7 marzo 2019

Cada vez con mayor frecuencia, los propietarios únicos de edificios en vertical van en descenso, ya que la tendencia está en la división horizontal de las propiedades. No obstante, en contra de lo que la opinión pública considera, la adquisición de una propiedad privada arrendada, es decir, con inquilinos, puede ser una interesante oportunidad de negocio.

Las nuevas construcciones ya se proyectan con la finalidad de ser divisibles, pero todavía existen muchas, la mayoría de las cuales son fruto de una herencia, grupo familiar o forman parte de una sociedad, que están en manos de unos pocos propietarios, que se encargan de la gestión administrativa y económica de la finca.

A día de hoy, la compraventa de edificios con inquilinos permite una serie de beneficios de forma inmediata, ya que se garantiza una rentabilidad desde el inicio, incluso tras los gastos que se pueden contraer con su rehabilitación.

 

¿Qué ocurre si hay que proceder a una reforma integral?

Existen supuestos en que la finca no ofrece las condiciones mínimas de seguridad y se debe proceder a una rehabilitación mayor. No es un caso aislado, ya que en España existe un parque inmobiliario muy envejecido que debe someterse a controles periódicos.

En ocasiones, estos trabajos implican acceder al interior de las viviendas arrendadas, así que durante el período que duren las obras, los inquilinos deben ser realojados. Más que un gasto hay que entenderlo como una inversión ya que esta mejora, además de acondicionar la finca, también permite aumentar su valor en el mercado. Para que la operación sea un éxito, se debería obtener una rentabilidad anual que oscile entre el 5% y el 8%.

 

nuda propiedad

 

Error de cálculo

Lo que sobre el papel parece una operación sencilla, en muchas ocasiones, intervienen en este proceso factores que pueden delimitar e incluso arruinar esta transacción. El estado contable de los propietarios juega un papel muy importante. No es de extrañar que muchos decidan cerrar la finca, e incluso tapiarla, dejándola a su merced, para ahorrar costes. No obstante, esto más que una solución se convierte en un error de cálculo, ya que no se consiguen los resultados esperados porque, desengañémonos, un edificio vacío contrae gastos periódicos que son inalterables.

Es decir, una propiedad sin uso no exime del pago tributario. Además, al no obtener rendimiento, este coste no puede asumirse con los arrendatarios, representando un importante desembolso en las arcas particulares.

Pero existe un inconveniente más grave que radica en el deterioro incesante de una finca con valor arquitectónico. La falta de mantenimiento y desamparo puede provocar problemas estructurales irreversibles que, a corto plazo, pueden derivar en un desembolso económico más importante, debido a sus graves deficiencias; o, en el peor de los casos, a su derribo.

Durante la pasada crisis económica, esta práctica no sólo fue una alternativa para muchas familias españolas, sino sobre todo en Portugal se extendió a lo largo del país, con el agravante, que este abandono arquitectónico también caló en el casco antiguo de ciudades tan concurridas como Lisboa y Oporto. No obstante, esta imagen gris y deprimente se ha transformado en un atractivo turístico más.

Actualmente, el sector inmobiliario busca alternativas para ampliar su stock, ante la creciente demanda habitacional, también en España, por lo que este tipo de propiedades sin uso pueden tener muy buena acogida en el mercado. De hecho, los gobiernos han comprendido esta emergencia social y contemplan penalizaciones, para quienes dejan a su merced propiedades que pueden contribuir a descongestionar esta falta de oferta inmobiliaria, sobre todo, en grandes ciudades como Madrid y Barcelona.

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