11 mayo 2020

Si vas a solicitar una hipoteca para la compra de tu nuevo hogar, necesitas prestar atención a los números para entender a cuánto ascenderá tu deuda. A la hora de calcular el coste final de la operación, podemos distinguir entre dos grandes tipos de gastos a los que tendrás que hacer frente: los costes de la propia compraventa y los gastos de la hipoteca, que pueden alcanzar el 10% del valor del inmueble que quieras adquirir. Es decir, para una casa que cueste 300.000 euros, la cifra rondaría los 30.000 euros.

Los gastos de compraventa equivalen a las facturas de la notaría, registro, gestoría e impuestos  (el IVA, si la casa es nueva, o el impuesto de Actos Jurídicos Documentados si es de segunda mano), y siempre corren a cargo del comprador. Por su parte, los gastos de la hipoteca son los de tasación, notaría, registro, gestoría y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados. A continuación desde Fotocasa te contamos quién debe asumir su pago para ayudarte a entender cuánto debes tener ahorrado para poder comprar una casa.

¿Qué gastos supone formalizar una hipoteca?

La formalización de una hipoteca implica una serie de gastos que es importante que consideres.

1. Gastos de tasación 

La tasación es un trámite obligatorio para poder pedir una hipoteca, aunque el cliente puede elegir con qué empresa realizarlo. Sirve para que el banco sepa el valor de la vivienda, y, por tanto, cuánto puede prestarte. Su coste no está limitado por ley, y suele oscilar entre los 200 y 500 euros.

2.  Gastos de notaría

Para que se apruebe un préstamo hipotecario, un notario debe dar fe pública de las escrituras y quien las otorga. El coste de este trámite quedó fijado por el Gobierno hace 30 años, aunque es posible conseguir rebajas de, como mucho, el 10% en función del profesional que elijas. Por una hipoteca de 100.000 euros, rondaría los 650 euros.

3. Gastos de registro

Inscribir la escritura de tu hipoteca en el registro de propiedad es obligatorio por varias razones, entre ellas, para que quede constancia de que eres el único propietario de la casa que vas a comprar. El coste de este trámite está fijado por ley. Para una hipoteca de 100.000 euros, por ejemplo, rondaría los 170 euros.

4. Gastos de gestoría

Los gastos de gestoría se derivan del pago a los gestores por realizar trámites como la liquidación de impuestos. Su coste no está fijado por ley, pero ronda los 150-300 euros.

5. Impuestos sobre las hipotecas

La contratación de una hipoteca está sujeta al pago de un tributo: el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, más conocido como el impuesto de las hipotecas. El importe de esta tasa lo fija cada Comunidad Autónoma, aunque oscila entre el 0,5% y el 1,5% de la responsabilidad hipotecaria (que equivale a la suma del capital que presta el banco, los intereses y otros gastos).

¿Qué otros gastos has de tener en cuenta para pedir una hipoteca?

Más allá de los gastos básicos derivados de la contratación de un préstamo hipotecario, hay otros costes que puedes tener que abonar cuando firmes tu préstamo.

1. La comisión de apertura

Al contratar una hipoteca, la única comisión que puede cobrarte un banco es la de apertura, porque la de estudio, que era habitual en el pasado, ha desaparecido tras la aprobación de la nueva Ley de Crédito Inmobiliario. Esta comisión no está limitada por ley, pero ningún banco te cobrará más de un 1%. De hecho, hay muchas entidades, como Openbank, COINC o Bankia, que no cobran esta comisión.

2. Productos extra

Hoy en día, casi todas las entidades bonifican el precio de sus hipotecas si el cliente contrata algunos productos y servicios extra: es decir, el interés será más bajo si domicilias tu nómina o contratas seguros, tarjetas o planes de pensiones, u otros productos. Eso sí, aunque esto pueda resultar conveniente, tu entidad nunca podrá obligarte a contratar varios seguros (ni otros productos) para concederte la hipoteca.

Cómo calcular los gastos de la hipoteca fácilmente

Si quieres calcular los gastos de una hipoteca, solo necesitas partir de un caso concreto y empezar a sumar los conceptos de los que te hemos hablado. Por ejemplo, si quieres saber cuánto se pagaría por una hipoteca de 100.000 euros, te mostramos una estimación:

  • Tasación: 320 euros
  • Notaría: 650 euros
  • Registro: 170 euros
  • Gestoría: 250 euros
  • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: 750 euros (en la Comunidad de Madrid)
  • TOTAL: 2.140 euros

A esta cifra tendrías que sumarle, en caso de que tu préstamo tuviera, los gastos por comisiones y por productos vinculados.

 Gastos de una hipoteca: ¿quién debe pagarlos?

Hasta hace poco, el ordenamiento jurídico no dejaba nada claro quién era responsable de los gastos de una hipoteca. Con la excepción del impuesto de Actos Jurídicos Documentados –que recaía en el consumidor- el reparto de resto de costes no estaba regulado, por lo que lo habitual era que los bancos repercutieran toda la carga en los clientes.

En 2015 el Tribunal Supremo determinó que era abusivo que el cliente tuviera que asumir los gastos de notaría, registro  y gestoría y, posteriormente –a raíz de varias causas abiertas con distintas entidades-, el alto tribunal determinó cómo debería hacerse el reparto entre el usuario y el banco:

Tabla con gastos para contratar una hipoteca en 2015

Con la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria en junio de 2019, el reparto ha cambiado de nuevo, para quedar organizado de la siguiente manera:

Tabla con gastos para contratar una hipoteca en 2019

¿Algún banco se hace cargo de todos los gastos de una hipoteca?

Al margen de lo establecido por ley, hay entidades que han decidido ir más allá y asumir los gastos de tasación, que deberían corresponder al cliente, como ocurre con Openbank, ING o Pibank. Eso sí, para beneficiarte de esta ventaja, deberás aceptar la tasación que ellos mismos te ofrezcan, en vez de elegir otra empresa especializada por tu cuenta.

Cómo calcular los gastos de la hipoteca y quién debe pagarlos

Facebook Comments