¿Cómo evitar una estafa al comprar una vivienda? Certificados y documentos esenciales

Documentos obligatorios que no se entregan al comprador, promesas de compraventa o reservas ficticias… Los compradores que no están familiarizados con los trámites esenciales en una compraventa podrían caer en el error de firmar documentos no oficiales o entregar dinero por adelantado sin haber revisado correctamente si la venta de la vivienda es legal.

Para evitar que esto ocurra, desde Fotocasa detallamos cuáles son los documentos y certificados que sí o sí debe presentarte el vendedor a la hora de adquirir su propiedad, ya sea una obra nueva, de segunda mano o sobre plano. ¡Muy atento!

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Documentos obligatorios al comprar vivienda de obra nueva

A la hora de comprar una vivienda de obra nueva, existen varios documentos necesarios que te ayudarán a verificar que todo el proceso se enmarca dentro de la legalidad:

• El certificado de final de obra. Emitido por el técnico o promotor, declara la conformidad con la ejecución de los trabajos de construcción.
• La cédula de habitabilidad. La emite un arquitecto o aparejador y garantiza que la vivienda ha superado los controles de calidad obligatorios. Disponer de este documento es condición necesaria para, por ejemplo, dar de alta los servicios de luz, agua y gas.
• La licencia de primera ocupación y la garantía obligatoria. En el caso de los inmuebles de obra nueva, es obligatorio que incluyan un seguro a diez años que responda ante posibles vicios y desperfectos en la estructura.
• Es aconsejable también solicitar la licencia de obras para ver que el piso cumple las condiciones recogidas en ella.
• Certificado de eficiencia energética. Es un documento obligatorio desde 2013 y sirve para saber cuál es el consumo energético de la vivienda.

Documentos obligatorios en viviendas de segunda mano

Si la opción es comprar un piso usado o reformado, el vendedor debe disponer de la siguiente documentación sobre su propiedad:

• Título de la propiedad (nota simple).
• Certificado de dominio y cargas.
• Plano de la vivienda a escala 1/50.
• Cédula de habitabilidad. Este documento confirma que el inmueble cumple los requisitos mínimos exigibles para poder ser habitada. La cédula de habitabilidad caduca a los 15 años desde su emisión, por lo que hay que comprobar que esté actualizado y en vigor.
• Boletines de alta en la red de servicios.
• Recibo que confirme el pago del último IBI. En este documento debe aparecer el valor catastral del inmueble.
• Certificado de eficiencia energética.
• Certificado de Inspección Técnica del Edificio (ITE).

Si hay dudas, como puede ser en el caso de inmuebles ubicados en zonas no urbanizadas o cerca de la costa, es importante solicitar la calificación urbanística para comprobar su legalidad. Otro documento es el libro del edificio, que recoge los datos de identificación y construcción del inmueble, las tareas de mantenimiento a las que se ha sometido y, en caso de que se hayan producido, las reformas realizadas.

Documentos obligatorios en viviendas sobre plano

En el caso de comprar un inmueble sobre plano, como comprador, es fundamental comprobar que las cantidades entregadas al vendedor están respaldadas por un aval o póliza de seguros. De este modo, si se incumplen las condiciones acordadas o no se finaliza la obra, el comprador recuperará su dinero. Estos son los documentos que deberá entregar el promotor inmobiliario:

• Identificación del promotor.
• Datos del registro sobre la construcción. Un documento que acredite la propiedad del solar donde se va a edificar.
• Copia de la licencia municipal de obras.
• Descripción de la vivienda: planos de la vivienda y de todo el edificio y datos sobre la superficie útil.
• Memoria de calidades: materiales, acabados, superficies…, tanto de la vivienda como de las zonas comunes.

Antes de entregar cualquier cantidad de dinero es importante verificar que el edificio cuenta con licencia municipal de obras, que el contrato prevé el plazo de finalización de obras y la fecha de entrega de llaves (incluyendo una penalización en caso de retraso), y el precio total de la vivienda (más impuestos).

En cuanto a las formas de pago, hay que solicitar un documento que recoja la existencia o no de hipotecas, la subrogación y la cancelación de las mismas. Como indicamos, por último, unidos al contrato de compra tienen que figurar el plano de la vivienda, el croquis de las instalaciones de luz, agua y gas, la lista de profesionales que está previsto que intervengan en la obra, y la memoria de calidades.

Por otro lado, también puedes ser víctima de una estafa o ciberestafa al alquilar una vivienda, por lo que es esencial conocer al pie de la letra la documentación obligatoria para que tanto la compra como el alquiler de inmuebles se enmarquen dentro de la legalidad.

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