El alquiler con opción a compra es una alternativa para muchos propietarios e inquilinos que no puedan optar por la compraventa por falta de recursos.
Un repaso de la opción a compra
Hace no mucho, en Fotocasa ya explicamos en qué consiste y cómo funciona este tipo de contrato, os lo dejamos resumido en esta infografía. Ahora bien, ¿Qué ventajas y especialmente qué inconvenientes supone para ambas partes?
Ventajas del contrato de alquiler con opción a compra
En primer lugar, ¿por qué nos plantearíamos firmar este acuerdo como inquilinos o propietarios? Las ventajas del alquiler con opción a compra:
- Dar salida rápida a la vivienda con ciertas garantías
- Invertir dinero en la futura compra poco a poco
- Más oportunidades al solicitar una hipoteca
- 5 años para pensar si realmente quieres la vivienda
- Ventajas fiscales para el propietario
Dar salida rápida a la vivienda
Para el propietario, el alquiler con opción a compra puede suponer dar salida rápida a la vivienda en un momento difícil del mercado, sin tener que renunciar a la venta. Una forma de ganar dinero desde el primer día y asegurarse la venta o, de lo contrario, quedarse con la prima (si se estableció en el contrato).
Solicitar préstamo hipotecario
Para el inquilino, este tipo de contrato supone invertir el dinero destinado al alquiler en una futura compra. De esta forma, el precio final del inmueble va disminuyendo hasta que llegue el momento de solicitar un préstamo hipotecario, sin tener que ahorrar al margen de la renta del alquiler.
Por lo general, a la hora de acceder a un crédito hipotecario, las entidades bancarias ven con buenos ojos que el solicitante del préstamo ya haya estado pagando una parte de este.
El inquilino decide cuándo comprar la vivienda
El inquilino, que puede estar hasta cinco años viviendo de alquiler en el inmueble, puede decidir cuándo comprar la vivienda en cualquier momento aprovechando las ofertas de financiación que haya en ese momento.
El propietario se beneficia de las ventajas fiscales por alquilar la vivienda
El propietario, como arrendador, podrá seguir beneficiándose de las ventajas fiscales por alquilar y estar protegido de impagos si incluye en el contrato una cláusula que penalice al inquilino con la pérdida de la opción a compra (y por lo tanto de la prima), en el caso de retrasos en el pago.
Inconvenientes del arrendamiento con opción a compra
Sin embargo, no todo son ventajas y un contrato con opción a compra tiene varios inconvenientes:
- Poca liquidez, pues el propietario recibe el dinero poco a poco
- Incertidumbre por la situación del mercado y poca libertad de actuación para el propietario
- Dilema al tributar para el propietario, ya que la prima de la opción a compra se suma a la base imponible de IRPF
- Si el inquilino decide no comprar, el propietario ha perdido tiempo y quizá dinero al haber cambiado la situación del mercado
- El inquilino cuenta con exclusividad, de modo que el propietario no puede vender el inmueble a otro interesado
- Si el inquilino se echa atrás, pierde la prima por opción a compra
- El inquilino no se beneficiará de una bajada de los precios de la vivienda
- Si el inquilino se retrasa dos meses con la renta, pierde la opción a compra y la prima
Aclaramos algunos de los puntos:
Variación de los precios
Al congelarse el precio de venta del inmueble en el momento de firmar el contrato, tanto propietario como inquilino pueden salir ganando o perdiendo en el momento de la compraventa, según la variación de los precios de mercado.
Adaptar el precio de la vivienda
Si llegado el momento el inquilino decide no comprar, el propietario tendrá que adaptar el precio de la vivienda a la situación actual del mercado, pudiendo haber perdido tiempo y dinero. Sin embargo, si se ha establecido una prima inicial, podrá quedarse con ella como compensación.
De entrada, el propietario tampoco se lleva el dinero de la venta, teniéndose que conformar con la renta mensual hasta que el inquilino se decida a comprar. Además, no puede vender el inmueble a otra persona mientras el contrato con opción a compra esté vigente.
Buenos días,
Los contratos de alquiler con opción de compra tienen sus peligros y, además, algunas de las ventajas y desventajas que se señalan se pueden solucionar fácilmente con un contrato bien redactado por abogados profesionales.
En este sentido:
– El propietario debe ser consciente de que está arrendando la casa, no vendiéndola. Como consecuencia de ello, estará obligado a realizar actuaciones de mantenimiento de la vivienda, mobiliario, etc. Por tanto, todo esto debe tenerse en cuenta y calcular qué parte de la renta se imputará al precio de compra, ya que no es obligatorio que todas las rentas minoren el precio de compra. Asimismo, deberá respetar el arrendamiento y no podrá vender la vivienda si le sale otro comprador.
– En cuanto al plazo de duración, el arrendatario podrá estar un máximo de 3 años, sin perjuicio de las prórrogas (cambio de normativa a partir de junio de 2013). En cuanto al momento de compra, todo dependerá de cómo se haya configurado la opción.
– En cuanto al precio de compra, este puede congelarse o no, ya que la ley obliga a que sea determinado o DETERMINABLE. En este sentido, si se fija un mecanismo unívoco para el precio de compra (100 el primer año, 120 el segundo o 140 el tercero, por poner un ejemplo), el precio no estará congelado.
Por tanto, lo mejor que puede hacer es buscar asesoramiento profesional.
Buenos días,
Para disfrutar de las máximas ventajas que puede ofrecer esta modalidad de contratos es necesario contar con el asesoramiento de expertos en este tipo de alquileres.
En tucontratolegal.es somos especialistas en este tipo de contratos y estamos dispuesto a ofreceros asesoramiento a aquellos interesados en conocer más sobre este tipo de modalidad. Tanto si eres inquilino/comprador como arrendador/vendedor.
Un saludo,
http://tucontratolegal.es