¿Se puede obligar a vender el usufructo de una vivienda?

¿Sabes en qué consiste la nuda propiedad y el usufructo en una vivienda? El primero es el propietario del inmueble y, el segundo, quien tiene derecho a usarlo y disfrutarlo, lo que se conoce como el usufructuario. Este, con el usufructo en vigor, es quien tiene derecho a habitar o alquilar la vivienda.

Ahora bien, ¿qué pasa con los titulares de inmuebles en nuda propiedad que quieren vender su piso? ¿Pueden obligar al usufructo a vender? Desde Fotocasa, analizamos esta cuestión a continuación.

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¿Qué es el usufructo de una vivienda?

Como decíamos, el usufructo de una vivienda, regulado por los artículos 467 y siguientes del Código Civil, es el derecho por el cual una persona puede disfrutar del uso de un inmueble sin ser el propietario. Este derecho suele terminarse cuando la persona que habita la vivienda fallece o finaliza el plazo que se había estipulado en el contrato entre ambas partes.

Al extinguirse el derecho de usufructo, el titular de la vivienda puede recuperarla y habitarla, alquilarla o venderla con total libertad. Se trata de un derecho que puede constituirse por testamento, contrato o por una donación.

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¿Se puede obligar al usufructuario a vender usufructo?

Generalmente, no se puede obligar a vender el usufructo de una vivienda, salvo que haya un acuerdo entre las partes o una resolución judicial que lo exija. El derecho de usufructo no puede ser eliminado por parte del titular de la vivienda de forma unilateral, ni siquiera en caso de querer recuperar la posesión para vender la propiedad.

Este derecho está protegido por ley, por lo que no se puede obligar a vender o donar el usufructo de manera forzosa. Solo se podría llegar a la extinción del derecho si hay un incumplimiento de las obligaciones.

¿Cómo o cuándo se puede revertir un usufructo?

Revertir el usufructo de una vivienda consiste en finalizar el contrato que da derecho al uso y disfrute de la vivienda. Y ¿en qué situaciones puede darse la extinción de este derecho?

• Fallecimiento del usufructuario. Al fallecer la persona beneficiaria de este derecho, el titular de la vivienda recupera su plena posesión.
• Cumplimiento del plazo del contrato. Si el usufructo se estableció por un plazo determinado, al llegar a su vencimiento, este se da por finalizado.
• Renuncia del usufructuario. De forma voluntaria, el usufructuario puede renunciar al usufructo para devolver el derecho de uso y disfrute al nudo propietario.
• Por resolución judicial. Un juez, en casos excepcionales, puede extinguir un usufructo si no se han respetado las obligaciones, como el mantenimiento o los derechos del propietario, que se recogen en el Código Civil.
• Por venta o donación voluntaria del usufructuario. Finalmente, puede ocurrir que el usufructuario decida donar o vender el usufructo.

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¿Qué impuestos se pagan al donar o vender usufructo?

Estas operaciones tienen implicaciones fiscales, siendo distintos los tributos a pagar al donar o al vender usufructo. Por un lado, la donación de la vivienda en usufructo está sujeta al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. El valor del usufructo, que se calcula en base a distintas variables (edad del usufructuario, valor del inmueble, duración del usufructo en caso de que no sea vitalicio…) funciona como base imponible de este tributo.

Por otro lado, la venta del usufructo supone el pago de tasas similares a las de una venta de vivienda al uso. Al vender este derecho, se debe abonar lo siguiente:

• Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). La venta del usufructo puede generar una ganancia o pérdida patrimonial. En el primer caso, el usufructuario debe pagar IRPF por los beneficios obtenidos en la transmisión del usufructo.
• Plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana). La aplicación de este impuesto puede variar en función de los municipios, por lo que hay que revisar las normativas locales para saber si hay que pagar la plusvalía, que consiste en un impuesto que grava el incremento del valor de los terrenos urbanos.