Gibt es Beschränkungen für Ausländer beim Kauf von Immobilien auf Mallorca im Jahr 2026?

Nach offiziellen Daten des Verbandes der Eigentumsregistratoren (Colegio de Registradores) führten die Balearen den Verkauf von Wohnungen an Ausländer an und machten 28,9 % aller Transaktionen in der Region aus (Daten für das letzte Quartal 2025).

Angesichts dieses Szenarios hoher internationaler Nachfrage wurde kürzlich ein regionaler Gesetzesentwurf vorgelegt, der darauf abzielte, diese Immobilientransaktionen einzuschränken.

Wir von Fotocasa analysieren im Detail, was aus dieser Initiative geworden ist und wie der Immobilienmarkt auf Mallorca in diesem Jahr geregelt wird. In diesem Artikel werfen wir einen Blick auf die im Archipel diskutierten Gesetzesänderungen, das Gewicht des internationalen Käufers und die aktuellen Schritte, um als Ausländer eine Immobilie auf Mallorca zu erwerben.

Welche Regeln bestimmen derzeit die Immobilientransaktionen ausländischer Staatsbürger auf der Insel?

Gibt es Beschränkungen für Ausländer beim Kauf von Immobilien auf Mallorca im Jahr 2026?

Bis heute gibt es keine gesetzlichen Verbote oder Einschränkungen für Ausländer, die auf Mallorca eine Wohnung kaufen möchten. Jede Person kann, unabhängig von ihrer Herkunft oder ihrem Aufenthaltsstatus, eine Immobilie auf den gesamten Balearen zu 100 % legal erwerben.

Die gesellschaftliche Debatte über die Wohnungsnot erreichte Anfang dieses Jahres die Institutionen. Der Gesetzesentwurf, der den Verkauf von Wohnimmobilien einschränken wollte, wurde jedoch 2026 im Parlament offiziell abgelehnt. Daher läuft der internationale Kauf- und Verkaufmarkt völlig normal weiter.

Wird Spanien den Hauskauf für ausländische Nichtresidenten verbieten?

Was sah der Gesetzesentwurf zur Beschränkung des Immobilienkaufs durch Ausländer auf den Balearen vor?

Die im balearischen Parlament vorgelegte Initiative zielte darauf ab, die Gemeinden zu ermächtigen, temporäre Beschränkungen in den Kommunen anzuwenden, in denen der Immobilienmarkt besonders angespannt war. Ziel war es, sicherzustellen, dass der Wohnungsbestand in erster Linie eine Wohnfunktion für die lokale Bevölkerung erfüllt.

Die abgelehnte Regelung sah drei spezifische Arten von Beschränkungen vor:

• Wohnsitz-Veto: Es forderte den Nachweis einer Verwurzelung durch einen Hauptwohnsitz von mindestens drei Jahren auf den Inseln, um ein Haus erwerben zu können.
• Bremse für Gesellschaften: Sie beschränkte den Kauf von Wohnimmobilien durch juristische Personen und Investmentfonds.
• Kontrolle von Zweitwohnungen: Sie legte Beschränkungen fest, die an den Kauf von Immobilien zur Ferien- oder Nicht-Hauptnutzung geknüpft waren.

Erlauben die Vorschriften der Europäischen Union Beschränkungen für den Immobilienkauf durch Ausländer auf Mallorca?

Das Hauptnachhindernis für die Einführung von Beschränkungen für Ausländer beim Kauf von Immobilien auf Mallorca ist der Vertrag über die Arbeitsweise der Europäischen Union. Insbesondere verbietet sein Artikel 63 ausdrücklich jede Beschränkung des Kapital- und Zahlungsverkehrs zwischen den Mitgliedstaaten und stuft den Kauf von Immobilien als Kapitalbewegung ein.

Es gibt bestimmte Gebiete in Europa, die Beschränkungen anwenden, wie Dänemark, Malta oder die Åland-Inseln, aber sie stellen einzigartige Ausnahmen dar. Diese Orte verfügen über spezifische Protokolle, die direkt in ihren Beitrittsverträgen zur Europäischen Union ausgehandelt und vereinbart wurden. Eine Änderung der aktuellen Regelung in Spanien würde politische Verhandlungen auf höchster Ebene mit der Europäischen Kommission erfordern, um eine Besonderheit anzuerkennen, die die Inseln derzeit nicht besitzen.

Wie hoch sind die Immobilienpreise auf Mallorca im Jahr 2026?

Der durchschnittliche Immobilienpreis auf den Balearen liegt im Mai 2026 bei 5.359 € pro Quadratmeter, was Kosten von 428.725 € für eine typische 80 m² große Wohnung entspricht, so die Daten von Fotocasa. Damit sind die Balearen die autonome Gemeinschaft mit den zweithöchsten Preisen in Spanien, nur hinter Madrid.

Der Immobilienmarkt im Archipel verzeichnet weiterhin einen konstanten Wachstumstrend mit einer Verteuerung von 6,6 % im Jahresvergleich.

Wenn wir Mallorca analysieren, finden wir sehr signifikante Unterschiede je nach gewählter Ortschaft. In Palma de Mallorca beispielsweise liegt der Immobilienpreis im Mai 2026 bei 5.225 €/m², was durchschnittlichen Kosten von 418.020 € für eine 80 Quadratmeter große Wohnung entspricht, so die Daten von Fotocasa. Ortschaften mit einem exklusiven Profil wie Calvià oder Andratx verzeichnen jedoch weitaus höhere Werte und erreichen jeweils 7.415 €/m² (593.169 € für 80 m²) bzw. 7.344 €/m² (587.531 € für eine 80 m² große Immobilie).

Immobilienpreise nach Gemeinden auf Mallorca (2026)

Quelle: Preisdaten des Fotocasa-Immobilienindex, Mai 2026.

Welche Voraussetzungen muss ein Ausländer erfüllen, um 2026 ein Haus auf Mallorca zu kaufen?

Da keine Beschränkungen für den Immobilienkauf durch Ausländer auf Mallorca beschlossen wurden, verläuft das rechtliche und administrative Verfahren für internationale Käufer auf denselben Wegen wie für einen spanischen Staatsbürger.

Nicht-Residente, die den Kauf einer Immobilie in Spanien formalisieren möchten, müssen diese obligatorischen Schritte befolgen:

1. Die NIE beantragen: Dies ist die Identifikationsnummer für Ausländer (Número de Identificación de Extranjero), die unerlässlich ist, um Verträge zu unterzeichnen, lokale Bankkonten zu eröffnen und die entsprechenden Steuern zu begleichen.
2. Über mehr Eigenkapital verfügen: Wenn eine Finanzierung bei einer Bank in Spanien beantragt wird, sind die Kriterien für Nicht-Residente meist strenger; in der Regel werden zwischen 60 % und 70 % des Wohnungswertes finanziert.
3. Die öffentliche Urkunde unterzeichnen: Die Transaktion muss vor einem Notar formalisiert werden, der dafür zuständig ist, zu prüfen, ob alle Unterlagen ordnungsgemäß sind und dem spanischen Recht entsprechen.
4. Die Immobilie eintragen lassen: Der letzte Schritt besteht darin, die Wohnung im Eigentumsregister (Registro de la Propiedad) anzumelden, um die Inhaberschaft des neuen Eigentümers offiziell zu begründen.

Zahlen Ausländer beim Hauskauf in Spanien mehr Steuern?

Es ist wichtig zu bedenken, dass die spanische Regierung seit April 2025 die Vergabe von Aufenthaltstiteln (Golden Visa), die direkt an Immobilieninvestitionen gekoppelt waren, abgeschafft hat (Golden Visa Spanien 2026). Daher gewährt der Kauf eines Hauses Bürgern von außerhalb der Europäischen Union kein automatisches Aufenthaltsrecht mehr.

Zum jetzigen Zeitpunkt erscheint es unwahrscheinlich, dass Maßnahmen zur Beschränkung des Immobilienkaufs durch Ausländer auf Mallorca umgesetzt werden.

Trotz der Vorschläge zur Regulierung des Wohnraums bleibt der Markt der Balearen offen und unterliegt dem europäischen Grundsatz des freien Kapitalverkehrs, sodass die Erwerbsvoraussetzungen weiterhin rein kommerzieller und steuerlicher Natur sind.

Denken Sie darüber nach, eine Immobilie auf Mallorca zu kaufen? Lesen Sie unseren Artikel: Ein Haus auf den Balearen kaufen: Leitfaden für Inseln und die besten Dörfer