Si vas a vender tu casa, es normal preguntarse cuánto se queda Hacienda. Te contamos cuánto tienes que pagar y en qué casos podrías evitarlo.
Cuando nos preparamos para vender una casa cumplimos con ciertas obligaciones fiscales que hacen que Hacienda se lleve un porcentaje de la operación.
A nivel fiscal, existen dos impuestos principales a tener en cuenta: el IRPF, que se liquida en la declaración de la Renta, y la plusvalía municipal, que gestiona el ayuntamiento donde se ubica la propiedad.
Sabiendo esto, desde Fotocasa explicamos cuánto se lleva Hacienda por la venta de un piso y por qué motivos.
Cuando vendemos una vivienda, no todo lo recibido es para el vendedor, una parte va a parar a las arcas públicas a través del IRPF que grava la ganancia patrimonial obtenida con la venta.
La Agencia tributaria considera que si vendemos un piso por un precio superior al que lo compramos, obtenemos una ganancia patrimonial, y debemos tributar esa diferencia en nuestra declaración anual del IRPF.
Ganancia = Precio de venta – Precio de adquisición – Gastos deducibles
Entre los gastos deducibles puedes incluir:
Si después de realizar la anterior operación, hay una ganancia patrimonial, debemos tributar en IRPF. El porcentaje se aplica en función de la cuantía de la ganancia. Entonces, ¿cuánto se lleva Hacienda de la venta de una casa?
Fuente: Agencia Tributaria
Aunque la venta de una vivienda puede generar una ganancia sujeta al IRPF, no siempre hay que tributar por ella. Existen varias situaciones en las que Hacienda permite quedar exento de pagar este impuesto.
Si vendemos nuestra vivienda habitual y reinvertimos total o parcialmente el importe en la compra (o construcción) de otra vivienda habitual, podemos evitarnos el tener que pagar el IRPF por la ganancia obtenida.
Requisitos:
Si la compra se realiza antes de la venta o si vendes un piso con hipoteca y vamos a comprar otro, lo habitual es financiar la compra mediante una hipoteca, que deberá cancelarse con el importe obtenido al vender la vivienda antigua, siempre dentro del plazo de dos años establecido por Hacienda.
Ten en cuenta que si solo reinvertimos parte del dinero, la exención será proporcional.
Los mayores de 65 están exentos de exenta de IRPF al vender la vivienda, sin necesidad de reinvertir el dinero.
Además, acorde a la normativa del Art. 38.3 y disposición adicional novena Ley IRPF; art. 42 Reglamento IRP, si vendemos cualquier otro inmueble, que no sea nuestra vivienda habitual, y destinamos el dinero a constituir una renta vitalicia asegurada (contratar un seguro que nos pague una cantidad fija cada mes de por vida), también podemos quedar exentos hasta un máximo de 240.000 euros.
Si reinvertimos más de 240.000 euros, se aplicará una regla proporcional.
Cuando el importe reinvertido sea inferior al total de lo percibido en la transmisión, únicamente queda exenta de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida que corresponda a la cantidad reinvertida.
Si entregamos nuestra vivienda habitual al banco para saldar una hipoteca (lo que se conoce como dación en pago) o nos vemos afectados por una ejecución hipotecaria, no tendremos que tributar por la ganancia en el IRPF, aunque la haya.
Esta medida se aplica como una forma de protección para familias en situaciones económicas vulnerables.
Si al vender el piso perdemos dinero respecto a lo que pagamos por él, ¿cuánto se lleva Hacienda por la venta de un piso en estos casos?
En este caso, no solo no se paga IRPF, sino que la pérdida puede compensarse con futuras ganancias.
Por ejemplo, si vendes una casa con pérdidas este año y en los próximos años obtienes beneficios al vender otro inmueble o acciones, podrás restar esa pérdida y así pagar menos impuestos (dentro de los límites y condiciones que establece Hacienda).
El segundo impuesto relevante es la plusvalía municipal o Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Este impuesto lo gestiona el ayuntamiento donde se encuentra la vivienda y grava el aumento del valor del suelo urbano desde que compraste el piso hasta su venta.
Desde finales de 2021, el cálculo cambió y ahora se puede elegir entre dos métodos, el que resulte más favorable:
No. Si no ha habido aumento en el valor del suelo (por ejemplo, si vendes por el mismo precio o menos), puedes quedar exento de pagar la plusvalía, aunque deberás justificarlo adecuadamente con escrituras y documentos.
Lo que Hacienda se lleva por la venta de una casa siempre va a depender de la ganancia obtenida. Aunque hay exenciones que pueden minimizar el importe del pago de impuestos, es importante recordar que al obtener una ganancia la debemos reflejar en nuestra declaración de la renta.
En Fotocasa, contamos con un excelente equipo de profesionales dedicados a crear contenido relevante para nuestros lectores. Si te ha gustado este artículo, estaremos encantados de que lo publiques en tu web. En tal caso, no olvides que debes mencionar a Fotocasa como la fuente original del contenido. Muchas gracias por tu apoyo
Anuncia tu piso en Fotocasa
![Calculadora de plusvalía municipal [2026]](https://s37805.pcdn.co/fotocasa-life/wp-content/uploads/2026/01/Calculadora-plusvalia-venta-355x230.jpg.optimal.jpg)
Excelente artículo, que aclara muchas dudas.
Hacienda quiere que no ganes dinero, que seas un pobre toda tu vida. Si te estás muriendo de hambre y no tienes casa, es tu problema, ni al gobierno ni a Hacienda le importa.
Qué comentario tan absurdo.
De absurdo nada;
DGA tiene toda la razón;
El Gobierno nos quiere pobres para así poder manejarnos mejor, dándonos si hace falta «una paguita» y tenernos como a borregos…..
Y Hacienda trabaja en esa Linea, cobrandonos hasta por vender en Wallapop,
articulos de 2ª mano que en su momento ya pagaron el IVA.
Estoy totalmente de acuerdo contigo, es vergonzoso que haya que pagar la vida de los politicos, y nosotros a duras penas y mucha austeridad, sobrevivimos
Excelente información,aunque no se ha comentado nada de si hay alguna minusvalia cuanto se paga,gracias
Lo mismo he pensado al leer el artículo. En mi caso particular, mi mujer tiene el grado 2 de dependencia y un 57% de movilidad reducida y nadie me ha dicho nada de tener exenciones. Y acabo de hacer la declaración de la renta con la venta y posteriormente compra de una vivienda para evitar barreras arquitectónicas. Buen artículo de todos modos. Un saludo.
Gracias por vuestra valiosa información.
Muy interesante. Estoy en trámites para vender mi casa, la cuál ha sido mi residencia habitual durante 25años, los últimos tres años resido de alquiler por problemas médicos, soy mayor de 65 años. Mi pregunta es; estoy obligada a pagar? Muchas gracias
Hola, yo he vendido mi vivienda habitual y también tengo 65 años, estás exenta de pagar. Un saludo
Buenos días!!! Es muy interesante esta información, pero sería de agradecer no centrarse únicamente en la Agencia Tributaria y se extendiese a las condiciones de las Haciendas Forales también
Hacienda son unos auténticos timadores profesionales. ¿alguien defiende al consumidor?. Cuando es un negocio que se encarga de comprar y vender, entiendo la fórmula. Cuando es una vivienda no habitual que tienes durante 30 años, el precio de compra sin tener en cuenta la drepeciación del dinero es ridículo, por lo que acabas pagando prácticamente por el precio de venta integro. Cuando hacienda tiene que cobrar tiene en cuenta intereses, depreciación, etc… pero a la hora de cobrar, eso no cuenta. Desde luego no se mide con la misma vara (bancos, hacienda…. todos tienen en cuenta el tiempo, pero para el ciudadano parece que se mide diferente)
Tienes toda la razón, y si además el bien es heredado pues pagas dos veces, por la herencia y después por la venta en su totalidad porque «no pagaste nada por ella» pero tus padres si…
Tienes toda la razon—- ¿donde se mete la inflacion ?— los 1000 euros invertidos hace 20 o 30 años no son los 1000 euros actuales. ¿Donde estan las tablas que actualizan las inversiones con los incremetos producidos por la inflaccion oficial?. Un autentico escandalo y un autentico robo.¿ En manos de quien estamos?
Buenos días, por la compra de vivienda habitual sin hipoteca, qué gastos me puedo deducir en la declaración de la renta?
Preguntaba y gracias por la información. Los mayores de 65 necesitan demostrar 3 años de residencia habitual además? Gracias.
Gracias por refrescarnos la información .
Un terreno urbano si. Construcción. Pagaría IRPF o plusvalía?
Toda la información descrita en éste artículo, es muy beneficiosa para todos los que puedan estar en ése proceso, gracias al equipo de Fotocasa
Hola. Gracias por tan valiosas explicaciones…..
Impuestos, impuestos e impuestos. El Estado es el socio que nadie querría tener, el vago que no hace nada y se lleva la mitad de lo que ganas. También es el patrón que nadie querría tener, no aporta nada y se lleva la mitad de lo que trabajas.
Vamos hacia el final de un ciclo histórico, porque este Estado no puede sobrevivir. O él o nosotros.
Toma como ganancia la revalorizacion por inflacion, al vender no te queda nada para comprar otra vivienda, los politicos son unos estafadores…