Qué es la edificalidad urbanística al comprar terreno para construir una casa

Dado que el precio medio de la vivienda en venta en España supera los 2.000 euros el metro cuadrado, de acuerdo con el índice inmobiliario de Fotocasa, muchos consideran la opción de comprar un terreno y construir su propia vivienda. El precio medio general para el metro cuadrado construido es de entre 800 y 1.000 euros, tratándose de una alternativa viable económicamente para quienes están buscando su futuro hogar.

Sin embargo, antes de adquirir un terreno para consturir una vivienda, hay conceptos técnicos que debes controlar. Uno de ellos es la edificabilidad urbanística, un termino clave para la construcción y la planificación urbana. Descubre, con Fotocasa, qué es la edificabilidad urbanística, para qué sirve, cómo se calcula y dónde acudir para solicitarla.

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¿Qué es la edificabilidad urbanística?

La edificabilidad urbanística es la cantidad de metros cuadrados máximos que se pueden construir sobre un terreno. Se trata de un concepto importante tanto para las constructoras o promotoras inmobiliarias como para los particulares que compran un terreno para construirse su propia casa.

Este concepto hace referencia, como decimos, al número total de metros cuadrados que se pueden construir sobre una parcela, teniendo en cuenta el número de plantas. Por lo tanto, a la hora de comprar un terreno para construir, es esencial revisar en el ayuntamiento los datos que aparecen en la cédula urbanística, con el fin de averiguar si cumple con nuestras expectativas.

Los principales factores que influyen en la edificabilidad de un terreno son la localización, el uso admitido (residencial, industrial…) o las condiciones de la edificación (la altura máxima, la profundidad edificable…)

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¿Para qué sirve la edificabilidad urbanística?

Cuando se construye un edificio sobre un terreno, este debe edificarse según los metros cuadrados edificables en la zona, es decir, la edificabilidad urbanística. Este concepto sirve para garantizar el uso adecuado del suelo, evitar la saturación de edificaciones y asegurar un equilibrio entre el desarrollo urbano y otros espacios, como las áreas verdes.

¿Cómo se calcula?

Imagina que quieres comprar un terreno de 200 m2 y está en una zona que, según has podido consultar en la normativa urbanística del ayuntamiento, cuenta con un coeficiente de edificabilidad de 0,75 m2 de techo/m2 de suelo. ¿Cuántos metros cuadrados se pueden edificar en la parcela? Para obtener el dato, es necesario aplicar la siguiente fórmula:

(Metros del solar x coeficiente de edificabilidad = metros cuadrados edificables)

200 m2 x 0,75 m2 de techo/m2 de suelo = 150 metros cuadrados edificables

Este cálculo te permite conocer la superficie máxima que puede tener una vivienda en una parcela, un dato clave para tomar la decisión de comprar un terreno sin edificar es la mejor opción. En función de la cifra obtenida, se debe planificar la construcción según el espacio que se quiera disponer para zona de jardín y el número de plantas permitidas según la normativa municipal.

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Pasos para solicitar la edificabilidad urbanística al comprar terreno

¿Cómo conocer la edificabilidad de una parcela en concreto? Cada municipio establece una normativa urbanística para cada zona, por lo que la edificabilidad máxima varía en función de dónde se encuentra la parcela. Por ejemplo, en áreas residenciales, el índice puede ser bajo para conservar el carácter residencial de la zona, mientras que en zonas más céntricas, este puede ser más elevado para aprovechar el espacio disponible.

Estos son los pasos que debes seguir para solicitar el índice de edificabildad de un terreno antes de decidirte a comprar:

1. Acude a tu ayuntamiento. Algunos ayuntamientos permiten consultar la edificabilidad de las parcelas a través de su página web, aunque otros podrán requerir la solicitud de la cédula urbanística de forma presencial. Esta información también puede consultarse en el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) o el Plan Especial de Ordenación Urbana (PEOU).
2. Consulta el documento y comprueba los datos de la parcela. Comprueba en la documentación todos los datos relativos al terreno que deseas comprar, como la edificabilidad, la dimensión de la parcela, el tipo de suelo… Ten en cuenta que, por lo general, el coeficiente se expresa en porcentajes de metros cuadrados: por ejemplo, 0,75 de metros cuadrados de suelo edificable, lo que supone que el 75% del terreno total se puede edificar.

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