Gonzalo Bernardos: “Es mucho más barato comprar que alquilar”

Fotocasa entrevista a Gonzalo Bernardos, profesor titular del Departamento de Teoría Económica de la Universidad de Barcelona y Director del Máster de Asesoría y Consultoría Inmobiliaria de la Universidad de Barcelona, para analizar la actualidad inmobiliaria. 

Fotocasa.- Según el estudio de fotocasa “Los españoles y su relación con la vivienda en 2015”, pese a la crisis, 7 de cada 10 españoles prefieren comprar a alquilar. ¿A qué se debe?

Gonzalo Bernardos.- Existen tres principales razones. La primera es que, de forma correcta o no, una significativa parte de la población asocia una vivienda en propiedad a seguridad, estabilidad, prosperidad y familia. En cambio, una residencia de alquiler a incertidumbre, vulnerabilidad y provisionalidad. Sin duda, es un motivo sociológico.
Además, la vivienda en propiedad ha sido una gran inversión. Entre 1980 y 2007, el mercado del mundo donde más subió el precio de la vivienda en términos reales (descontada la inflación) fue España.
Por último, la vivienda es vista por muchos españoles como el mejor plan de pensiones posible. Un complemento para la jubilación mejor que cualquier producto financiero.

Fc.- Aun así, el alquiler va ganando terreno y, en la actualidad, el 23% de los españoles son inquilinos. ¿Debería fomentarse el alquiler? ¿Qué medidas deberían adoptar los gobiernos?

G.B.- En los últimos años, el porcentaje de familias que viven de alquiler ha aumentado de forma significativa. No es un nuevo paradigma, tal y como describen algunos analistas inmobiliarios, sino simplemente una consecuencia de la pasada crisis. Ésta ha impedido comprar una vivienda a una gran parte de la población, ya sea por falta de ingresos o de crédito, y les ha llevado a vivir de alquiler.
En los próximos años, la tendencia se invertirá y probablemente el porcentaje de familias que viven de alquiler volverá a bajar del 20%.
Desde mi perspectiva, el gobierno debería fomentar tanto el alquiler como la compra de la vivienda habitual, pues todo el mundo debería tener derecho a una vivienda digna. El principal método para hacerlo es la desgravación fiscal.
No obstante, lo preocupante en la actualidad es la situación de una significativa parte de la población: no tiene recursos para pagar un alquiler de mercado. Y la sociedad no le ofrece una buena solución. El motivo: un parque de viviendas sociales marcadamente insuficiente.
Una buena medida sería que los ayuntamientos llegaran a un acuerdo con las entidades financieras para adquirirles a un precio simbólico aquellos pisos que difícilmente venderán en un futuro próximo. Su pago debería ser diferido en el tiempo para no perjudicar sus cuentas.

Fc.- Entonces, ¿está a favor de volver a poner una desgravación a la compra de vivienda?

Por supuesto. La compra de un piso es el principal deseo material de una significa parte de la población. Además, la desgravación ayudaría a una recuperación más rápida y vigorosa del sector inmobiliario, especialmente en lo que se refiere al número de nuevas viviendas construidas.
Esta medida también permitiría incrementar sustancialmente la recaudación de impuestos a corto plazo y, por tanto, reducir el déficit público (los ingresos se consiguen hoy y la desgravación se paga a lo largo de numerosos años).

Fc.- Según el INE, la compraventa de viviendas creció un 19,4% en junio en tasa interanual, su mejor dato en tres años. ¿Es un buen momento para comprar?

G.B.- Dados los actuales tipos de interés hipotecarios, la vivienda continúa estando barata en la mayor parte del país. Si los bancos abrieran un poco más el grifo del crédito, un elevado número de familias con ingresos de unos 2.000 euros mensuales podría comprar casa; no en las grandes capitales, pero si en muchos municipios de la periferia o en barrios no céntricos de la mayoría de las capitales de provincia.
Además, en la actualidad, es mucho más barato comprar que alquilar, ya que los intereses pagados en la cuota hipotecaria (el coste verdadero del préstamo) son inferiores al importe del alquiler.

Fc.- La mejora de la economía y una probable subida de los tipos han avivado la aparición de hipotecas a interés fijo. ¿Estamos ante un cambio de tendencia del mercado hipotecario?

G.B.- El tipo fijo es la mejor opción ahora. En la actualidad, el Euríbor está en negativo y, por tanto, el interés de una hipoteca a tipo variable es menor que el de otra a tipo fijo. No obstante, no es normal que dicho índice esté en esta situación y, probablemente, en 2019 ya se sitúe alrededor del 2%. Un nivel que incluso puede aumentar en los siguientes años.
Una hipoteca no se ha de contratar pensado en lo que pagaré este año o el próximo, sino durante la totalidad del período de vida de la misma (20, 25 o 30 años). Visto así, el tipo fijo que ahora ofrecen los bancos es imbatible.
Un ejemplo: Si contrato una hipoteca a tipo fijo al 2,5% y la tasa de inflación en 2020 es del 2,5%, el coste verdadero de dicha hipoteca será para mí del 0%. Es decir, me sale gratis. No es una posibilidad remota, sino muy probable. Por tanto, es un auténtico chollo.

Fc.- Sin embargo, y según datos del INE, sólo en el 23,4% de las hipotecas constituidas en junio se ha utilizado el tipo fijo…

G.B.- En primer lugar, el tipo fijo es minoritario, pero su contratación evoluciona de forma muy satisfactoria. En enero de 2015, su cuota era sólo del 6% y ahora ya es del 23,4%. En año y medio, la ha multiplicado por 4.
En segundo lugar, continúan existiendo muchas personas que compran un piso, el principal gasto de su vida, sin recurrir al asesoramiento de nadie. Una actitud que a muchos les ha costado muy caro en el pasado y probablemente lo vuelva a ser en un futuro.
Además, hay quién sólo mira el corto plazo y piensa que a medio plazo “Dios proveerá”.

Fc.- El Euríbor cerró agosto en negativo por séptimo mes consecutivo. Lo que es una buena noticia para los hipotecados, según el presidente del BBVA, “está matando” al negocio bancario en Europa. ¿Son necesarias “reformas estructurales” como afirman desde la banca?

G.B.- Ja, ja, ja. Es increíble que un banquero se queje de que su negocio es difícil. El complicado es el de muchos autónomos y comerciantes. Si lo hacen mal desaparecen, si lo hacen bien se ganan dignamente la vida. En cambio, los directivos del sector bancario, si lo hacen bien se forran y si lo hacen mal también, pues como sucedió recientemente todos los ciudadanos de forma directa o indirecta rescatamos sus empresas.
En síntesis, lo que pide el presidente del BBVA es una legislación que beneficie más a las empresas y perjudique aún más a los trabajadores. Me parece que vive en una burbuja de cristal y no se ha enterado del nuevo fenómeno que asola España: una persona que trabaja y, a pesar de ello, es tan pobre que no puede vivir dignamente.
Hay un dato que es estremecedor: en 2014, según la Agencia Tributaria, el 47% de la población cobraba igual o menos que 967,95 euros (1,5 veces el salario mínimo). Pero no es el único. ¿Cuál es el país de Europa Occidental con una distribución de la renta más desigual? España. A mí me parece que no es ningún honor.

Fc.- Díganos varias razones por las que matricularse del Máster en Asesoría, Gestión y Promoción Inmobiliaria de la Universidad de Barcelona que usted dirige.

G.B.- Las razones son múltiples. Para empezar, la Universidad de Barcelona es la más prestigiosa de España según los principales rankings internacionales y está en el selecto grupo del 1% de las mejores del mundo.
El máster tiene unos docentes espectaculares; la mayoría son la flor y nata de los directivos del sector inmobiliario catalán. Además, el plan de estudios es sumamente práctico y se adecua a las necesidades de los profesionales actuales
Para finalizar, cabe destacar que los contactos realizados son de primera línea, tanto con profesores como entre los participantes. Entre estos últimos se han llegado a realizar muy buenos negocios.
En definitiva, es un máster que recoge todo lo que un profesional debe saber para triunfar en el mercado inmobiliario del siglo XXI.