Les étrangers peuvent-ils déduire les frais de leur logement en Espagne ?

Les étrangers possédant un logement en Espagne peuvent en effet déduire certaines dépenses. Pour qu’une dépense soit déductible, elle doit être directement liée à l’obtention de revenus (en cas de location) ou répondre aux conditions d’investissement en résidence principale.

Fotocasa vous explique simplement quelles factures sont déductibles selon votre situation de résidence et l’usage du bien, car les règles peuvent varier si vous êtes résident fiscal en Espagne ou si vous vivez à l’étranger. Nous analyserons la liste des frais autorisés et les dernières nouveautés légales qui égalisent les droits de tous les propriétaires.

Savez-vous si votre situation de résidence vous permet de déduire les intérêts de l’hypothèque ou les factures de copropriété ?

Quels étrangers ont le droit de déduire les frais de leur maison en Espagne ?

La possibilité de déduire des frais dépend directement de la résidence fiscale et de l’impôt payé. Les étrangers résidents (ceux qui résident plus de 183 jours par an en Espagne) sont imposés via l’IRPF (Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques), tandis que les non-résidents le font via l’IRNR (Impôt sur le Revenu des Non-Résidents).

Les deux profils ont droit à des déductions, mais les conditions changent : les résidents les appliquent généralement à leur résidence principale ou à leurs locations, tandis que les non-résidents se concentrent exclusivement sur les revenus générés par la propriété.

Quelles dépenses les étrangers peuvent-ils déduire s’ils louent leur logement ?

Si vous êtes étranger et possédez une propriété en Espagne destinée à la location, la loi permet de déduire diverses dépenses des revenus bruts pour ne payer des impôts que sur le bénéfice net.

Quelles sont les principales dépenses que peuvent déduire les étrangers qui louent un logement

Que vous résidiez en Espagne (IRPF) ou à l’étranger (IRNR), si vous louez votre maison, vous pouvez déduire les frais suivants nécessaires à la location :

1. Intérêts hypothécaires : Intérêts des prêts pour l’achat ou l’amélioration du bien immobilier.
2. 3 % d’amortissement : Il est possible de déduire 3 % de la valeur de construction. Pour le calculer, on prend la plus élevée de ces deux valeurs : le coût d’acquisition ou la valeur cadastrale (en soustrayant toujours la valeur du sol). Cette dépense compense la dépréciation du bâtiment sans avoir besoin de présenter une facture annuelle.
3. Réparations et conservation : Peinture et réparation des installations (les améliorations ou agrandissements ne sont pas inclus).
4. Taxes locales : Reçus de l’IBI et taxes d’enlèvement des ordures ou d’assainissement.
5. Copropriété et surveillance : Charges mensuelles et services de conciergerie.
6. Primes d’assurance : Habitation, responsabilité civile et assurance loyers impayés.
7. Fournitures : Électricité, eau, gaz et internet (à condition qu’ils soient payés par le propriétaire).
8. Commissions des plateformes : Frais de gestion d’Airbnb, Booking ou des agences immobilières.
9. Certificats obligatoires : Coût du Certificat d’Efficacité Énergétique (CEE) et du certificat d’habitabilité.
10. Formalisation des contrats : Frais d’avocats, de gestion administrative (gestoría) ou de notaire.

Note importante : Les dépenses ne sont déductibles qu’en proportion du nombre de jours où le logement a été effectivement loué au cours de l’année. Par exemple, si le logement n’a été loué que pendant 6 mois, vous ne pourrez déduire que la moitié des frais fixes (tels que l’IBI ou l’assurance).

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Tableau : frais qu’un étranger peut déduire pour la location de son logement

Source : Fotocasa

Comme nous le voyons dans le tableau, les étrangers qui mettent leur logement en location peuvent déduire plusieurs frais de leur propriété. L’objectif est de n’être imposé que sur le bénéfice net, en soustrayant toutes les factures liées à l’activité de location.

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Les étrangers peuvent-ils déduire des frais pour une résidence principale ?

Si vous êtes un étranger résident fiscal en Espagne et que la maison est votre résidence principale, les options de déduction sont différentes :

1. Déduction pour achat (Régime transitoire) : Uniquement si vous avez acheté le logement avant le 1er janvier 2013, vous pouvez déduire 15 % des sommes investies (avec une limite de 9 040 €).
2. Efficacité énergétique : Vous pouvez déduire entre 20 % et 60 % si vous réalisez des travaux améliorant l’isolation ou réduisant la consommation d’énergie non renouvelable dans le logement.
3. Déductions régionales : De nombreux étrangers résidents peuvent déduire une partie de leur loyer selon leur communauté autonome (en particulier les moins de 35 ans ou les personnes à revenus modestes).

Les étrangers hors Union Européenne peuvent-ils déduire les frais de leur maison en Espagne ?

Jusqu’à récemment, il existait une discrimination fiscale : les citoyens hors UE (comme les Britanniques, les Américains ou les Mexicains) ne pouvaient pas déduire de frais dans l’IRNR. Cependant, suite aux arrêts de l’Audience Nationale en 2025, cette situation a changé.

La justice a déterminé que refuser la déduction de frais aux résidents de pays tiers constitue une violation de la libre circulation des capitaux.

Actuellement, tout étranger, que son pays appartienne à l’UE ou non, a le droit de déduire les frais nécessaires à l’entretien de son bien immobilier loué en Espagne, étant ainsi imposé sur le rendement net réel.

Si vous êtes un étranger possédant une propriété en Espagne, la clé réside dans l’usage. Si vous la louez, conservez toutes les factures d’IBI, de copropriété et de réparations, car elles réduiront votre facture fiscale. S’il s’agit de votre résidence habituelle, vérifiez les aides à l’efficacité énergétique de votre communauté autonome.

L’unification des critères pour les étrangers extra-communautaires en 2026 marque un jalon d’égalité fiscale qui rend l’investissement immobilier en Espagne beaucoup plus attractif pour les citoyens hors Union Européenne. Si vous êtes extra-communautaire et que vous n’avez pas déduit de frais les années précédentes, consultez un expert sur la possibilité de réclamer des revenus indus en vous basant sur la nouvelle jurisprudence.

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