¿Qué es una moratoria hipotecaria? ¿Es lo mismo que un periodo de carencia?

La moratoria de la hipoteca y el periodo de carencia son términos muy parecidos y que pueden confundirse porque ambos implican un aplazamiento de los pagos de la hipoteca. No obstante, en este artículo vamos a explicar las diferencias que hay entre cada uno de ellos para saber cuál es más beneficioso en caso de tener que solicitarlos.

Antes de entrar en más detalles, el director de Hipotecas del comparador y asesor hipotecario iAhorro, Simone Colombelli, asegura que “tanto la moratoria como la carencia son soluciones temporales y no eliminan la obligación de pagar la hipoteca en su totalidad, sino que la posponen”, por lo que “quien pida una moratoria o un periodo de carencia en su hipoteca deberá hacer frente igualmente a la deuda contraída con el banco una vez finalice su plazo”.

¿Qué es una moratoria hipotecaria?

La moratoria hipotecaria se da cuando el titular de la hipoteca acuerda con el banco un aplazamiento o reestructuración del pago de las deudas, para poder aplazar la hipoteca durante un tiempo determinado y bajo unas condiciones específicas. Durante este tiempo, los pagos se posponen y se reanudan una vez finalizado el período acordado, sin acumular intereses de ningún tipo.

Es difícil que el banco conceda una moratoria hipotecaria, ya que para conseguirla hay que cumplir unos requisitos que acrediten que no puedes hacer frente, bajo ningún concepto, al pago de la hipoteca. Por este motivo, cuando llegó la pandemia del Coronavirus fue el Gobierno el que ‘obligó’ a los bancos a través de un Real Decreto a conceder moratorias extraordinarias a todas aquellas personas afectadas por la crisis provocada por la Covid-19.

No obstante, cualquier persona en riesgo puede pedir una moratoria hipotecaria al banco si cumple los requisitos establecidos. Además, al retomar los pagos, el titular puede decidir entre mantener el plazo original del préstamo o ampliarlo. En este caso tendrá dos opciones:

Mantener el plazo original de la hipoteca

Si decide mantener el plazo original tendrá que pagar una cuota más elevada de la que abonaba antes de pedir la moratoria para poder devolver todo el dinero en un periodo de tiempo más corto. Es decir, si cuando pidió la moratoria le quedaban 20 años de hipoteca y la moratoria duró 2 años, en este caso tendrá que devolver el dinero que quede de la deuda en 18 años en vez de en 20, como estaba previsto en un inicio.

Ampliar los años de la hipoteca

Por el contrario, si amplía los años de la hipoteca durante los mismos años que dure la moratoria, la cuota de la hipoteca será la misma que pagaba en un inicio, no subirá. Con el ejemplo anterior, en caso de que le queden 20 años por pagar de hipoteca, pese a que la moratoria dure 2 años, cuando retome los pagos seguirán quedándole 20 años para devolver la deuda.

Eso sí, como explica Colombelli, “pedir una ampliación del plazo de la hipoteca implicará hacer una novación del préstamo, lo que puede ser una desventaja para el titular”. ¿El motivo? Según añade el portavoz de iAhorro, “en muchos casos, al pedir una moratoria y realizar una novación hipotecaria, el banco hace modificaciones en el préstamo: sube el tipo de interés inicial de la hipoteca, pide más vinculaciones al titular (seguro de hogar, de vida…) a cambio de conceder la moratoria”.

Además de la moratoria hipotecaria, también se puede pedir una moratoria de un préstamo personal o incluso una moratoria tributaria, en caso de que alguien no pueda pagar sus impuestos a Hacienda en el plazo previsto.

Calculadora de cuota de la hipoteca

¿Qué es el periodo de carencia en una hipoteca?

El período de carencia de una hipoteca es un plazo establecido entre el titular y la entidad financiera en el que no se paga nada o se paga menos por la hipoteca. Además de pedirlo el titular, pueden ofrecerlo, en algunos casos, las propias entidades financieras a sus clientes.

“Lo normal es que el periodo de carencia se pida al inicio de la hipoteca, durante los primeros meses del préstamo, con el objetivo de recuperar el desembolso realizado para poder comprar la casa”, afirma Simone Colombelli, que agrega “también se puede pedir en otro momento del préstamo hipotecario, aunque entonces la motivación suele ser diferente”.

Existen dos tipos de carencias: total y parcial.

• Carencia total: el titular puede no pagar nada por su hipoteca durante el periodo establecido
• Carencia parcial: el titular pagaría solo los intereses del préstamo, sin tener que amortizar capital

El tiempo que dura el periodo de carencia se acuerda previamente con la entidad financiera y puede oscilar entre unos pocos meses y varios años.

Solicitar un período de carencia encarece el coste total de la hipoteca. El principal motivo es que, el capital que no se amortiza durante el periodo de carencia sigue generando intereses y es precisamente al inicio del préstamo cuando el hipotecado paga más intereses que capital en sus cuotas mensuales.

Diferencias entre moratoria y periodo de carencia

Como hemos visto, la principal diferencia es que, al pedir una moratoria hipotecaria no se acumulan los intereses del préstamo que no se han pagado durante su aplazamiento, mientras que con el periodo de carencia sí, lo que encarece todavía más el coste total de la hipoteca. Asimismo, durante la moratoria se aplaza totalmente el pago de la hipoteca, mientras que en el periodo de carencia se puede hacer un aplazamiento parcial.

Además, el periodo de carencia es más fácil de conseguir que la moratoria. Tanto es así que incluso algunos bancos lo ofrecen directamente al inicio de sus préstamos y están obligados a concederlo a las personas que cumplan con los requisitos recogidos para acogerse al Código de Buenas Prácticas.

Por su parte, la moratoria hipotecaria puede venir determinada por una institución ajena al banco (el Estado o la autoridad económica pertinente), y entonces el banco no tiene poder de decisión ni de negociación con el cliente.

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