¿Cómo funcionan las hipotecas de obra nueva?

De acuerdo con el análisis de Fotocasa Research sobre la «Situación del mercado de obra nueva en 2023», el principal motivo de los compradores que prefieren obra nueva es no tener que hacer reformas para entrar a vivir, además de su eficiencia energética.

Otra de las grandes ventajas de este tipo de viviendas es que suelen venderse sobre plano, lo que da la posibilidad de pagar en distintos plazos el valor de la entrada de la propiedad.

En primer lugar, se abona la reserva del inmueble (entre 3.000 y 10.000 euros); a la firma del contrato de compraventa, se abona el 10% del valor del piso (incluyendo la reserva); durante la edificación, se paga otro 10% en diferentes pagos pactados y, finalmente, una vez construida la vivienda, se debe abonar el 80% restante, la cantidad que habitualmente suele financiarse a través de una hipoteca para obra nueva.

¿Es mejor comprar una vivienda de obra nueva o de segunda mano?

¿Cómo son las hipotecas para obra nueva?

Las hipotecas para financiar viviendas de obra nueva pueden solicitarse en el momento en el que la constructora informa de la fecha final de obra. Llegado ese momento, los compradores tienen dos opciones:

• Contratar una hipoteca para obra nueva en una entidad bancaria.
• Optar por la subrogación de la hipoteca del promotor. Esta alternativa puede suponer un ahorro para los adquirientes, ya que al decidir subrogarse a la hipoteca de la promotora inmobiliaria, «heredando» parte del préstamo que contrataron para la construcción del edificio, evitan ciertos gastos como la comisión de apertura o la tasación del inmueble.

Al adquirir una vivienda de obra nueva se suele aportar el 20% o más durante el periodo de construcción en distintos plazos, por lo que en el momento de firmar las escrituras, cuando la edificación ya está construida, el comprador deberá solicitar la financiación del 80% restante y abonar los gastos de la compraventa.

La evolución de las hipotecas en el mes de noviembre de 2025

¿Cuáles son los gastos de las hipotecas para pisos de obra nueva?

En primer lugar, hay que tener en cuenta que, además de los costes hipotecarios para la contratación del préstamo, se deben pagar los siguientes gastos de compraventa al cerrar la operación:

• IVA e IAJD. Al comprar obra nueva, los compradores no deben abonar ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) si no que deben pagar el 10% de IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) y el IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados). En caso de que el piso sea VPO, el IVA se reduce al 4%.
• Notaría. Escriturar la vivienda ante notario es un gasto que se debe abonar en la compra de cualquier tipo de vivienda, ya sea obra nueva o segunda mano. Los aranceles están regulados por ley y dependen del precio del inmueble (entre el 0,2% y el 0,3% del valor de la compra).
• Registro de la Propiedad. Además, se debe abonar el coste de la inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad, un trámite cuyo coste suele oscilar entre el 0,15% y el 0,2% del precio de compra.
• Gestoría. Por norma general, si contratas una gestoría para el pago de los impuestos y la inscripción en el Registro, el precio a abonar será de unos 300 euros.

En cuanto a los gastos de la hipoteca para obra nueva, estos son los costes que, por lo general, deben asumir los compradores:

1. Tasación del inmueble. En caso de solicitar una hipoteca en el banco para comprar obra nueva, es obligatorio tasar la vivienda, un trámite con un coste que ronda los 300 euros.
2. Comisión de apertura del préstamo. Dependerá de las condiciones que negocies con la entidad, si es que te decantas por la opción de contratar una hipoteca en el banco (y no por la subrogación de la hipoteca promotor).

Calculadora de IVA al comprar una vivienda nueva

¿Cómo solicitar hipoteca para comprar obra nueva?

Como hemos comentado, el proceso de compra de una vivienda de obra nueva es algo distinto al de una propiedad ya construida. A continuación, resumimos el paso a paso más habitual en la compra y posterior contratación de hipoteca para obra nueva:

1. Elección de la vivienda y pago de la señal para la reserva (entre 3.000 euros y 10.000 euros).
2. Pago del 10% para la firma del contrato de compraventa (incluyendo lo abonado en concepto de señal).
3. Pago de otro 10% en una serie de plazos acordados según el calendario de pagos.
4. Pago del resto del valor del inmueble una vez construido a través de la contratación de una hipoteca para obra nueva.

Elegir entre una hipoteca en una entidad financiera comparando las distintas ofertas bancarias o subrogarte a la hipoteca del promotor dependerá de las condiciones que te ofrezca cada vía de financiación. La mejor elección será la que te permita asumir menos costes, tenga un interés más atractivo o brinde una mayor rapidez en la operación.

Ebook - Documentos que debes pedir al comprar una vivienda de obra nueva