Cómo está el mercado inmobiliario en España: hipotecas, demanda y precios

Si estás pensando en comprar vivienda en España, seguramente te haces las mismas preguntas que ahora mismo están en el aire: si las hipotecas van a seguir subiendo, si merece más la pena comprar que alquilar y si existe riesgo de una nueva burbuja inmobiliaria. La realidad es compleja, pero hay varias pistas claras para entender qué está pasando y cómo puede afectarte si buscas casa para vivir por eso vuelve con su quinta temporada el podcast de Fotocasa Pro «El sector inmobiliario sin filtros», conducido por Ismael Kardoudi, responsable de formación y contenidos de Fotocasa Pro, y contará con la participación de expertos del sector que aportarán análisis, datos y recomendaciones aplicables al día a día de las agencias inmobiliarias. Te contamos los temas más relevantes del capítulo de estreno de la temporada, con Alejandro de Ara, Director de Operaciones de aFinance.

Qué está pasando con las hipotecas ahora y por qué importa tanto para comprar vivienda

En el podcast conversan con especialistas en financiación hipotecaria para analizar cómo están reaccionando los bancos ante la incertidumbre económica internacional y la evolución del euríbor. La conclusión principal es sencilla: la financiación sigue disponible, pero ya no en las condiciones tan favorables de hace unos años.

Durante la etapa posterior a la pandemia se llegaron a firmar hipotecas fijas con intereses muy bajos. Eso hoy prácticamente ha desaparecido. Ahora, las hipotecas fijas se mueven en niveles bastante más altos, mientras que la opción que más protagonismo ha ganado es la hipoteca mixta.

Esto significa que, durante los primeros años, pagas una cuota estable y luego el préstamo pasa a tipo variable. Para muchos hogares, esta fórmula ofrece un punto intermedio entre tranquilidad y coste mensual asumible.

• Hipoteca fija: da estabilidad, pero ahora suele ser más cara.
• Hipoteca mixta: mantiene una cuota fija inicial y después cambia.
• Hipoteca variable: hoy tiene mucha menos presencia que antes.

También conviene poner el euríbor en contexto. Aunque preocupe, no se considera necesariamente fuera de lo normal si se mueve cerca de su media histórica, que ronda el 2%. El verdadero problema aparece cuando los tipos suben demasiado rápido y eso encarece de golpe la cuota mensual.

Cómo saber si realmente puedes comprar una vivienda

Antes de buscar casa, hay que saber cuál es tu presupuesto real. No el ideal, ni el que te gustaría, sino el que puedes asumir sin ahogarte, explica Alejandro de Ara.

La referencia más repetida por bancos y expertos es que la cuota hipotecaria no debería superar, en general, el 35% de tus ingresos netos mensuales. Ese cálculo es una buena primera brújula.

Además, está el tema del ahorro inicial. En muchas operaciones, si el banco financia el 90% del precio, necesitarás aportar una parte importante de entrada y gastos. Como orientación sencilla, en una vivienda de 300.000 euros, conviene pensar en una capacidad de ahorro cercana a unos 60.000 euros si no accedes a financiación reforzada.

La buena noticia es que existen casos en los que se puede lograr una financiación superior, incluso cercana al 100%, especialmente para perfiles concretos o con apoyo de avales.

Quién tiene más fácil conseguir una hipoteca hoy

Los bancos buscan seguridad para prestar su dinero. Por ello suelen encajar mejor quienes tienen:

• Ingresos estables
• Antigüedad laboral
• Profesión cualificada o con proyección
• Un nivel de endeudamiento contenido

También se valora mucho el tipo de empresa y el sector en el que trabajas. No se trata solo de cuánto ganas, sino de qué probabilidad hay de que puedas seguir pagando con normalidad durante años.

Para perfiles jóvenes con poco ahorro, hay opciones de apoyo público que pueden marcar la diferencia. Se busca financiación a través de avales ICO y programas autonómicos en comunidades como Cataluña, Andalucía o la Comunitat Valenciana. Estas ayudas suelen dirigirse a personas con determinados límites de edad e ingresos, y pensadas para primera vivienda.

Comprar o seguir de alquiler: la gran comparación

En el podcast se habla en profundidad de una idea que afecta de lleno a compradores e inquilinos: en muchas zonas, alquilar ya cuesta tanto o más que pagar una hipoteca. Ese dato está empujando a muchas personas a intentar salir del círculo de pagar alquiler alto sin poder ahorrar.

Por eso, para ciertos perfiles, comprar puede tener sentido incluso con tipos más elevados que los de hace unos años. No porque sea fácil, sino porque el mercado del alquiler está muy tensionado y deja poco margen para reunir ahorros.

Eso sí, no conviene elegir solo mirando la cuota de hoy. Hay que pensar en varios escenarios. Si los tipos cambian, si dentro de unos años quieres mudarte o si tu situación familiar cambia, tu hipoteca también debe seguir siendo manejable.

¿Hay riesgo de burbuja inmobiliaria en España?

El episodio incorpora también la sección fija El foco de Alberto, con Alberto Padilla, responsable de formación y desarrollo de Fotocasa Pro, que pone la lupa sobre uno de los grandes debates actuales del sector: ¿estamos ante una nueva burbuja inmobiliaria? Si los precios actuales pueden acabar en una caída fuerte como la de 2007. La postura general es bastante clara: no parece que estemos ante una burbuja inmobiliaria como la de entonces.

¿Por qué? Porque el contexto es distinto.

• Hoy los bancos estudian mucho más el riesgo antes de conceder una hipoteca.
• No se están viendo financiaciones descontroladas como en el pasado.
• La demanda de vivienda sigue siendo muy alta.
• Falta oferta, especialmente vivienda nueva.

Además, una parte importante de la compra actual responde a necesidad real de vivienda habitual. No solo a operaciones especulativas. A eso se suma el peso del comprador extranjero y del inversor, que siguen muy presentes en el mercado español.

Por tanto, puede haber subidas más moderadas, diferencias entre zonas y ciertos techos en inmuebles muy caros, pero no se dibuja un estallido general de precios a corto plazo.

Por qué suben más los precios de vivienda en las periferias que en los centros

La sección Caja de herramientas del Podcast cuenta con la intervención de Diego González, Fundador de DataVenues, que aporta una radiografía del comportamiento actual de los precios y de la demanda inmobiliaria. La fotografía actual es interesante: las zonas periféricas de las grandes ciudades están creciendo más en precio que muchos barrios centrales.

La lógica es bastante sencilla. En los centros urbanos, especialmente en zonas prime, los precios ya habían subido mucho. Ahora parte de la demanda se mueve hacia barrios más asequibles y municipios cercanos.

Por ejemplo distritos periféricos de Madrid y provincias colindantes que están registrando incrementos muy fuertes. Este comportamiento también se repite en otras áreas metropolitanas de España.

¿Qué significa eso para ti?

• Que quizá la vivienda que buscas ya no esté en el centro, sino un poco más lejos.
• Que las oportunidades están cambiando de sitio.
• Que una casa descartada hace dos años ahora puede encajar por precio y disponibilidad.

Qué puede pasar en los próximos meses en la vivienda

Todos los expertos invitados del Podcast coinciden: hacer predicciones exactas es muy difícil, pero sí comparten una idea razonable: si el euríbor se mantiene en rangos relativamente estables, el mercado seguirá activo, aunque con un ritmo más moderado.

Si hubiera una subida fuerte de tipos, podría frenarse parte de la demanda. Pero mientras siga habiendo escasez de oferta y presión compradora, no parece fácil que se produzcan grandes caídas de precio.

Por eso, más que obsesionarse con adivinar el mejor momento perfecto, lo importante es analizar tres cosas:

• Tu capacidad real de pago
• El ahorro del que dispones
• La zona donde buscas, porque no todas evolucionan igual

El mercado inmobiliario en España sigue muy tensionado, pero no por las mismas razones que en crisis anteriores. Hay hipotecas, hay demanda y hay ganas de comprar, pero también más control bancario, menos oferta y un alquiler que aprieta mucho. Si estás valorando comprar o alquilar, entender estos factores puede ayudarte a tomar una decisión con más calma y menos ruido.

Si quieres profundizar en todo este análisis de una forma clara y directa, escucha el episodio completo del podcast “Fotocasa Pro, el sector inmobiliario sin filtros”. Merece mucho la pena para entender mejor hacia dónde va la financiación, cómo evolucionan los precios y qué señales conviene seguir de cerca.

Escucha ya el primer episodio de la quinta temporada del podcast de Fotocasa Pro Academy en YouTube, Spotify, Amazon,  Apple Podcast y Ivoox, y descubre las claves del mercado inmobiliario sin filtros.