Comprar una vivienda es una de las adquisiciones más importantes del consumidor, lo habitual es que cuando un consumidor va a adquirir su vivienda se solicite una hipoteca para poder hacer frente a su compra.
La nueva Ley Hipotecaria que entró en vigor en junio de 2019, incluye la transparencia y sencillez a la hora de contratar una hipoteca y protege al consumidor frente a determinadas prácticas que se venían realizando por parte de las entidades bancarias tales como la obligación de contratar determinados seguros o gastos asociados a la misma.
Aclaraciones de dudas e información con el notario
Pues bien, uno de los cambios importantes, se encuentra en la obligatoriedad de que, con carácter previo a la firma de la hipoteca, el consumidor será citado por el notario para la aclaración de dudas e información de la escritura de hipoteca que se va a firmar. De esa manera, el consumidor estará informado en todo momento, pudiendo decidir si le conviene o no firmar, o intentar negociar determinadas cláusulas.
Cláusulas abusivas
Además, no se podrán inscribir cláusulas abusivas. Se recoge también el abaratamiento de la penalización por amortización anticipada y el cambio de hipoteca de tipo de interés variable a fijo. También se establece un mínimo de 12 impagos de la cuota para solicitud de embargo de la vivienda.
Comercialización de las entidades bancarias de seguros vinculados a la hipoteca
Otro aspecto que se recoge es la prohibición o límite de la venta o comercialización por parte de las entidades bancarias de seguros vinculados a la hipoteca y de otros productos, tales como planes de pensiones, tarjetas de crédito… Anteriormente, esto no se encontraba regulado, y las entidades bancarias ofrecían estos productos a cambio de una bonificación en el tipo de interés o diferencial.
Ninguna entidad bancaria puede obligar a contratar un seguro para concederte la hipoteca, aunque pueda ser conveniente para cubrir determinados costes en el caso de que suceda un imprevisto como por ejemplo un incendio o el fallecimiento del titular.
La ley obliga a contratar al banco un seguro de incendios para el caso de titulización de hipoteca, pero no al consumidor.
Ahora bien, sí es habitual que nos encontremos que para que un banco nos conceda una hipoteca pueda obligarnos a contratar un seguro de vida o de hogar como protección de pago, y así se prevé en la Ley, y en caso de no hacerlo puede no concedernos la hipoteca.
¿Qué diferencia existe entre venta “vinculada” y venta “combinada” de seguros por parte de una entidad bancaria?
La venta vinculada supone que el banco te ofrece junto con la hipoteca una contratación de seguros asociados a la hipoteca, esto en principio, y de conformidad con la nueva Ley Hipotecaria está prohibido, pero se admite la excepción si esto se ofrece a cambio de una bonificación en el tipo de interés o diferencial y conlleva un beneficio para el consumidor.
Esta venta, para poder realizarse, además de conllevar un beneficio para el consumidor, debe de ser informada y con la aclaración de que ocurriría si uno desea cancelar ese producto o seguro, tales como la supresión de esa bonificación o la obligación de contratar con otra compañía un seguro en las mismas condiciones que se encontraba el anterior.
La venta combinada de seguros y productos complementarios supone que el banco presentará una oferta por la hipoteca y de forma separada de los otros productos o seguros, informando al consumidor de ofertas separadas, una con bonificación y otra sin ella, y la consecuencia de no contratar dichos productos, para que de esa manera el consumidor pueda elegir libremente cual es la que más le interesa.
¿Qué consecuencias existen para el consumidor si no contrata los seguros?
En primer lugar, hay que recordar que no es obligatoria la contratación de seguros u otros productos al contratar una hipoteca.
Aunque se permite que el banco pueda exigirnos una póliza de seguro en garantía del cumplimiento de las obligaciones del préstamo, y en ese caso, el banco puede negarnos una hipoteca si no los contratamos y obligarnos, en consecuencia, a contratar determinados seguros para protección del riesgo, tales como seguro de hogar y de vida.
En ese caso, se puede contratar seguros con cualquier otra compañía, teniendo en cuenta la posibilidad de que en ese caso no nos ofrezcan ningún tipo de beneficio o reducción. Todo ello tendrá que ser claramente informado al consumidor, incluso con desglose de los importes contratando o no con la entidad los seguros, para que de esa manera pueda elegir libremente.
Si la entidad bancaria nos ofrece sus seguros y los rechazamos, esto supondrá que el consumidor perderá los beneficios que le ofrecía el banco, pudiendo aumentar el tipo de interés que pagaba por su hipoteca.
El consumidor antes de contratar una hipoteca y conociendo toda la información facilitada por el banco, tanto si contrata los seguros con su entidad, como en el caso de que no sea así, debería de hacer cuentas para comprobar cuál es la mejor opción de contratación.
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