María Matos, directora de estudios y portavoz de Fotocasa
En 2025, todas las comunidades autónomas han rebasado sus máximos históricos, superando ampliamente los niveles de la burbuja. El precio medio nacional alcanzó su mayor repunte anual del 14% el pasado julio. Alquilar una vivienda de 80 metros cuadrados cuesta ya alrededor de 1.150 euros mensuales, una cifra que para muchos hogares resulta prácticamente inasumible.
Este contexto seguirá generando tres efectos inmediatos. El primero, la expulsión del mercado de los inquilinos con rentas más bajas, que en muchos casos se verán obligados a renunciar a la emancipación. El segundo, el auge de las habitaciones en viviendas compartidas como alternativa para reducir la carga económica que supone afrontar un alquiler completo. Y el tercero, el desplazamiento de la demanda hacia áreas menos pobladas, donde los precios todavía ofrezcan un respiro. Esa búsqueda de asequibilidad provocará que las provincias más rurales registren incrementos más intensos que las grandes capitales, lo que sugiere una posible moderación del crecimiento en las zonas más tensionadas a partir del segundo semestre de 2026.
Antonio Pérez de la Torre, director general de Alfa Inmobiliaria
Los precios del alquiler mantendrán su tendencia al alza. Aunque puede haber momentos de estabilización puntual, el escenario general sigue siendo de subidas sostenidas, incluso con incrementos interanuales de doble dígito en algunas zonas. La falta de oferta adecuada frente a la demanda creciente continuará dificultando el acceso a la vivienda para muchas personas y familias, especialmente en las áreas urbanas más dinámicas.
Teresa Marzo, CEO de Elix
Todo apunta a que en 2026 el precio del alquiler seguirá aumentando, aunque de forma más moderada que en los últimos años, con incrementos aproximados del 8% anual. El mercado del alquiler continúa marcado por una escasez estructural de oferta frente a una elevada demanda, lo que genera una fuerte presión, especialmente en las grandes ciudades y principales áreas metropolitanas.
Leonardo Cromstedt, CEO de Keller Williams España & Andorra
Los precios de alquiler probablemente seguirán subiendo entre un 3% y un 5% anual en zonas urbanas clave como Madrid, Barcelona, Valencia y Málaga. En conjunto, el alquiler será uno de los principales retos del mercado inmobiliario español en 2026, con muchos inquilinos viendo la adquisición como una alternativa frente a la dificultad de encontrar alquileres estables y asequibles. El mercado tenderá a una mayor presión en las grandes ciudades, lo que hace imprescindible la anticipación y asesoramiento experto para tomar decisiones seguras y eficientes.
Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso
En el contexto ya comentado, seguramente veamos incrementos de doble dígito en las grandes ciudades españolas. El aumento medio en el territorio nacional será de 5-7%.
David Caraballo, CEO de Alquiler Seguro
Detectamos que los precios empiezan a estabilizarse y que crecerán a un menor ritmo, especialmente en los grandes mercados, donde el margen de crecimiento cada vez es más estrecho, ya que muchos inquilinos se encuentran al límite. De hecho, ya está sucediendo. En lugares como Baleares o Barcelona, el incremento del precio del alquiler en el último año ha sido de en torno al 3%, mientras que en zonas como Zamora, Asturias o Ávila vemos aumentos de alrededor del 10% en el mismo periodo. Hay algunos mercados donde los precios van a moderar su crecimiento, pero porque la situación no da más de sí, no porque se hayan sentado las bases para mejorar el acceso a la vivienda.
Vicenç Hernández Reche, economista, doctor en Psicología Económica y CEO de Tecnotramit
En 2026 el precio del alquiler en España continuará en una senda alcista, con un crecimiento medio estimado del 6 % interanual, aunque con fuertes diferencias territoriales. Las grandes áreas urbanas como Madrid, Barcelona, Valencia y Málaga registrarán subidas superiores al 8 %, impulsadas por la escasez de vivienda disponible y la alta demanda estructural. Las zonas intermedias y periféricas experimentarán incrementos más moderados, entre el 3 % y el 4 %. La falta de nueva oferta, unida a la rigidez normativa y la rentabilidad ajustada para los propietarios, consolidará un escenario de tensión sostenida en los precios del alquiler.
José Ramón Zurdo, Director General de la Agencia Negociadora del Alquiler
En la Agencia Negociadora del Alquiler creemos que a día de hoy los precios ya están tocando techo y van teniendo poco margen de subida, aunque si persiste la escasez de vivienda ante la alta demanda existente, podrían subir más. Estamos observando la tendencia de muchos propietarios de no subir rentas a cambio de inquilinos más solventes y con mayores garantías.
Oscar Vall, Chief Operating Officer de aProperties
En 2026 los precios de la vivienda en alquiler continuarán al alza, aunque con un ritmo más moderado que el registrado en 2025. La escasez estructural de vivienda disponible, unida a una demanda creciente en las principales ciudades y en destinos con fuerte atractivo residencial y turístico, seguirá siendo el principal motor de estas subidas.
Además, muchos propietarios de viviendas más asequibles perciben un nivel de riesgo elevado, motivado por la inseguridad jurídica, el miedo a impagos o la complejidad regulatoria. Esto hace que una parte del parque potencial permanezca fuera del mercado, reduciendo todavía más la oferta disponible y presionando al alza los precios.
En los distritos más demandados esperamos que los incrementos superen la media, especialmente en aquellas viviendas que respondan a las nuevas prioridades del usuario: comodidad inteligente, eficiencia energética, buenas conexiones de transporte, servicios integrados y una experiencia residencial de mayor calidad. La vivienda bien rehabilitada, con buena calificación energética y servicios de valor añadido tenderá a registrar un comportamiento de precio claramente diferencial frente al resto del parque.
Juan-Galo Macià, presidente de Engel & Völkers Iberia y Sudamérica
En 2026 los precios del alquiler continuarán su tendencia ascendente en la mayor parte del país, aunque con intensidades diferentes según la región. En Madrid capital esperamos cierta estabilización debido a la madurez del mercado, mientras que en los municipios periféricos, especialmente en la zona Noroeste, las rentas podrían crecer por encima del 10% anual debido a la combinación de fuerte demanda y escasez de oferta. En mercados especialmente restrictivos como San Sebastián o Bilbao, la presión al alza se mantendrá por la limitada disponibilidad y los efectos derivados de la regulación en zonas tensionadas. Santander y Barcelona también registrarán subidas, aunque más moderadas, situándose en torno al 5% en el caso de la capital catalana, donde la reducción de oferta ya es visible. En Valencia, el alquiler seguirá encareciendose pero de forma menos intensa que en años anteriores, con un desplazamiento progresivo de la demanda hacia municipios limítrofes ante la creciente dificultad de acceder a las zonas más tensionadas de la ciudad.
Lázaro Cubero, director de Análisis del Grupo Tecnocasa
En 2026, el mercado del alquiler en España seguirá una dinámica muy similar a la observada en los últimos tres años, desde la entrada en vigor de la Ley de Vivienda. Los precios continuarán en niveles elevados en la mayoría de las poblaciones, especialmente en aquellas con mayor presión de la demanda.
El principal problema no será únicamente el precio, sino la escasez de oferta disponible, una situación que se ha intensificado en las zonas declaradas como tensionadas.
La reducción de viviendas en alquiler no es nueva: nosotros ya lo anticipamos en julio de 2023 con el estudio Impacto de la nueva Ley de Vivienda en la oferta de alquiler. En el informe advertíamos de que más de 100.000 inmuebles podían desaparecer del mercado tras la aplicación de los nuevos límites y medidas introducidos por la ley.
Según el estudio, “el límite a las rentas en las zonas tensionadas y la inseguridad jurídica podrían llevar a muchos propietarios a retirar sus inmuebles del mercado del alquiler y buscar otras opciones de negocio. Esto supondría la desaparición de más 108.500 viviendas que actualmente están alquiladas, o lo que es lo mismo, una reducción del 11,7% de la oferta de alquiler a nivel nacional”.
Dos años después, las conclusiones del informe se están confirmando en el mercado: la oferta continúa cayendo y la presión de la demanda mantiene los precios en niveles elevados. Por tanto, en 2026 es previsible que el precio del alquiler siga subiendo o se mantenga en cotas altas.
Pelayo Barroso, Director Nacional de Savills Research
Sin duda, la tendencia será alcista, impulsada por la escasa oferta y una demanda muy elevada.
Jorge Ginés, Director General de ASPRIMA
En 2026, se prevé que el precio del alquiler en España continúe al alza, con incrementos medios situados entre el 3% y el 5% anual en las áreas urbanas, aunque con zonas específicas por encima de esa cifra.
Desde ASPRIMA entendemos que esta dinámica resulta insostenible a medio plazo si no se incrementa la oferta disponible. Los precios no deberían seguir tensionándose como hasta ahora; sin embargo, en ausencia de una estrategia firme para impulsar la construcción de vivienda, el mercado no se corregirá estabilizando los precios, sino mediante un acceso cada vez más limitado. Esto supondría un empeoramiento del problema tanto en su dimensión social como económica.
Miguel Ángel Gómez Huecas, presidente de FADEI, la patronal inmobiliaria española
Dado el escenario de alta demanda y la escasa oferta que he descrito, la presión sobre los precios del alquiler continuará siendo una realidad en 2026. Aunque las regulaciones intenten frenar el crecimiento en las zonas tensionadas, el efecto práctico suele ser la redirección de la oferta a otros mercados o, en el peor de los casos, la retirada de la vivienda del mercado de arrendamiento. Por lo tanto, espero un que se estabilicen los precios del alquiler en el conjunto del país, si bien con menor intensidad que en años anteriores. La única solución sostenible pasa por incrementar significativamente el stock disponible.
Damián Hecht, socio de la inmobiliaria de lujo Walter Haus
Creemos que seguirá subiendo hasta que encuentre su techo. O sea, lo que el mercado pueda absorber.
Laura San Juan, Global Head Of Portfolio Management de Clikalia
Los precios de alquiler en España han mostrado una tendencia creciente y sostenida durante los últimos años, una dinámica que previsiblemente continuará durante 2026. Este comportamiento responde, principalmente, al desequilibrio entre oferta y demanda, la creciente presión en los grandes núcleos urbanos con mercados laborales dinámicos y al encarecimiento del acceso a la vivienda en propiedad. Como consecuencia, el ritmo de crecimiento de los precios, tanto en compra como en alquiler, se aleja cada vez más del ritmo de crecimiento de la renta bruta por hogar, reduciendo a pasos agigantados la capacidad adquisitiva de la población. Por ello, la generación de nueva oferta a través de la rehabilitación cobra un papel cada vez más determinante para contener los precios, ya que permite incorporar al mercado viviendas que actualmente no cumplen con las condiciones de habitabilidad, seguridad o eficiencia energética.
Héctor Tramullas, director general de Gilmar
El mercado del alquiler seguirá viendo una demanda muy elevada, con rentas que podrían aumentar entre un 5 % y 7 %.
Ricardo Martí-Fluxá, director de negocio y desarrollo corporativo de Gesvalt
En base a las predicciones de Gesvalt, el escenario base para 2026 apunta a un encarecimiento general del alquiler respecto al valor observado actualmente, donde los precios sufrirán una variación aproximada entre el +3% y el +6% a mitad de año, y avanzarán mostrando cierta estabilización hacia el cierre, finalizando el ejercicio 2026 aproximadamente entre un +4,5% y un +7% también frente a los precios actuales. Los precios tenderán a desplazarse hacia la parte alta del intervalo en mercados con oferta más escasa y demanda al alza; en las áreas menos tensionadas o con menor dinamismo de demanda, lo previsible es una evolución más próxima a la parte baja del rango.
David de Gea, CEO de HousinGo
Lo más probable es que se registren subidas moderadas, previsiblemente en torno al 5%, en línea con la evolución esperada en el mercado de compraventa. La escasez estructural de oferta y el crecimiento de la demanda continuarán ejerciendo presión alcista sobre los precios.
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