Ce que vous devez savoir sur le marché immobilier si vous envisagez d’acheter une maison en Espagne en 2026

Pour vous donner une vision claire du contexte immobilier espagnol et vous aider à prendre des décisions éclairées, nous analysons chez Fotocasa les points clés actuels du marché des transactions immobilières : prix au mètre carré, taux d’intérêt, euribor, nombre de ventes, aides publiques, crédits immobiliers…

Découvrez leur évolution et l’impact direct de chacun de ces facteurs si vous prévoyez d’acheter une maison en 2026.

Le prix des logements à la vente atteint les 3 136 €/m²

Le prix moyen des logements mis en vente en Espagne s’élève à 3 136 €/m², enregistrant une hausse de 13,8 % sur un an, selon les derniers chiffres de l’Indice Immobilier Fotocasa de septembre 2026, avec une progression annuelle de 13,8 %. Un bien standard de 80 m² coûterait en moyenne 250 902,40 €. La hausse des prix de l’immobilier commence toutefois à montrer des signes de ralentissement.

« Nous faisons face à un marché qui reste sous tension en raison d’une demande très active et d’une offre insuffisante, mais où le pouvoir d’achat des acquéreurs commence à atteindre une limite », explique María Matos, directrice des études et porte-parole de Fotocasa.

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Taux d’intérêt de la BCE à 2,650 % et l’euribor grimpe à 3,247 %

Le taux d’intérêt de référence de la BCE s’établit à 2,650 % après son dernier ajustement du 16 septembre 2026, tandis que la moyenne mensuelle de l’euribor atteint 3,247 % en octobre 2026.

María Matos, directrice des études de Fotocasa, souligne : « Les récentes hausses des taux d’intérêt marquent le début d’un changement de cycle impulsé par le marché du crédit immobilier, qui commence à montrer certains ajustements. Après un an et demi d’intense concurrence bancaire, les établissements évoluent vers une posture plus prudente, avec des offres plus équilibrées et adaptées à un environnement de plus forte volatilité monétaire ».

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Évolution des taux d’intérêt de la Banque centrale européenne

Source : Banque centrale européenne (BCE), septembre 2026.

Comme le montre le tableau ci-dessus, après le cycle de baisses amorcé en juin 2024 ayant ramené le taux à 2,150 % en juin 2025, la BCE a relancé les hausses de taux en 2026, atteignant les 2,650 % actuels. Cette dynamique haussière renchérit le crédit bancaire et confirme un changement de tendance pour les ménages souhaitant souscrire un prêt à taux variable ou réviser leurs mensualités annuelles.

Combien de logements sont achetés en Espagne ?

Au cours du mois de juillet 2026, 61 417 transactions immobilières résidentielles ont été enregistrées en Espagne selon les données de l’INE, cumulant 349 593 opérations sur les sept premiers mois de l’année.

Le volume des ventes de logements affiche un ralentissement de 5,1 % sur un an par rapport à l’exercice record de 2025, où 714 237 transmissions immobilières avaient été conclues dans tout le pays. Malgré cet ajustement, le marché maintient un rythme mensuel proche d’une moyenne de 58 700 transactions.

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Juillet a clôturé avec 43 372 crédits immobiliers accordés

Sur le marché du crédit, 43 372 prêts immobiliers résidentiels ont été souscrits en juillet 2026 d’après l’INE, ce qui représente une baisse de 3,5 % par rapport à l’année précédente, portant toutefois le cumul annuel à 303 999 prêts accordés.

« Le marché s’oriente vers un ralentissement progressif, marqué par une demande qui perd du pouvoir d’achat et une offre qui demeure insuffisante. Il en résultera un marché de plus en plus tendu avec des barrières à l’entrée accrues, où l’écart d’accessibilité continuera de se creuser », conclut María Matos.

Quelles aides de l’État existent pour acheter un logement en 2026 ?

L’État propose plusieurs dispositifs d’aide directe, de financements à taux zéro et de garanties publiques pour financer l’apport initial :

1. Plan Tu Casa avec prêts sans intérêt : régi par l’article 19 du décret sur le logement du 6 octobre 2026, géré par l’ICO et doté d’une enveloppe de 10 milliards d’euros. Il prend en charge jusqu’à 20 % de la valeur du bien grâce à des prêts à 0 % d’intérêt allant jusqu’à 50 000 euros pour les personnes ayant une capacité de remboursement mais ne disposant pas de l’épargne nécessaire pour l’apport.
2. Ligne de cautionnement ICO de 20 % : signature prolongée jusqu’au 31 décembre 2027. Elle garantit jusqu’à 20 % de la valeur d’expertise ou d’achat pour permettre au prêt bancaire d’atteindre jusqu’à 100 % de la valeur du logement. Elle s’adresse aux moins de 35 ans et aux familles avec enfants à charge, avec un patrimoine inférieur à 150 000 euros et des revenus ne dépassant pas 7,5 fois l’IPREM.
3. Aide de l’État pour les zones rurales (Plan 2026-2030) : subvention directe pouvant atteindre 15 000 euros (jusqu’à 20 % du prix d’achat ou de construction) pour les moins de 35 ans dans les communes de 10 000 habitants ou moins, avec un plafond de revenus fixé de manière générale à 5 fois l’IPREM.
4. Aide de 30 000 euros pour la location-accession : aide prévue dans le cadre du Plan étatique du logement 2026-2029, destinée aux moins de 35 ans accédant à des logements sociaux en location avec option d’achat (VPPA OC), déductible du prix d’achat final.

Récapitulatif des programmes d’aides nationales pour l’achat de logements en Espagne

Source : Ministère du Logement et de l’Agenda urbain / ICO, octobre 2026.

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Quelles communautés autonomes offrent des garanties et des aides pour acheter un bien ?

D’après l’analyse des aides régionales au logement menée par Fotocasa, des aides en vigueur pour acheter un logement sont actuellement disponibles dans les régions suivantes :

• Andalousie
  • Programme Garantía Vivienda Andalucía pour les acheteurs jusqu’à 40 ans, garantissant jusqu’à 100 % de l’emprunt pour des logements jusqu’à 295 240 euros (ou 354 288 euros pour les biens de performance énergétique A ou B).
• Aragon
  • Bonification de 12,5 % sur les droits de mutation (ITP) pour les moins de 35 ans sur les transactions jusqu’à 100 000 euros, en plus de déductions régionales sur l’impôt sur le revenu (IRPF) en zones rurales.
• Asturies
  • Taux réduit d’ITP à 4 % pour les moins de 35 ans sur les logements anciens jusqu’à 150 000 euros (6 % au-delà).
• Îles Baléares
  • Programme Nova Hipoteca Jove géré par l’IBAVI avec une garantie allant jusqu’à 20 % pour les moins de 40 ans sur des biens jusqu’à 382 744,84 euros.
• Îles Canaries
  • Programme Hipoteca Joven avec garantie jusqu’à 15 % pour les achats allant jusqu’à 250 000 euros destinés aux moins de 40 ans et aux familles avec mineurs.
• Cantabrie
  • Aide Población Joven en el Ámbito Rural (active)
• Castille-La Manche :
  • Application d’un taux réduit d’ITP de 3 % pour les moins de 36 ans pour une première résidence principale jusqu’à 240 000 euros, et réduction de la taxe de timbre (AJD) à 0,25 %.
• Castille-et-León
  • Dispositif Mi Primera Vivienda prorogé, garantissant des prêts couvrant jusqu’à 97,5 % de la valeur du logement.
• Catalogne
  • Prêts Emancipación à 0 % d’intérêt allant jusqu’à 50 000 euros (20 % maximum de la valeur) pour les 18 à 40 ans, remboursables sur cinq ans après l’amortissement du prêt principal.
• Communauté de Madrid
  • Programme Mi Primera Vivienda élargi aux moins de 50 ans et aux familles avec enfants à charge sans limite d’âge, pour des biens jusqu’à 425 000 euros, avec un financement oscillant entre 90 % et 100 %.
• Estrémadure
  • Garantie Aval Joven de 15 % pour les moins de 35 ans sur les logements jusqu’à 210 000 euros (ou 252 000 euros si le bien bénéficie d’une étiquette énergétique A ou B).
• Galice
  • Garanties publiques jusqu’à 20 % pour les moins de 36 ans, primes de 10 800 à 20 000 euros dans les centres historiques et subventions dans les localités de moins de 10 000 habitants.
• La Rioja
  • Dispositif AvaLa Rioja et Plan Revive avec un plafond de prix porté à 220 000 euros dans les communes rurales.
• Murcie
  • Garantie Aval Joven de 20 % pour les moins de 40 ans sur les logements jusqu’à 220 000 euros.
• Navarre
  • Subvention régionale pour les moins de 35 ans acquérant un logement ancien dans les municipalités éligibles.
• Pays basque
  • Programme Emantzipa prévoyant 300 euros par mois pendant 24 mois maximum pour les jeunes de 23 à 29 ans.
• Communauté valencienne
  • Programme de garanties IVF doté de 60 millions d’euros pour les 18 à 45 ans, avec cautionnement jusqu’à 20 % pour des acquisitions allant jusqu’à 311 000 euros.

Consultez le portail officiel du logement de votre communauté autonome pour connaître l’ensemble des critères d’éligibilité et les démarches nécessaires afin de bénéficier de ces aides à l’achat.

Récapitulatif des aides et garanties régionales pour l’achat d’un bien immobilier

Source : Départements et ministères du Logement des communautés autonomes, octobre 2026.

Comme l’indique le tableau ci-dessus, la majorité des initiatives régionales associent garanties bancaires sur l’apport et allègements fiscaux sur les droits de mutation (ITP). Consulter les critères officiels de chaque communauté avant de signer le compromis de vente (arras) vous permet de chiffrer avec exactitude l’épargne préalable nécessaire pour réaliser votre projet immobilier.

15,98 % des acquéreurs de logements sont étrangers

La demande internationale représente 15,98 % des acquisitions de biens résidentiels au cours du deuxième trimestre 2026, enregistrant un record à plus de 26 800 transactions d’après le Collège des conservateurs de la propriété (Colegio de Registradores).

Les achats réalisés par des ressortissants de l’Union européenne concentrent 57,39 % du volume total étranger. Le classement des nationalités les plus représentées est dominé par le Royaume-Uni (6,99 %), les Pays-Bas (6,94 %), l’Allemagne (6,11 %), le Maroc (6,09 %), la Roumanie (5,70 %), l’Italie (5,13 %), la France (4,97 %) et la Pologne (4,33 %).

Sur le plan géographique, les provinces enregistrant la plus forte proportion d’acquéreurs étrangers sur l’ensemble de leurs ventes sont Alicante (46,43 %), Málaga (37,01 %), les Îles Baléares (32,27 %), Santa Cruz de Tenerife (32,25 %), Las Palmas (26,55 %) et Gérone (25,48 %).

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Quels sont les facteurs clés pour acheter un logement en 2026 ?

Le secteur immobilier traverse en 2026 un changement de cycle caractérisé par un ralentissement du rythme des transactions, une hausse de l’euribor et un record historique du prix au mètre carré.

Nous résumons ici les cinq données incontournables à connaître avant d’acheter une maison en Espagne :

1. Prix à des sommets historiques : la valeur moyenne globale atteint 3 136 €/m² (après une progression de 13,8 % sur un an).
2. Rebond de l’euribor et des taux de la BCE : l’euribor mensuel moyen monte à 3,247 % en octobre 2026, entraîné par le taux directeur de la BCE à 2,650 %, ce qui renchérit le coût des financements à taux variable.
3. Prédominance du prêt à taux fixe : face au durcissement des conditions d’emprunt, 62,3 % des acquéreurs se tournent vers le crédit immobilier à taux fixe pour sécuriser leurs mensualités dans le temps.
4. Stabilisation des transactions : en juillet 2026, 61 417 actes de vente ont été comptabilisés par l’INE, confirmant un retour au calme progressif après l’exercice record de 2025.
5. Nouvelles cautions publiques et financements à taux zéro : l’État prolonge la garantie ICO de 20 % jusqu’à décembre 2027 et déploie le Plan Tu Casa proposant jusqu’à 50 000 € sans intérêt pour financer l’apport.

Avec un mètre carré fixé à 3 136 €/m² et un euribor mensuel supérieur à 3,2 %, la capacité d’endettement des ménages subit une pression accrue. La mensualité moyenne d’un crédit immobilier mobilise désormais 34,3 % des revenus salariaux des ménages.

Tout futur acquéreur disposant d’un budget serré doit donc évaluer avec rigueur sa marge de manœuvre financière afin de respecter sans risque les ratios de solvabilité exigés par les banques.

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