómo salga la tasación. Aquí tienes los tres escenarios de financiación más habituales, las cuotas reales con el Euribor actual y lo que ocurre cuando la tasación no coincide con el precio de compra.

¿Cuánto pido de hipoteca para una casa de 400.000 €?

Los bancos aplican el porcentaje de financiación siempre sobre el menor valor entre precio de compra y tasación, conforme al criterio de riesgo hipotecario de la Circular 5/2012 del Banco de España. En la práctica, cinco escenarios concentran la mayoría de las operaciones:

*Euribor 2,798%, dato de cierre de junio 2026, Banco de España. Tipo variable = Euribor + 1% = 3,798%. Cálculo orientativo (sistema francés). Consulta condiciones reales con tu entidad.

Escenario 1: financiación al 80% — el caso más habitual (320.000 €)

La financiación al 80% es el escenario estándar en primera vivienda: el banco presta 320.000 € y el comprador aporta 80.000 € de entrada. La cuota varía según el plazo y el tipo de interés:

Euribor 2,798%, dato de cierre de junio 2026, Banco de España. Tipo variable = Euribor + 1% = 3,798%; tipo fijo orientativo = Euribor + 1,5% = 4,298%. Cálculo orientativo (sistema francés). Consulta condiciones reales con tu entidad.

A 25 años, la diferencia entre variable y fijo es de 88 €/mes. Pasar de 25 a 30 años reduce la cuota variable en 164 €/mes —de 1.654 € a 1.490 €—, pero supone pagar más intereses en el total del préstamo. Calcula tu cuota con el simulador de hipotecas de Fotocasa ajustando el importe y el plazo a tu caso.

Escenario 2: financiación al 90% para una casa de 400.000 € (360.000 €)

Financiar el 90% en primera vivienda es posible de forma excepcional: para compradores con perfil crediticio muy sólido o cuando el banco dispone de líneas específicas para primer comprador. La cuota variable a 25 años sube a 1.860 €/mes (cálculo orientativo), 206 €/mes más que en el escenario del 80%.

Euribor 2,798%, dato de cierre de junio 2026, Banco de España. Cálculo orientativo (sistema francés). Consulta condiciones reales con tu entidad.

Con el 90% financiado, el comprador aporta 40.000 € de entrada, pero igualmente necesita en torno a 40.000 € para gastos de compraventa. El ahorro mínimo total ronda los 80.000 €. Una alternativa frecuente es contar con un avalista que responde con su patrimonio ante cualquier incumplimiento, lo que puede permitir al banco elevar el porcentaje de financiación.

Escenario 3: financiación al 60% — ahorros elevados o segunda residencia (240.000 €)

La financiación al 60% es habitual en segunda residencia o cuando el comprador dispone de ahorros elevados, por ejemplo procedentes de la venta de otro inmueble. Con 240.000 € de hipoteca a 25 años la cuota variable es de 1.240 €/mes (cálculo orientativo), 414 €/mes menos que en el escenario del 80%.

Euribor 2,798%, dato de cierre de junio 2026, Banco de España. Cálculo orientativo (sistema francés). Consulta condiciones reales con tu entidad.

¿Qué pasa si la tasación supera el precio de compra?

Cuando el tasador valora el inmueble por encima del precio acordado —algo que puede ocurrir si el precio está por debajo del mercado—, el banco aplica el 80% sobre la tasación. Con una tasación de 420.000 € (5% más que los 400.000 € del precio), el importe máximo sería 336.000 €, equivalente al 84% del precio de compra:

Euribor 2,798%, dato de cierre de junio 2026, Banco de España. Tipo variable = 3,798%. Cálculo orientativo (sistema francés). Consulta condiciones reales con tu entidad.

Los 16.000 € adicionales de préstamo reducen la entrada necesaria en esa misma cuantía, algo que puede ser determinante si el ahorro disponible es justo para cerrar la operación.

¿Qué pasa si la tasación es inferior al precio de compra?

Con tasación por debajo del precio, el banco presta solo el 80% del valor tasado. Si el tasador valora la vivienda en 380.000 € (5% menos que los 400.000 € del precio), el banco prestará 304.000 €. El comprador deberá cubrir los 16.000 € de diferencia de su propio bolsillo, sumándolos a la entrada habitual:

Euribor 2,798%, dato de cierre de junio 2026, Banco de España. Tipo variable = 3,798%. Cálculo orientativo (sistema francés). Consulta condiciones reales con tu entidad.

Una tasación baja obliga a negociar el precio con el vendedor, ampliar el ahorro previo o encargar una segunda tasación a otra empresa homologada por el Banco de España.

¿Qué ingresos mínimos necesito para la hipoteca de 400.000 €?

Conforme a la recomendación del Banco de España en su Circular 5/2012, la cuota total de deuda no debería superar el 35% de los ingresos netos mensuales del hogar. Usando la cuota variable a 25 años como referencia:

Umbral calculado como cuota variable a 25 años ÷ 0,35. Ingresos netos totales del hogar (suma de todos los titulares). Euribor 2,798%, cierre junio 2026, Banco de España. Cálculo orientativo.

Los bancos suman el coste de otras deudas vigentes —préstamos de coche, saldo dispuesto en tarjetas— al calcular la tasa de esfuerzo. Si tienes deudas adicionales, los ingresos mínimos reales serán superiores a los indicados.

¿Cuánto cuestan los gastos de compraventa de una casa de 400.000 €?

La Ley 5/2019 de crédito inmobiliario asigna al banco los gastos de notaría, registro e impuesto de actos jurídicos documentados (AJD) de la hipoteca. Los gastos de compraventa —que corren a cargo del comprador— son:

*El ITP varía según la comunidad autónoma: 6% en Madrid, 7% en Cataluña, 8-10% en otras comunidades. Datos orientativos 2026. Consulta el tipo aplicable en tu comunidad.

En total, comprar una vivienda de segunda mano de 400.000 € con ITP del 8% implica reservar unos 34.000–36.000 € para gastos; en obra nueva, unos 42.000–44.000 €. Sumando la entrada del 80%, el ahorro mínimo antes de formalizar la operación es de entre 114.000 € y 124.000 € en segunda mano. Para operaciones de menor importe, como una hipoteca para una casa de 300.000 €, los mismos porcentajes aplican con un desembolso total menor. Si estás valorando un inmueble de mayor precio, consulta también los escenarios de hipoteca para una casa de 500.000 €.

Preguntas frecuentes sobre la hipoteca para una casa de 400.000 €

¿Cuánto dinero me dará el banco para una casa de 400.000 €?

En primera vivienda, el banco financia habitualmente el 80% del menor entre precio y tasación: 320.000 € si ambos valores coinciden en los 400.000 €. En segunda residencia el límite habitual baja al 60–70%. Superar el 80% es posible de forma excepcional, con un perfil crediticio muy sólido o dentro de líneas específicas para primer comprador.

¿Puede el banco financiar más del 80% del precio de compra?

En primera vivienda, los bancos pueden superar el 80% de forma excepcional cuando el precio pactado está por debajo del valor de tasación. En ese caso, el 80% se aplica sobre la tasación —superior al precio—, generando un importe de hipoteca mayor que el 80% estricto del precio. En segunda vivienda, el límite habitual es el 60–70% del valor de tasación según los criterios internos de la entidad.

¿Cuántos ahorros necesito para comprar una casa de 400.000 €?

En el escenario más habitual —80% de financiación, vivienda de segunda mano con ITP del 8%—, necesitas al menos 114.000–116.000 €: 80.000 € de entrada más 34.000–36.000 € en gastos de compraventa (ITP, notaría, registro, tasación). Con una estimación conservadora del 10% en gastos totales, la cifra de referencia es 120.000 €. Si la entidad financia solo el 70%, el ahorro necesario sube a unos 155.000 €.

¿Qué diferencia hay entre tipo variable y tipo fijo para una hipoteca de 320.000 €?

Con el Euribor al 2,798% (cierre junio 2026, Banco de España), la diferencia a 25 años es de 88 €/mes: 1.654 €/mes al tipo variable orientativo del 3,798% frente a 1.742 €/mes al tipo fijo orientativo del 4,298%. A 30 años la brecha se estrecha: 1.490 €/mes en variable frente a 1.584 €/mes en fijo. El tipo concreto depende de cada entidad y del perfil del solicitante.

Este artículo ha sido redactado con la asistencia de Inteligencia Artificial y validado, editado y verificado por el equipo editorial de Fotocasa. Conoce más sobre nuestro uso de IA aquí.

La información de este artículo tiene carácter orientativo y no constituye asesoramiento financiero, legal ni fiscal. Las condiciones de los productos hipotecarios varían según la entidad y el perfil del solicitante. Consulta siempre con un profesional cualificado antes de tomar decisiones financieras.