¿Qué documentos y permisos se necesitan para comprar un terreno?

A causa del aumento de los precios del metro cuadrado para vivienda en España, cada vez más familias se plantean la adquisición de un terreno para construir. La compra de un terreno en lugar de una vivienda ya construida da la posibilidad de levantar la casa a nuestro gusto, sin embargo, para poder edificar en una parcela, es necesario realizar antes algunos trámites y comprobaciones antes.

Desde Fotocasa, te damos la lista de los documentos, trámites y permisos que necesitas antes de comprar un terreno para construir.

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¿Qué trámites se necesitan para comprar un terreno?

Antes de adquirir un terreno, es muy recomendable haber revisado debidamente si tiene cargas, limitaciones o si es edificable. Veamos, a continuación, qué documentos tener en cuenta para la compraventa de un terreno:

1. Solicitar la Nota simple del terreno

Uno de los primeros pasos consiste en acudir al Registro de la Propiedad para solicitar una nota simple. Con este documento se evitarán posibles fraudes al comprobar que:

• La persona que realiza la venta es el legítimo propietario.
• No existen deudas, embargos o garantías hipotecarias. El terreno debe estar libre de cargas.
• No existen limitaciones en la propiedad.

La nota simple supone un coste para el solicitante, aunque la cuantía no es muy elevada (precio oficial de 9,02 euros más IVA en la página web del Registro de la Propiedad). Este trámite se puede realizar tanto por la persona interesada en el terreno como por un intermediario.

2. Comprobar los datos del terreno en el Catastro

El segundo trámite a realizar es comprobar el estado catastral del terreno y, para ello, se debe solicitar el certificado catastral en el Catastro o través de su sede electrónica que, en este caso, será gratuito. Existen dos tipos de certificaciones catastrales: las descriptivas y gráficas y las literales.

• Descriptivas y gráficas. Son aquellas que contienen los datos básicos de carácter jurídico, físico y económico, además de la representación gráfica del terreno.
• Literales. Son las certificaciones que contienen los datos alfanuméricos sobre el terreno como la titularidad, localización, referencia catastral, superficie, uso, cultivos, antigüedad, valor catastral, etc.

Las certificaciones tendrán validez de un año desde la fecha de expedición, siempre y cuando no se produzcan modificaciones.

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3. Verificar que los datos del terreno coincidan con la escritura

Con los documentos anteriores, se debe comprobar que los datos coincidan con los que aparecen en la escritura del terreno. Además, hay que revisar que el propietario se encuentre al corriente de pago de los tributos municipales como, por ejemplo, el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles). Para ello, se le debe solicitar el último recibo abonado.

4. Realizar un estudio geotécnico de la parcela

El estudio geotécnico se realiza para comprobar el subsuelo del terreno. Consiste en la evaluación del suelo, teniendo en cuenta el proyecto de edificación que se quiere llevar a cabo. De acuerdo con Cronoshare, realizar un estudio geotécnico para construir una vivienda familiar tiene un coste que va desde los 400 hasta los 3.000 euros.

5. Solicitar la cédula urbanística del terreno

Este documento sirve para saber si es posible construir una casa en el terreno, cuyo coste puede oscilar entre los 30 y los 150 euros según el municipio.

Se debe solicitar en el ayuntamiento correspondiente y, además del tipo terreno -urbanizable, no urbanizable y rústico-, también viene detallado el tipo de vivienda y los suministros. En función del tipo de terreno, el suelo atenderá a unas características y condiciones que lo habilitarán o no para construir en él:

• Terreno urbano. Es el que está incluido en el planteamiento urbanístico de un territorio.
• Terreno urbanizable. Es un suelo en transición que se convertirá en urbano al finalizar la transformación.
• Terreno no urbanizable. El que cuenta con algún tipo de protección que lo convierte en no apto para construcciones.

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¿Qué gastos se pagan al comprar un terreno?

Además del coste de los trámites anteriores, la compraventa de un terreno, al igual que la compra de una vivienda construida, requiere del pago de gastos y tributos. ¿Qué impuestos se pagan al comprar un terreno?

• ITP o IVA. Al comprar un terreno a un particular, pagaremos el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo tipo impositivo depende de cada comunidad autónoma, mientras que si la parcela es propiedad de una persona jurídica, pagaríamos el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), el 21%, junto al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).
• Gestoría. Por la compraventa de un terreno, las gestorías pueden cobrar unos 300 euros.
• Notaría. El precio de la notaría está regulado según unos aranceles del Estados, soliendo oscilar entre el 0,2% y el 0,5% del precio de compraventa.
• Registro de la Propiedad. El coste de este trámite dependerá del valor del terreno. Lo porcentajes van del 0,2% al 1,75%.

Por ejemplo, al adquirir un terreno a un particular por valor de 100.000 euros, abonaríamos entre 7.350 y 11.350 euros en total en concepto de gastos e impuestos por la compraventa, a lo que deberíamos añadir el coste de la solicitud de los documentos y certificados para la compraventa de un terreno:

• Nota simple en el Registro de la Propiedad.
• Certificado Catastral.
• Estudio geotécnico.
• Cédula urbanística.

Es muy importante, antes de comprar un terreno, conocer todos los pasos y permisos necesarios para llevar a cabo la transacción de forma segura y sin sorpresas.

Preguntas frecuentes sobre trámites para comprar un terreno

¿Qué se necesita para comprar un terreno?

Para comprar un terreno es necesario contar con documentación personal (DNI/NIE…) y revisar antes de la compra algunos documentos como la nota simple, el certificado catastral, la cédula urbanística y, en algunos casos, realizar un estudio geotécnico. También se debe formalizar la compraventa ante notario y registrar la propiedad.

¿Cuánto se paga a hacienda por comprar un terreno?

Al adquirir un terreno a un particular, el comprador debe abonar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que oscila entre el 6% y el 10% según la comunidad. En cambio, al comprar un terreno a una empresa, se paga el tipo general del IVA (Impuesto sobre Valor Añadido): un 21% más el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD), que suele rondar el 1% del valor del terreno.

¿Se puede construir en cualquier terreno?

No. No todos los terrenos son aptos para construir viviendas. Antes de la compra, es esencial que el comprador solicite la cédula urbanística en el ayuntamiento para comprobar el tipo de terreno: urbano, urbanizable o no urbanizable. Solo los terrenos urbanos y, en algunos casos, los urbanizables permiten la construcción de viviendas.