El anteproyecto de la Ley de Vivienda que ha aprobado el Consejo de Ministros no solo va a afectar al mercado del alquiler, sino también al de compraventa y, por consiguiente, a las hipotecas. Las medidas con respecto a la vivienda vacía y a la de protección oficial pueden modificar la oferta y la demanda tanto de la vivienda de alquiler como de la oferta de compraventa de casas.
Cómo afecta la Ley de Vivienda a la compraventa
Una de las principales medidas que se contemplan en el anteproyecto es penalizar la vivienda vacía a personas que posean cuatro o más inmuebles en esa situación. Se considerará vivienda vacía aquella que lleve desocupada más de dos años sin causa justificada. El mecanismo de sanción será el IBI, el Impuesto de Bienes Inmuebles que es gestionado desde los ayuntamientos. Los organismos municipales podrán aumentarlo en función del tiempo que esté la vivienda vacía: un 50% si lleva dos años e, incluso, un 100% si el tiempo supera los tres, lo que podría suponer hasta 4.800 euros más de IBI, según cálculos de Fotocasa.
Esto implica que si en Madrid el IBI medio que se paga es de 660 euros (según la OCU), una persona que tenga una casa vacía durante dos años tendría que pagar 1.320 euros. Esto se va a aplicar a personas que tengan más de cuatro viviendas vacías, por lo tanto, el coste se eleva a 5.280 euros.
«Con esta medida los propietarios se plantearán vender las viviendas, por lo tanto, existe la posibilidad de que aumente la oferta en el mercado inmobiliario. Esto podría llevar incluso a la bajada de precios, pero no en todas las poblaciones, porque al final en grandes ciudades como Madrid o Barcelona la demanda es muy alta», explica Simone Colombelli, director de Hipotecas de iAhorro.
Esta ley también afectará a la construcción de vivienda nueva. El texto especifica que las promotoras tendrán que indemnizar al comprador si se retrasa en los plazos de entrega de la vivienda. «Los obstáculos a la construcción de la vivienda y la eliminación en la flexibilidad de los plazos podrían acarrear un aumento del precio de los inmuebles, que será mayor o menor en función del porcentaje de penalización» asegura Colombelli.
Además, el 30% de las viviendas que se construyan tendrán que ser destinadas a Vivienda de Protección Oficial (VPO) y, un 15% de la misma tendrá que ser obligatoriamente para alquiler social. El Gobierno prevé en la ley compensar a las promotoras por esa obligación: permitir construir un 30% más o conceder otro suelo urbanístico, entre otras soluciones.
«Si un tercio del parque inmobiliario se destina a alquiler social y VPO las ganancias de las promotoras no serán las mismas que las planteadas en los proyectos. Esto podría provocar que haya menos construcciones, una reducción de la oferta y, en consecuencia, un aumento de precios», advierte el director de Hipotecas de iAhorro.
Otra de las novedades es que los fondos no podrán vender las viviendas VPO en 30 años siempre que no haya una causa justificada. En caso contrario el vendedor deberá devolver el importe de todas las ayudas que le hayan sido concedidas en esa vivienda.
Una vez aprobada la ley en el Consejo de Ministros se abre un proceso de información pública que durará 15 días, debido a que la ley se ha tramitado por vía de urgencia. Tres o cuatro semanas después el texto volverá al Consejo de Ministros para su segunda lectura. Como se espera que los diferentes grupos parlamentarios presenten enmiendas a la ley es probable que su aprobación definitiva no llegue hasta el segundo semestre de 2022.
Los propietarios piensan vender al vencimiento del contrato de alquiler
Desde la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) afirman que los propietarios ya están comunicando que piensan vender sus viviendas al vencimiento del contrato de alquiler.
“Si hoy mismo se aplicarán las medidas que contiene este anteproyecto de Ley de Vivienda, el pequeño propietario sabe que tiene sobre su alquiler, una espada de Damocles, en forma de área tensionada, que le puede caer en cualquier momento, para córtale de raíz la rentabilidad en el alquiler. Un arrendamiento, secuestrado en el tiempo y congeladas sus rentas por el área tensionada, pudiendo llegar hasta los 11 años sin que el propietario pudiera disponer de la vivienda, y pudiendo llegar incluso a más tiempo, si se siguiera declarando zona tensionada”, alerta José Ramón Zurdo, director general de ANA.
