¿Puede un propietario disconforme con los acuerdos adoptados por la comunidad consignar el importe de sus cuotas en un notario o juzgado?

Es bastante frecuente encontrarse con propietarios con razonamientos contrarios a los de la mayoría, que discrepan con la información o criterio objetivo mostrado por el administrador de fincas o cualquier otro profesional cualificado en la materia objeto de la deliberación de la junta.

El día de la junta o una vez recibida el acta, desean hacer valer su posición esperando revertir los acuerdos adoptados o dejar sin efecto los mismos, advirtiendo que en caso contrario procederán a dejar de pagar las cuotas referentes a los gastos de la comunidad de propietarios (ordinarias o extraordinarias) para proceder alternativamente a consignar dichas cantidades judicial o notarialmente.

Todo ello con la finalidad de no perder su derecho a voto y de mostrar ante la comunidad que no intenta evitar el pago, considerando que con este proceder sus obligaciones están cumplidas y sus derechos como propietarios intactos.

Este planteamiento es erróneo, por lo que intentaremos explicar la casuística de la consignación, los casos en los que procede y los efectos de no realizarla de manera adecuada.

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¿Qué son el ofrecimiento de pago y la consignación de las cuotas de la comunidad?

El Código Civil regula el ofrecimiento de pago y la consignación, estableciendo que “Si el acreedor a quien se hiciere el ofrecimiento de pago conforme a las disposiciones que regulan éste, se negare, de manera expresa o de hecho, sin razón a admitirlo, a otorgar el documento justificativo de haberse efectuado o a la cancelación de la garantía, si la hubiere, el deudor quedará libre de responsabilidad mediante la consignación de la cosa debida”.

La consignación es, por tanto, un mecanismo que la ley articula para que aquellos que deseen abonar total o parcialmente una deuda en la comunidad de propietarios, puedan hacerlo cuando se encuentren con la negativa inmotivada o la obstrucción del acreedor para recibir el pago o ante la imposibilidad de cumplir dicha obligación por causas ajenas a éste, mostrando con la consignación su intención clara y manifiesta de cumplir con sus obligaciones con el acreedor.

Por tanto, la consignación solamente puede efectuarse para pagar y poner estas cantidades a disposición del acreedor, por lo que en modo alguno puede ser la llave de castigo o medida de presión de la que pueda servirse un propietario para forzar a la comunidad a revocar una decisión adoptada, a alinearse con su pensamiento minoritario o a hacer pasar por su petición de hacer o no hacer algo, ante la necesidad (o no) de la comunidad de disponer de los importes correspondientes a sus obligaciones de pagos de gastos comunes y consumos individualizados contenidos en el art. 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), que sirven para atender al pago de trabajadores, profesionales, proveedores, etc., en una adecuada gestión de la finca.

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) dispone que “Los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto”. 

En consecuencia, en línea con la tesis sostenida anteriormente entendemos que es imprescindible que quede acreditado para sostener como válida la consignación, que previamente se haya realizado el intento de pago por parte de dicho propietario a la comunidad y que por parte de ésta no se le haya facilitado los medios suficientes para poder hacerlo en tiempo, forma y lugar.

Si no concurren estas tres premisas, que justifican la necesidad de recurrir a la consignación, no procederá la misma y, por tanto, el propietario podrá asistir a la junta con derecho de voz, pero privado de voto, sin menoscabo de su derecho a impugnar los acuerdos adoptados si así lo estimase oportuno.

Hablando del derecho a impugnar los acuerdos, también encontramos los escritos de los disidentes dirigidos a los miembros de la Junta Directiva “impugnando” los acuerdos adoptados.

La impugnación no es una mera declaración de disconformidad con los acuerdos adoptados ni aún cuando el solicitante al hacerlo acredite de manera impecable, jurídica y documentalmente, los errores incurridos, la vulneración de normas vigentes, la forma inadecuada en la que se ha adoptado el acuerdo o los perjuicios que los mismos puedan ocasionar tanto a la propia comunidad como a uno o varios propietarios.

La impugnación es la petición en forma de demanda que el disidente hace a los juzgados y tribunales, para que se pronuncien sobre la validez o no de los acuerdos en cuestión, pretendiendo la declaración de nulidad de los mismos y sus efectos.

El art. 18 de la LPH establece la posibilidad de impugnar acuerdos a aquellos propietarios que hubiesen salvado su voto en la junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto.

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Pero, como requisito procedimental, el mismo artículo establece que para poder ejercer ese derecho el propietario deberá estar al corriente de pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad, o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas, entendiendo ésta en los mismos términos anunciados anteriormente (ofrecimiento e intento de pago directo a la comunidad sin éxito).

Excepcionalmente podrán impugnar acuerdos los propietarios que no se encuentren al corriente de pago, en los supuestos relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación entre los propietarios a que se refiere el art. 9.

La consignación hecha en la cuenta del juzgado sin ofrecimiento de pago y puesta a disposición de la comunidad, no permite tener por cumplido el requisito. Si llegado el caso finalmente se procede a la consignación judicial, se establece que la comunidad podrá proceder al cobro de la suma depositada, pues en caso contrario, la consignación practicada denominada “ad cautelam” solo para poder acreditar que se está al corriente de pago sin que el dinero pueda hacerlo suyo la comunidad, no permite dar legitimación activa al comunero demandante.

En resumen, la consignación judicial o notarial no puede emplearse por los propietarios como medida de presión ante determinadas decisiones de la comunidad de propietarios con las que no se está conforme, aun cuando estas sean manifiestamente injustas o contrarias a la ley. En tal caso se deberá acudir a la justicia ordinaria para obtener esa declaración y precisando para ello estar al corriente de pago, quedando la consignación judicial o notarial como el instrumento necesario para poder pagar lo que se debe cuando el acreedor no nos deja pagar.

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