¿Puedo poner un piso alquilado en venta antes de hacer el tanteo y retracto con el inquilino?

Entre los numerosos derechos que tienen los inquilinos que viven en un inmueble alquilado se encuentran el tanteo y retracto, por el cual tienen la facultad de adquirirlo de forma preferente antes que un tercero, en el caso de que el propietario ponga en venta su vivienda a pesar de tenerla alquilada.

Pero estos dos derechos, el de tanteo y el de retracto, implican muchos otros supuestos, tal y como veremos a continuación en este artículo de Fotocasa, en el que también analizaremos si es legal que un propietario ponga en venta su piso alquilado antes de hacer el tanteo y retracto con el inquilino.

Derechos y obligaciones del inquilino y casero al alquilar un piso

¿Qué es el derecho de tanteo y retracto?

Antes de saber si un propietario que tenga una vivienda alquilada puede ponerla a la venta sin hacer el tanteo y retracto, debemos saber exactamente en qué consisten estos derechos regulados en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y el artículo 1521 del Código Civil, respectivamente.

Si bien se conoce como “derecho de tanteo y retracto” son dos facultades distintas que, como ya hemos mencionado, tienen las personas que viven de alquiler. Veamos en qué consiste cada una.

¿Qué es el derecho de tanteo?

El derecho de tanteo es, según el artículo 25 de la LAU “la facultad que tiene el inquilino para comprar la casa en la que vive de alquiler antes que otro comprador, con las mismas condiciones y al mismo precio”. Es decir, el derecho que tiene un inquilino de comprar la vivienda que alquila de manera preferente, antes que un tercero.

Por ello, el propietario debe informar con antelación y por escrito (preferiblemente mediante burofax) al inquilino de su intención de vender la casa, dado que éste tiene prioridad ante cualquier otra persona para comprarla en las mismas condiciones y el mismo precio que otro comprador.

El inquilino dispondrá de un plazo de 30 días naturales para ejercer su derecho de compra, desde que el propietario de la vivienda alquilada le notifique por escrito su intención de vender la vivienda.

¿Qué es el derecho de retracto?

A diferencia del de tanteo, el derecho de retracto se ejerce cuando la vivienda que estaba alquilada ya se ha vendido a un tercero y no al inquilino que vivía en ella y que, por el derecho de tanteo, tenía prioridad de adquirir.

El derecho de retracto está regulado por el Código Civil que, en su artículo 1521 recoge que es “el derecho de subrogarse con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago”. Es decir, es la facultad que tiene el inquilino de recuperar la vivienda en la que vivía de alquiler que se ha vendido a un tercero.

También se conoce como derecho de subrogación, dado que cuando ejerce este derecho el inquilino acaba ocupando el puesto de la tercera persona que compró el inmueble en las mismas condiciones y precio.

Para que el inquilino pueda ejercer el derecho de retracto se deben dar las siguientes condiciones:

• Que el propietario no haya informado debidamente al inquilino sobre su intención de vender el inmueble, o bien haya omitido información al respecto
• Que el precio al que el propietario haya vendido su vivienda sea inferior al que le había ofrecido al inquilino para ejercer su derecho de tanteo

Como el de tanteo, el derecho de retracto también caduca a los 30 días desde que el inquilino es informado, mediante las escrituras de compra, de las condiciones y precio al que se ha vendido la vivienda. Así, si finalmente el inquilino ejerce su derecho de retracto, pasa a ocupar la posición del comprador y se mantiene la compraventa de la vivienda.

En el caso de que el inquilino renuncie al derecho de tanteo, es decir, no compre la vivienda deberá incluirse una cláusula de renuncia en el contrato de alquiler. Así, el propietario podrá vender la vivienda a un tercero y el inquilino podrá permanecer en la casa hasta que finalice su contrato de alquiler.

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¿Se puede vender un piso alquilado antes de hacer el tanteo y retracto?

El artículo 25 de la LAU establece que el inquilino tiene derecho de tanteo y retracto por el simple hecho de serlo, desde el momento en el que se firma el contrato de alquiler y durante todo el periodo en el que está vigente. Por lo tanto, a no ser que renuncie específicamente a dichos derechos y que esta renuncia conste en el contrato de alquiler el propietario no podrá vender el piso mientras dure el contrato.

Sin embargo, si el inquilino renuncia a su derecho de tanteo y retracto el propietario sí que podrá poner su inmueble a la venta, aunque si vende la casa el nuevo propietario tendrá que respetar la duración del contrato de alquiler; es decir, no podrá echar al inquilino del piso antes de tiempo.

En este supuesto, además, deberá avisar al inquilino de su intención de vender la propiedad así como a los futuros compradores, que no podrán entrar a vivir en ella hasta que termine el contrato. Sólo habrá una excepción en este supuesto: cuando la vivienda no esté inscrita en el Registro de la Propiedad, ni tampoco lo esté el contrato de alquiler los nuevos propietarios podrán dar por finalizado el contrato, según el artículo 25 de la LAU.

En el resto de situaciones sólo cuando finalice el contrato de alquiler el propietario tendrá total libertad para vender su vivienda a quien considere oportuno, sin tener que respetar el derecho de tanteo y retracto.

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