Cómo comprar un piso a un fondo de inversión

Comprar una vivienda a un fondo de inversión puede parecer una operación más compleja de lo que en realidad es. De hecho, muchas de las operaciones de compra de ‘pisos de banco’ son en verdad transacciones con un fondo de inversión detrás.

Esto se debe a que en los últimos años estos fondos han multiplicado la inversión destinada a la compra de activos inmobiliarios —en 2015 la inversión en inmobiliario se situó en los 349,5 M, mientras que en 2019 se alcanzaron los 7.196,5 M, según datos de Real Capital Analytics—, convirtiéndolos en los grandes tenedores del mercado inmobiliario.

¿Cuándo comenzaron a operar los fondos de inversión en nuestro país?

Tras la crisis económica de 2008 los bancos acumulaban gran cantidad de activos inmobiliarios procedentes de los impagos de las hipotecas (por sus siglas en inglés NPL), llamados coloquialmente como activos ‘tóxicos’. En este momento es cuando surgen los ‘servicers’, compañías que gestionan todos aquellos activos inmobiliarios procedentes de NPL (Non Performing Loans o préstamos fallidos de las entidades bancarias) y REO (Real Estate Owned o activos adjudicados después de una ejecución hipotecaria), permitiendo así que los bancos se reenfocaran en su actividad más tradicional: la financiación de productos a empresas y particulares.

En nuestro país se crearon diferentes compañías para gestionar dichas carteras, algunas de las más conocidas son Servihabitat de Caixabank, Aliseda del Banco Popular —ahora perteneciente al Banco Santander—, Altamira de Banco Santander, Anticipa de Catalunya Caixa o Solvia del Banco Sabadell. 

Más en la actualidad, concretamente en los últimos años, los fondos de inversión, en su mayoría extranjeros, comenzaron a comprar estas carteras de activos gestionadas por los servicers para convertirse en una figura destacada del mercado inmobiliario.  Algunos de los fondos más activos en el inmobiliario son Blackstone, Lone Star, Goldman Sachs, Cerberus o Apollo. 

¿Cuál es la finalidad de un fondo de inversión en el mercado inmobiliario?

Los inmuebles pertenecientes a los fondos de inversión tienen dos finalidades muy concretas: venta y alquiler.

• La venta se realiza a través de los Servicers, como bien mencionábamos anteriormente, que cuentan con la ayuda de la red inmobiliaria para su comercialización.
• Para gestionar el alquiler se utilizan las SOCIMI (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria). Estas sociedades compran todo tipo de activos —viviendas, locales, oficinas…— para explotarlos a través del arrendamiento.

¿Cómo comprar casa a un fondo de inversión?

 A través de un servicer

En muchas ocasiones la compra de una vivienda a través de un servicer inmobiliario es en realidad la compra de un activo perteneciente a la cartera inmobiliaria de un fondo de inversión. A continuación, te explicaremos qué fondo se encuentra detrás de los seis gestores de inmobiliario más conocidos de nuestro país.

Aliseda Inmobiliaria. El portal inmobiliario Aliseda es una sociedad conjunta del fondo de inversión Blackstone y el Banco Santander, gestionando más de 5.000 activos inmobiliarios en toda España.

Altamira Inmobiliaria. Este portal inmobiliario creado en 2014 pertenece también al Grupo Santander y a doBank (fondo estadounidense Fortess), quien posee el 85% del servicer. Gestiona activos del Banco Santander, pero también es uno de los cuatros servicers que gestiona los activos de Sareb.

Anticipa Real Estate. Filial del fondo de inversión Blackstone dedicada a la gestión de activos inmobiliarios y préstamos hipotecarios pertenecientes a la compañía como a empresas no vinculadas al fondo de inversión.

Servihabitat. Se denominan el servicer de referencia del mercado español con 4.200 puntos de venta nacional, 2.000 agentes asociados (APIs), 8 centros propios y el portal web. Detrás de la inmobiliaria se encuentra el fondo estadounidense Lone Star (80%) junto con CaixaBank (20%).

Haya Real Estate. Detrás de Haya Real Estate nos encontramos con otro fondo de inversión estadounidense, Cerberus. La inmobiliaria comercializa inmuebles de diferentes entidades como BBVA, Unicaja, Cajamar y Caixabank.

Solvia. El servicer creado en 2008 por el Banco Sabadell ahora también pertenece al fondo Intrum.

Estos son solo seis ejemplos de servicers que operan en el mercado de compraventa y alquiler, pero también nos podemos encontrar con Unicaja Inmuebles.

 A través de Fotocasa Inversión

Desde Fotocasa, hemos querido facilitar la búsqueda de inversión inmobiliaria a todo tipo de inversores inmobiliario a través de Fotocasa Inversión, la primera plataforma que permite personalizar las preferencias para acceder a las mejores oportunidades del mercado.

El proceso de compra

La compra de vivienda a través de los servicers inmobiliarios no difiere de otro tipo de operaciones de compra. Los pasos habituales que se siguen son:

• Busca la vivienda entre la oferta disponible de cada servicer. Recuerda que estas viviendas también se pueden encontrar en portales inmobiliarios como Fotocasa.
• Visita la vivienda. Una vez hayas elegido una o varias viviendas, llega el momento de realizar la visita.
  Reserva el inmueble
• Periodo de transparencia. Algunos inmuebles están sujetos a un periodo de transparencia para garantizar la igualdad de oportunidades en el acceso a la compra. Si hay más de una solicitud en este periodo, se celebra un proceso ordenado de venta.

Si existe este periodo de transparencia el API encargado de la gestión sería el encargado de informarte del proceso.

• Firma del contrato de arras.
• Contrata una hipoteca en caso de ser necesario.
• Realiza la escritura pública ante notario.