¿Vas a comprar una casa en el campo? Esto es lo que debes comprobar antes de firmar

Cada vez más personas buscan comprar una vivienda en el campo para vivir en un entorno rural, tener una segunda residencia o invertir en una propiedad con encanto. Sin embargo, existe una realidad que conviene conocer bien antes de firmar cualquier contrato: no todas las viviendas rurales están regularizadas urbanísticamente.

Esto no significa que la vivienda sea ilegal ni que no tenga solución. En muchos casos, si tenemos la suerte de que la casa sea antigua la clave está en demostrar que la casa ya existía antes de una fecha determinada que marca la normativa urbanística. Y esa diferencia tiene un impacto directo en el valor de la propiedad: no vale lo mismo una vivienda irregular que una vivienda regularizable.

Aquí es donde una herramienta poco conocida puede marcar la diferencia: el archivo de fotografías aéreas históricas de PAISAJES ESPAÑOLES.

Lo importante no es cuándo se construyó, sino demostrar que ya existía antes de una fecha clave

En los procesos de regularización urbanística, muchas comunidades autónomas establecen fechas límite. Si se puede acreditar que la vivienda ya estaba construida antes de esa fecha, puede considerarse regularizable o incluso legal por antigüedad.

Por ejemplo, en algunas zonas de Andalucía demostrar que una vivienda ya existía antes de 1975 facilita mucho su regularización. Cada comunidad autónoma tiene sus propias referencias temporales, así que es fundamental consultar la normativa local antes de actuar.

Comprar sin comprobarlo puede salir muy caro

Muchas casas en suelo rústico se venden con el argumento de que «siempre ha estado ahí». Pero eso no es suficiente. En muchos casos, no existe ningún documento que lo acredite, y eso puede convertirse en un problema serio para el comprador.

Si no es posible demostrar que la vivienda existía antes de la fecha que exige la normativa, pueden surgir complicaciones como:

• Imposibilidad de regularizar la vivienda
• Limitaciones para hacer reformas
• Dificultades para inscribirla en el Registro de la Propiedad
• Problemas para venderla en el futuro
• Dificultad para obtener financiación o hipoteca

Por eso, antes de comprar una vivienda en el campo es imprescindible comprobar que existen pruebas que acrediten su antigüedad, o que la propiedad es regularizable. De lo contrario, puedes acabar adquiriendo una propiedad sin la seguridad jurídica que aparenta tener.

¿Qué es PAISAJES ESPAÑOLES y cómo puede ayudarte?

PAISAJES ESPAÑOLES es el mayor archivo privado de fotografía aérea histórica de España. Una fuente muy valiosa que, sin embargo, sigue siendo desconocida para muchos compradores, vendedores y profesionales del sector inmobiliario.

Nuestro archivo contiene:

• Más de 1,2 millones de fotografías aéreas oblicuas
• 88.300 fotografías verticales
• Imágenes tomadas entre 1955 y 2017, todas con certificación oficial de fecha de vuelo

Estas fotografías documentan miles de municipios, parcelas rurales y construcciones a lo largo de más de medio siglo. Y lo más importante: cuando la imagen está certificada, puede incorporarse a informes técnicos, expedientes urbanísticos o procesos de regularización.

No basta con encontrar una imagen: busca la que tenga mayor detalle

Una vez localizada una fotografía aérea donde aparece la vivienda, es fundamental elegir la imagen con mayor resolución posible. ¿Por qué?

En muchos procesos de regularización no se permite ampliar la construcción existente, pero sí se puede reconocer y conservar la superficie que ya estaba construida en esa fecha. Cuanto más detalle tenga la fotografía, más fácil será identificar con precisión la forma y dimensiones originales de la vivienda.

Eso puede ser determinante para definir con exactitud la superficie a regularizar y evitar que parte de la vivienda quede fuera del reconocimiento administrativo.

Lo habitual es que técnicos y profesionales consulten las fuentes públicas más conocidas, pero no realicen una búsqueda en profundidad. En ocasiones no las localizan, o si las localizan probablemente la imagen no ofrezca calidad de detalle.

¿Y si no se puede demostrar la antigüedad? El AFO como alternativa

Si no es posible acreditar que la vivienda existía antes de la fecha clave, algunas comunidades autónomas contemplan figuras como el AFO (Asimilado a Fuera de Ordenación), muy utilizado en Andalucía.

El AFO permite que la vivienda sea administrativamente tolerada, lo cual es una regularización que además de suponer un mayor coste y tiempo de tramitación, implica limitaciones importantes, especialmente para ampliaciones o cierto tipo de reformas.

Por eso, siempre que sea posible, demostrar la antigüedad de la vivienda suele ser la opción más favorable para que el ayuntamiento la reconozca como tal sin necesidad de recurrir a otras tramitaciones más complejas.

Fuente: Paisajes Españoles.

Una foto del pasado puede proteger tu inversión

Antes de comprar una vivienda en el campo —o si ya eres propietario de una— lo más recomendable es consultar con un arquitecto o técnico especializado en urbanismo local. Él podrá indicarte qué fecha es clave en tu comunidad autónoma y así poder realizar la consulta para buscar las imágenes aéreas que ayudarán a realizar la regularización.

El archivo de PAISAJES ESPAÑOLES se ha convertido en una fuente de referencia para propietarios, compradores y profesionales que gracias a las imágenes históricas de su extenso archivo han podido demostrar la existencia de una vivienda en una fecha concreta.

Porque a veces, una imagen de hace más de 50 años puede ser la clave para evitar problemas legales y proteger el valor de una propiedad rural.