21 enero 2019

La inversión inmobiliaria ha estado tradicionalmente reservada a quienes contaran con grandes capitales, pero desde hace unos años, y gracias a la financiación participativa, se ha convertido en una opción accesible para todos los bolsillos. Ejemplos ya consolidados como el de Housers, en el que se puede invertir a partir de 50 euros, o la aparición reciente de nuevas empresas como iCrowdHouse confirman que esta vía parece tener mucho futuro.

 

Qué es la financiación participativa

La financiación participativa inmobiliaria es un sistema por el cual diversos socios invierten de forma conjunta en proyecto. La rentabilidad se divide en función del capital invertido por cada participante.

 

 

Tipos de financiación participativa

Existen dos tipos básicos de financiación participativa: equity y crowdlending. El equity consiste en la aportación de capital a una sociedad, que es la que se hará cargo de adquirir el producto inmobiliario y llevar a cabo la actividad empresarial: alquilar ese inmueble, reformarlo para venderlo, etc. Es decir, un crowdfunding. Los beneficios se pueden recibir de manera periódica, en el caso de los alquileres, o cuando acaba el proyecto, en el caso de la venta. Se recupera entonces el importe invertido más los beneficios obtenidos.

El crowdlending es el sistema por el que los socios financian a la empresa promotora o constructora mediante un préstamo para que lleve a cabo su actividad. Dicha empresa devolverá el préstamo con intereses, que serán los beneficios para los inversores.

Algunas plataformas de financiación participativa, como Housers, ofrecen ambas modalidades. Otras, como iCrowdHouse, solo trabajan con equity.

 

Protección del inversor

Con el fin de proteger a los inversores, la ley establece un límite de 3.000 euros por proyecto o de 10.000 euros anuales en el conjunto de las inversiones para cualquier participante, que se considera por defecto como ‘inversor no acreditado’. Para superar esas cantidades es necesario ser considerado ‘inversor acreditado’, lo que está reservado a quienes tengan ingresos anuales de más de 50.000 euros, o bien un patrimonio financiero de más de 100.000 euros o bien deben haber contratado un servicio de asesoramiento financiero. “El objetivo es que se invierta con conocimiento de causa”, clarifica Yago Poveda, CEO fundador de iCrowdHouse.

 

Para todos los públicos

Housers, una de las plataformas más conocidas de financiación participativa inmobiliaria permite invertir a partir de 50 euros. La mayoría de los participantes desde que arrancó, a mediados de 2015, han sido “hombres, de entre 35 y 45 años, que tienen estudios superiores y están familiarizados con la inversión y la tecnología”, explica Álvaro Luna, socio fundador de Housers y director de Real Estate Global de la compañía. La inversión media por participante está en torno a 2000 euros, y la mayoría invierten en cuatro o más proyectos diferentes.

En el caso de la reciente iCrowdHouse, la aportación mínima es de mil euros. “Nosotros nos dirigimos sobre todo al inversor offline de toda la vida, para que cambie un poco de mentalidad y pase al mundo online. Es un inversor con experiencia en activos inmobiliarios y que ahora está dispuesto a hacerlo a través de medios electrónicos. Nuestro eslogan es que si han cambiado su forma de comprar, por qué no cambiar la forma de invertir”, indica Poveda.

 

Cifras de impacto

Los resultados de Housers han desbordado todas los pronósticos. “Cuando arrancamos en modo prueba a mediados del año 2015 teníamos una previsión a dos años de conseguir 3.000 usuarios anuales. Hemos multiplicado por diez las expectativas que teníamos en aquel momento”, dice uno de sus fundadores. Actualmente cuentan con más de 96.000 participantes y han superado los 72 millones de inversión acumulada.

La rentabilidad media en los proyectos de alquiler es del 4,53% (tres décimas por encima de lo previsto) y en proyectos de venta alcanza, de media, el 10,71% (la previsión inicial era de 7,75%). En algunos proyectos concretos, además, la rentabilidad se sitúa cerca del 20%. “Hasta el momento ninguna de nuestras inversiones ha perdido dinero. En algún caso hemos tenido rentabilidades por debajo de lo previsto, pero nunca pérdidas”, remarca además Luna.

Un dato especialmente interesante es la cifra de devolución. Los proyectos para venta suelen tener una vida aproximada de 12, 18 o 24 meses, al final de los cuales se devuelve el capital y se abonan los beneficios conseguidos. En poco más de tres años, ya se han devuelto casi 20 millones de euros.

 

financiación participativa

 

El riesgo y las claves del éxito

La inversión inmobiliaria, como tal, siempre implica cierto riesgo. “Se invierte en un activo en base a un plan de negocio y se puede intentar prever la rentabilidad en función del mercado y el plan financiero, pero nunca hay seguridad de qué puede pasar, si se va a vender en el plazo y precio previsto o no. La financiación participativa tiene el mismo riesgo que cuando se invierte en activos inmobiliarios de manera tradicional”, indican desde iCrowdHouse,

Una de las claves del éxito es la selección de los proyectos que se incorporan a estas plataformas. En Housers, por ejemplo, solo en 2018 han recibido 800 propuestas de proyectos, por parte de promotores. Finalmente han incorporado 81 de ellos, un 10%. “En la selección nos basamos en la solidez de los proyectos. Quizá no son los que tienen a priori una mayor rentabilidad, pero valoramos la seguridad que presentan”, explica Diana Piemari Cereda, CMO de Housers.

“Nosotros nos centramos en la inversión en obra nueva porque creemos que es lo que ofrece mayor rentabilidad”, indica Yago Poveda de iCrowdHouse. “Y elegimos proyectos en los que la participación del promotor sea mayor que la que solicitamos a los inversores, de modo que el riesgo se comparte y se garantiza el compromiso de la parte promotora del inmueble”.

 

El mantra: diversificar

La posibilidad de invertir pequeñas cantidades en diversos proyectos abre la puerta a diversificar la cartera de cada inversor. Y parece ser el mantra que no se cansan de repetir desde Housers: “Nosotros trabajamos que todos los inversores tengan como máxima dosificar la inversión en diversos proyectos, que es algo que una plataforma como esta permite realizar de manera muy sencilla y económica. Cuanto más diversifiquen, más se reduce el riesgo”, indica Álvaro Luna.

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