Les 10 documents que vous devez connaître avant d’acheter votre maison en Espagne

Acheter une maison dans un nouveau pays peut susciter de nombreux doutes sur quels documents sont réellement nécessaires pour éviter tout problème juridique.

Chez Fotocasa, nous vous expliquons simplement quels documents vous devez demander pour acheter un logement en Espagne, qui les délivre et à quel moment du processus vous en aurez besoin. Dans ce guide, nous passerons en revue de la Nota Simple à l’estimation bancaire pour que votre investissement en Espagne soit totalement sécurisé.

Savez-vous quel est le document exact qui confirme qui est le propriétaire réel de la maison avant de verser un quelconque acompte ?

Quels sont les documents du logement que je dois connaître avant d’acheter ?

Pour garantir un achat sécurisé, vous devez examiner des documents certifiant trois domaines clés : la titularité et les charges (Nota Simple), l’état technique et énergétique (CEE, Certificat d’Habitabilité et ITE) et la solvabilité financière du bien (IBI, charges et copropriété). Ces papiers confirment la situation légale, physique et financière du bien que vous allez acquérir et sont obligatoires pour formaliser l’acte devant notaire. Nous vous les expliquons tous.

Comment acheter une maison en Espagne en tant qu’étranger non résident

1. Qu’est-ce que la Nota Simple Informativa ? Le “DNI” du logement

La Nota Simple est le document le plus important au début du processus d’achat d’un logement. Elle sert à vérifier la situation réelle de la propriété au Registre de la Propriété. Elle doit être demandée au Registre de la Propriété via son site web ou en personne, bien qu’il soit habituel de la demander au vendeur ou à l’agence immobilière avant de signer tout contrat de réservation.

Il est fondamental de la demander avant de signer tout contrat de réservation. Son coût est réduit, généralement moins de 10 euros si elle est demandée directement au Registre.

Quelles informations pouvons-nous trouver dans la Nota Simple d’un logement ?

• Adresse du bien et autres données d’identification, comme le CRU (Code Registral Unique).

• Superficie exacte du logement en mètres carrés.

• Identité des titulaires et les droits qu’ils détiennent, comme par exemple un usufruit.

• Charges affectant la propriété, comme des hypothèques en cours, des saisies ou des servitudes.

2. Le certificat d’Efficacité Énergétique (CEE) est-il obligatoire ?

Oui, c’est un document obligatoire par la loi pour vendre un logement en Espagne. Le Certificat d’Efficacité Énergétique informe sur la consommation d’énergie et les émissions de CO2 du bien sur une échelle de A à G. Le vendeur est responsable de son obtention, il doit faire appel à un technicien compétent et le fournir avant la vente.

3. Comment demander les factures de services et les dettes de copropriété ?

Ces documents doivent être demandés directement au vendeur avant de se rendre chez le notaire. Les factures d’électricité, d’eau et de gaz doivent être demandées pour s’assurer que le propriétaire est à jour de ses paiements et qu’il n’y a ni coupures ni factures impayées.

Le certificat d’absence de dette envers la copropriété est un document délivré par le syndic, qui atteste qu’il n’y a pas de charges de copropriété impayées. De plus, avant d’acheter un logement, il est vivement recommandé de se renseigner sur le montant de la charge mensuelle de copropriété et de vérifier qu’il n’y a pas de travaux exceptionnels (derramas) prévus.

4. Que sont les statuts de la copropriété et les procès-verbaux d’assemblée ?

Ces documents ne sont pas obligatoires mais très utiles, surtout si vous vivez dans des copropriétés avec de nombreux espaces communs (piscines, salles de sport, etc.), car ils vous permettront de connaître les règles internes de l’immeuble. Il est fortement recommandé de demander les procès-verbaux des deux dernières années. Vous saurez ainsi s’il existe des restrictions d’usage (comme la location touristique) ou si des rénovations importantes ont été approuvées, telles que des travaux sur l’ascenseur ou la façade, qui représenteraient une dépense supplémentaire après l’achat.

5. Qu’est-ce que l’Inspection Technique des Bâtiments (ITE) ?

L’ITE est un système de contrôle périodique obligatoire pour les bâtiments d’un certain âge (généralement plus de 45 ou 50 ans) qui garantit la sécurité et le bon état de conservation de l’immeuble. Ce document est rédigé par un technicien spécialisé (architecte ou métreur) et doit être demandé directement au vendeur ou au syndic.

Vérifier que l’inspection est “favorable” vous assure que le bâtiment ne présente pas de défauts graves mettant en péril votre investissement à court terme. Si l’immeuble a une ITE défavorable, il est très probable qu’il existe des appels de fonds importants déjà approuvés ou en attente pour réhabiliter la structure, la façade ou les installations du bloc.

6. Qu’est-ce que l’IBI et quels documents dois-je demander pour acheter une maison ?

L’Impôt sur les Biens Immobiliers (IBI) est une taxe annuelle payée par le propriétaire à la mairie. Il est essentiel de demander le dernier reçu payé pour confirmer qu’il n’y a pas de dettes fiscales. Il doit être demandé directement au vendeur

7. Qu’est-ce que le certificat d’Habitabilité ou la Licence de Seconde Occupation ?

Ce document technique certifie que le logement répond aux exigences minimales pour être habité (salubrité, hygiène et solidité). Il est nécessaire pour souscrire aux services (eau, électricité) ou demander un prêt hypothécaire. Il se demande à la mairie ou à la communauté autonome correspondante, et c’est généralement au vendeur de l’avoir en vigueur au moment de la vente.

8. Est-il obligatoire de demander une estimation du logement ?

Si vous allez demander un prêt hypothécaire, ce document est indispensable. Il s’agit d’une évaluation officielle du bien réalisée par un organisme d’expertise. Elle doit être demandée par l’acheteur (ou la banque en son nom). Elle sert à l’établissement financier pour déterminer le montant qu’il peut vous prêter en se basant sur la valeur réelle du marché.

Conditions pour demander un prêt immobilier en Espagne depuis l’étranger

9. Qu’est-ce que le contrat d’arrhes ou l’acompte ?

Le contrat d’arrhes est le document privé par lequel le logement est réservé. On y fixe le prix, le délai pour signer et les pénalités. Il est généralement rédigé par l’agence immobilière ou un avocat et se signe une fois vérifié que toute la documentation précédente est correcte.

10. Qu’est-ce que l’acte authentique et le titre de propriété ?

C’est le document officiel signé par les deux parties devant notaire qui atteste le changement de propriétaire. La copie de l’acte original du vendeur est le « Titre de Propriété » qui prouve qu’il est le propriétaire légitime pour vous vendre la maison. Il est signé chez le notaire le jour du paiement final et de la remise des clés.

Dans quel ordre et à qui demander les documents pour acheter un logement ?

Pour un étranger, la première étape consiste à obtenir le NIE et à ouvrir un compte bancaire en Espagne. Une fois cette formalité accomplie, l’ordre logique commence par la Nota Simple pour vérifier la titularité et se termine par les certificats de paiement juste avant la signature.

Source : Élaboration propre de Fotocasa en mai 2026

Quelles sont les démarches à effectuer après avoir réuni tous les documents pour acheter une maison en Espagne ?

Une fois que vous avez toute la documentation du logement en ordre et vérifiée, l’étape suivante est la préparation de la signature devant notaire. Vous devrez envoyer toute cette documentation au notaire choisi afin que l’officier rédige le projet du nouvel acte authentique de vente.

Après la signature et le paiement, l’étape finale est le Registre de la Propriété. Bien que le notaire envoie généralement un avis télématique, il est fondamental d’inscrire le nouvel acte pour qu’il soit officiellement enregistré que vous êtes le nouveau propriétaire et que le logement soit protégé vis-à-vis des tiers. Enfin, vous devrez effectuer le changement de titulaire pour les reçus de l’IBI et les contrats d’électricité et d’eau en utilisant les documents que vous avez réunis durant le processus.

Si vous ne pouvez pas vous déplacer en Espagne pour acheter votre logement, vous pouvez donner procuration à une personne de confiance.

Peut-on être nommé président de la copropriété si l’on ne vit pas en Espagne ?

Pour un étranger qui achète en Espagne, la clé est l’ anticipation. N’attendez pas le jour de la signature pour demander les reçus de l’IBI ou le certificat de copropriété. Avoir ces papiers dès le départ vous apporte non seulement une sécurité, mais vous permet également de négocier avec plus de confiance en connaissant l’état réel du logement.

Ce guide vous a plu ? Si c’est le cas, n’hésitez pas à me donner 5 étoiles pour continuer à créer du contenu utile pour votre installation en Espagne.