5 diciembre 2017

¿Sigue siendo la vivienda una inversión segura? La respuesta es sí, pero seleccionando y analizando bien para evitar errores.

¿Es buena idea comprar para vender o alquilar? Veamos cómo está el mercado. El alquiler se encuentra en pleno auge y la rentabilidad subiendo, especialmente en las grandes ciudades. Por otro lado, comprar una vivienda es más barato que hace 10 años. Seguimos con precios asequibles, todavía lejos de los pasados (aunque siempre hay excepciones). Adquirir un piso y alquilarlo es, por ejemplo, 4,2 veces más rentable que invertir en bonos del Estado.

Esto nos indica que se puede conseguir una buena rentabilidad por el alquiler. Aunque si la idea es venderlo posteriormente, eligiendo bien la zona, también se puede lograr una buena plusvalía.

Dicho esto, no vale todo a la hora de comprar. Antes de nada, es necesario hacer números y ver cuál es la idea en nuestro papel de inversor. Qué disponibilidad de ahorro y de ingresos tenemos, ¿necesitamos pedir hipoteca? ¿por qué importe?, ¿qué renta podemos obtener por el alquiler?, ¿qué pasa en los periodos en los que no esté alquilada?, ¿podemos afrontar los pagos de hipoteca y gastos sin problemas?

Es el momento para valorar con qué producto podemos satisfacer nuestras necesidades: pagándolo a plazos, adaptado a los ingresos, que sirva para ahorrar, que se compre con intereses bajos. En definitiva, ver la rentabilidad y las perspectivas de futuro. Y que el valor de la vivienda se incremente en un porcentaje similar al de la rentabilidad.

Por esto es necesario hacer un pequeño análisis financiero antes de empezar, y no dejarnos llevar por amigos o compañeros, ya que cada persona es un mundo. Una vez esté todo claro, podemos comenzar la búsqueda. Hay ciertos factores que debemos tener en cuenta.

 

inversión

 

La ubicación es fundamental

Los pisos en el centro de las ciudades, en buenas zonas consolidadas, con buenas comunicaciones, servicios y dotaciones se alquilarán mejor que los que se encuentren en zonas aisladas o problemáticas. También es interesante estar cerca de los grandes centros de negocios o las grandes empresas. Estas zonas tendrán siempre demanda y por lo tanto, el alquiler es siempre una buena opción.

Hay que valorar positivamente las zonas cercanas a centros universitarios y tener mucho cuidado con las zonas conflictivas. La rentabilidad puede ser mayor, pero el riesgo también, e igual no tenemos capacidad para afrontarlo.

El estado de la vivienda

Puede comprarse para reformar, más barata, pero es necesario que el precio de adquisición sea lo suficientemente bajo y que la reforma resulte asequible. El objetivo es obtener la rentabilidad deseada. Si lo adquirimos ya reformado, para que el alquiler sea rentable es recomendable que la vivienda esté en buen estado. Si se entrega con muebles, que sean asépticos.

Por último, hay que indicar que el ascensor y el garaje siempre añaden valor a la vivienda, tanto en una posible venta como en alquiler.

¿Qué tipo de vivienda comprar para vender o alquilar?

Todo depende del objetivo. Si hablamos de tipologías de 1 y 2 dormitorios, el target es más temporal. Lo más demandado está en 2 y 3 dormitorios, mientras que las tipologías de 3 y 4 van dirigidas a un público más permanente, pero también más escaso.

Existe, por otra parte, una nueva tendencia al alza que es el alquiler destinado a altos ejecutivos nacionales e internacionales de gran movilidad.

 

¿Cómo se calcula la rentabilidad?

De la renta bruta se deben descontar los gastos de la vivienda, como la comunidad, el IBI, los seguros, los gastos de las reformas e incluir la hipoteca, si la tuviera. Obviamente, todos ellos con factura detallada a nombre de los titulares. Eso sí, estos gastos se pueden deducir.

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