¿El casero puede subir el alquiler después de cinco años?

Una de las dudas más frecuentes de los propietarios y, sobre todo, de los inquilinos es qué ocurre con el precio del alquiler cuando han pasado cinco años de la firma del contrato. ¿El casero puede subir el alquiler libremente?

Para resolver esta duda debemos recurrir a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que regula la actualización de la renta de un contrato de alquiler. En Fotocasa, aclaramos cuándo puede subir el alquiler el propietario, si puede hacerlo durante la vida del contrato y si puede encarecerlo después de cinco años.

¿El propietario puede subir el alquiler si no ha terminado el contrato?

Para empezar, conviene aclarar que durante la vigencia del contrato el casero no puede subir el alquiler como tal, aunque sí puede actualizar la renta. En España, la LAU establece que la duración de un contrato de alquiler es de cinco años (siete si el propietario es una persona jurídica).

La normativa encargada de regular la actualización del alquiler es el artículo 18.1 de la LAU que dice lo siguiente: «Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos».

Es decir, el propietario no puede subir libremente el alquiler, solo actualizarlo si así se pactó en el momento de la firma, normalmente en base a un índice de referencia.

¿Cómo funciona la actualización del precio del alquiler con el IRAV?

¿Y si el casero hace reparaciones en la vivienda mientras dura el contrato?

El artículo 21 de la LAU lo aclara. El casero «está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido». Así que esto no es una excusa para subir el precio del alquiler.

¿Cuánto puede subir el alquiler pasados cinco años?

Aquí conviene diferenciar si el contrato se prorroga pasado el plazo de duración mínima o si se firma uno nuevo.

Precio del alquiler en un contrato prorrogado

Si el contrato se prorroga, sus condiciones deberían mantenerse. La LAU señala que si transcurrido el plazo del contrato ninguna de las partes comunica a la otra su voluntad de rescindirlo, el contrato quedará prorrogado «por plazos anuales hasta un máximo de tres años más».

Sin embargo, pasados los cinco o siete años de duración del contrato, el propietario sí podría subir el precio del alquiler si ha llevado a cabo obras de mejora.

El artículo 19.1 de la LAU dice que «la realización por el arrendador de obras de mejora, transcurridos cinco años de duración del contrato, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, le dará derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora, el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del veinte por ciento de la renta vigente en aquel momento».

Precio del alquiler si se firma un nuevo contrato

Por otra parte, si transcurrido el plazo del contrato de alquiler el casero no quiere prorrogarlo, sí puede proponer una subida.

Si el contrato finaliza y se firma uno nuevo, puede pasar lo siguiente:

• El propietario puede fijar un nuevo precio de alquiler.
• Ese precio será el que acuerden ambas partes.
• En determinadas zonas, pueden existir limitaciones legales a la subida.

Actualmente, están finalizando contratos firmados tras la aparición del covid-19. «Durante este periodo, mientras los precios de cualquier producto o servicio se han actualizado conforme a la inflación, el precio del alquiler ha estado intervenido por diferentes normas y leyes que han topado su actualización anual», declara David Caraballo, CEO de Alquiler Seguro.

Si a esta situación le añadimos que «los precios se han elevado por encima de lo normal debido a políticas intervencionistas que han reducido la oferta significativamente, nos encontramos con una brecha entre la renta que el inquilino venía pagando y la realidad actual del mercado. Por ello, al finalizar el contrato y proceder a una renovación o nuevo contrato, se produce un salto de precio para adaptarse a los valores actuales«, aclara Caraballo. En estos casos, el CEO de Alquiler Seguro recomienda a los propietarios negociar.

¿El casero puede subir el alquiler si la vivienda está en una zona tensionada?

Si la vivienda se ubica en una zona declarada tensionada, según el artículo 17.6 de la LAU, «la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior».

Hay una excepción: el casero podrá elevar en un máximo de un 10 % el precio con respecto al último contrato de alquiler si ha hecho obras de mejora o «cuando el contrato de arrendamiento se firme por un periodo de diez o más años, o bien, se establezca un derecho de prórroga al que pueda acogerse voluntariamente el arrendatario, que le permita de manera potestativa prorrogar el contrato en los mismos términos y condiciones durante un periodo de diez o más años».