¿Cuál es la diferencia entre la reserva y las arras al comprar un piso?

El momento de tomar la decisión sobre dónde viviremos es un proceso emocionante, pero también repleto de trámites y decisiones clave. A la hora de comprar una vivienda, suele haber dos documentos que generan muchas dudas: el contrato de reserva de vivienda y el contrato de arras.

Ambos implican el pago de una cantidad por adelantado, pero su función y efectos legales son muy distintos.

Si estamos en plena búsqueda de casa, es fundamental conocer la diferencia entre reserva y  arras para evitar malentendidos y proteger nuestros intereses. Desde Fotocasa, analizamos cada figura y aclaramos cuándo conviene utilizar una u otra.

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¿Qué es el contrato de reserva o señal de vivienda?

El contrato de reserva es un acuerdo privado entre el comprador y el vendedor (o la inmobiliaria que actúa en representación del vendedor) en el que se deja por escrito que estamos interesados en una vivienda y que, a cambio de una cantidad de dinero, esta quedará reservada durante un tiempo determinado.

Características principales que diferencian la reserva frente a las arras:

• No implica obligación de compra definitiva.
• El dinero entregado suele ser reembolsable, salvo que se pacte lo contrario.
• No está regulado expresamente por la ley, por lo que su contenido depende de lo que acuerden las partes.

Suele ser utilizado por promotoras o inmobiliarias para parar las visitas y dar prioridad al comprador interesado.

Este contrato suele estar presente en compraventas de obra nueva, donde la promoción está en fase de construcción, o en casos en los que el comprador necesita tiempo para conseguir una hipoteca.

¿Qué señal se entrega en un contrato de reserva?

El importe varía según la inmobiliaria o el acuerdo entre las partes, pero suele oscilar entre un 1% y un 5% del precio del inmueble.

Ejemplo: Si tenemos un piso con un precio de venta de 200.000€, la reserva que se entregaría sería entre 2.000 € y 10.000 €

• 1%: 200.000 € x 0,01 = 2.000 €
• 5%: 200.000 € x 0,05 = 10.000 €

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¿Qué es el contrato de arras?

El contrato de arras es un acuerdo más formal y con efectos legales mucho más contundentes. Aquí, comprador y vendedor se comprometen a llevar a cabo la compraventa, estableciendo un plazo para la firma de la escritura ante notario.

Existen tres tipos de arras según su función legal: confirmatorias, penales y penitenciales. Cada una establece diferentes compromisos y consecuencias en caso de incumplimiento. 

¿Cuánto dinero se entrega en un contrato de arras?

El importe de las arras suele ser un 5% o 10% del precio de la vivienda, aunque puede variar en función del acuerdo entre las partes.

Ejemplo: Si seguimos con nuestro piso de 200.000 €, el importe de las arras estaría entre 10.000 € y 20.000 €:

• 5%: 200.000 € x 0,05 = 10.000 €
• 10%: 200.000 € x 0,10 = 20.000 €

Este dinero se entrega como señal de compromiso y se descontará del precio final si la compra se lleva a cabo. Pero en caso de que la venta se anule, existe una penalización.

Si seguimos con el ejemplo anterior, imaginamos que hemos pagado 10.000 € en concepto de arras y finalmente la compra no se realiza, tendríamos estos dos casos:

1. El comprador se echa para atrás: pierde los 10.000 € entregados como arras.
2. El vendedor no quiere vender: devuelve al comprador el doble de lo recibido, es decir, 20.000 €.

¿Cuáles son las diferencias entre un contrato de reserva y uno de arras? 

La principal diferencia entre arras y reserva está en el compromiso que implican. Ahora que conocemos ambas figuras, vamos a ver cuáles son sus principales diferencias:

Reserva o arras, ¿cuál nos conviene según el caso?

Dependerá de nuestra situación y del nivel de compromiso que queramos asumir:

• Si todavía no tenemos certeza total de la compra, el contrato de reserva nos permite ganar tiempo sin asumir riesgos económicos elevados.
• Si ya estamos decididos a comprar y queremos asegurarnos de que la operación se formalice, el contrato de arras es la mejor opción, sobre todo si se trata de arras penitenciales.
• Si la zona es muy demandada, es probable que no tengamos mucho poder de negociación, ya que el vendedor o la inmobiliaria podrían solicitar la reserva para frenar las visitas si hay muchos interesados.
• La capacidad de negociar dependerá de los intereses del comprador y el vendedor y de la demanda del inmueble en ese momento. Una vivienda más solicitada tendrá unas condiciones menos flexibles o incluso podría priorizar la venta a otros compradores que ofrezcan condiciones más favorables. 

Recuerda que la diferencia entre reserva y arras es el nivel de compromiso y las consecuencias económicas si no se cumple con el acuerdo.

¿Qué revisar antes de firmar un contrato de arras o reserva?

Antes de firmar cualquier documento, es fundamental solicitar un borrador del contrato de compraventa, además de pedir al vendedor los documentos necesarios que acrediten que el edificio está al corriente de pagos y que la titularidad es del propio vendedor.

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Recuerda:  si tenemos dudas con la diferencia entre contrato de arras y reserva, podemos consultar con un abogado o experto inmobiliario para recibir asesoramiento antes de firmar cualquier tipo de contrato o entregar una señal.

Comprar un piso es una decisión importante, y conocer cada paso del proceso nos dará seguridad y tranquilidad.