La subrogación acreedora, es decir, cambiar un préstamo de entidad financiera, es sin lugar a dudas una de las mejores opciones para modificar y mejorar las condiciones de la hipoteca. Cuando un banco no acepta un cambio del préstamo, una novación, o no lo hace en todos los términos suficientes, aprovechar la competencia siempre es una gran alternativa.
En estos años en los que se ha mejorado la legislación hipotecaria la subrogación de hipotecas apenas ha cambiado, y sólo lo ha hecho para beneficiar en su coste (reduciéndolo) y no en su procedimiento.
Así, en la Ley 2019 se favoreció el paso de una hipoteca variable a otra fija mediante novación modificativa y por subrogación, poniendo límite a la comisión de reembolso del 0,15% en los tres primeros años y dejándola sin gasto a partir de ese tercer año. Pero, como acabamos de comentar, no cambió la forma de hacerlo, y se mantiene una Ley que cumple 30 años: la Ley 2/1994, de 30 de marzo. Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios.
Cómo es el proceso de subrogación y qué puede hacer tu banco
Esta normativa tiene como base la libertad que tiene el cliente para subrogar su hipoteca a otra entidad estableciendo una serie de fases. Como norma general, cuando el usuario quiere cambiar su hipoteca de banco busca mejorar las condiciones del préstamo.
En la mayoría de los casos se suele modificar el tipo de hipoteca pasando de una variable a fija y también se busca reducir los tipos de interés para abaratar las cuotas mensuales de la hipoteca. Alargar el plazo del préstamo y cambiar las vinculaciones también son otros puntos a tener en cuenta cuando se realiza la subrogación.
En la primera el banco que esté dispuesto a subrogarse, tras haber contactado el cliente, tiene que presentarle una oferta vinculante que tiene que aceptar. Lo importante de esta aceptación es lo que implica, iniciar el procedimiento de subrogación.
Esto implica comunicar a la entidad financiera acreedora de la hipoteca la intención de subrogarse y que en un plazo de siete días naturales certifique el importe de la deuda. Después de entregarse estos datos es cuando empieza a correr otro plazo que genera muchas dudas los quince días en los cuales la entidad financiera original puede ofrecer una modificación de las condiciones, igualándolas o mejorándolas.
¿Y si mejoran las condiciones de la hipoteca?
Los quince días en los que el banco que tiene la hipoteca puede contestar son muy importantes por dos razones. La primera es que en esos quince días no se puede hacer nada; tiene que esperar a que se cumplan para subrogarse. La segunda es qué ocurre si el banco iguala o mejora las condiciones de la hipoteca.
Al tener que esperar esos quince días obligatoriamente, existe una creencia falsa de que, si se igualan o mejoran no puede subrogarse la hipoteca, pero esto es completamente falso. Una vez transcurridos los quince días y con independencia de que haya o no oferta, el banco no puede oponerse, y, por tanto, el cliente puede elegir cambiar de entidad subrogándose.
En la práctica lo que ocurre es que, si ofrecen una mejora, no se suele ejecutar la subrogación, por ahorrarse los gastos de la operación, por practicidad y sobre todo por no cambiar a otra hipoteca peor. Pero no existe ningún límite para poder hacerse, salvo esperar los quince días que tiene el banco para contestar, si lo desea, que es el único momento en el que la subrogación no se puede realizar.
Como norma general, subrogar la hipoteca suele ser una práctica interesante en la primera mitad de la vida del préstamo que es cuando más intereses se pagan. Cuando al cliente le quedan menos de 10 años de hipoteca, el cambio de hipoteca no resulta tan atractivo ya que el ahorro es menor. Lo más importante en ese punto es hacer cuentas y calcular el ahorro que nos puede suponer el cambio de hipoteca para saber si nos interesa o no.
