Previsiones y retos para el mercado del alquiler en 2026

Dejamos 2025 atrás como un año marcado por el debate en torno a la cuestión de la vivienda. No en vano, este problema ha ido escalando hasta la primera posición entre las preocupaciones de los españoles a lo largo del año. Así lo confirman diferentes fuentes como Eurostat o el CIS en las encuestas periódicas que realizan. Las dificultades que enfrentan la mayoría de familias para acceder a un hogar, tanto a través de la compra como del alquiler, amenazan con empañar el buen desempeño del país en otros indicadores económicos como el crecimiento del PIB o la creación de empleo.

En el ámbito del alquiler, 2025 cierra como un año de récord en lo que se refiere al precio medio por arrendar un inmueble. En doce provincias, esta opción cuesta ya más de mil euros de media, con lugares como Barcelona, Baleares y Madrid a la cabeza. Sin embargo, el encarecimiento de los alquileres es un fenómeno que va más allá de las grandes ciudades y los principales centros económicos, y que ya afecta de forma generalizada a todo el país.

No debe sorprendernos. Desde el Observatorio del Alquiler llevamos tiempo advirtiendo de las crecientes tensiones en el mercado. El desequilibrio entre la oferta y la demanda cada vez es más acusado. El aumento de la población y la imposibilidad de muchas personas de adquirir una casa en propiedad ha disparado la demanda de vivienda en alquiler en los últimos años, especialmente desde el final de la pandemia de coronavirus.

Con cada vez más personas buscando vivir de alquiler, sería de desear que más viviendas salieran al mercado para poder responder a las necesidades de la población. Sin embargo, 2025 confirma una tendencia que venimos observando desde hace tiempo: una vez más, la oferta de inmuebles disponibles para arrendar vuelve a tocar mínimos.

Si en 2024 se promocionaron unas 717.000 viviendas, un año después la cifra se queda lejos de las 700.000. Es especialmente preocupante si se tiene en cuenta que no hace tanto tiempo, en 2019, lo normal era que la oferta rondara el millón de inmuebles. Así las cosas, parece difícil que el mercado pueda darle la vuelta a este desequilibrio estructural para permitir bajadas de precios que contribuyan a reducir el esfuerzo económico de las familias que viven de alquiler.

Pero ¿qué esperamos que pase en 2026? Aunque las tendencias que observamos desde el Observatorio del Alquiler no apuntan a unas previsiones positivas, sí que detectamos una modulación en el ritmo de subida de los precios, especialmente en los mercados más saturados. La inseguridad jurídica, las presiones demográficas y la necesidad de vivienda seguirán marcando el alquiler en 2026.

La progresiva reducción de oferta se mantendrá este año, ahondando en una situación de escasez que se ha convertido ya en el principal obstáculo para el acceso a la vivienda. Sin embargo, sí que esperamos que el ritmo de caída que observamos en los últimos ejercicios se modere. La tendencia generalizada es hacia la estabilización, pero todavía estamos lejos de poder hablar de recuperación.

La demanda, por su parte, también tenderá a estabilizarse, si bien lo hará en cotas de presión excepcionalmente altas. Parece que nos hemos acostumbrado ya al aumento de la competencia entre inquilinos por acceder a un inmueble, y cifras que hace años nos parecerían totalmente desorbitadas hoy son ya la tónica general del mercado. Una muestra: cada vivienda que se pone en alquiler atrae a más de 130 candidatos solo en los diez primeros días.

En cuanto a los precios, esperamos una desaceleración en el crecimiento de los precios, pero es previsible que se mantengan en máximos históricos. Este fenómeno es significativamente palpable en los grandes mercados, donde el margen de crecimiento se ha vuelto significativamente más estrecho. La razón es simple: muchos inquilinos ya se encuentran al límite de su capacidad financiera.

Fuera de estos centros, todavía podemos esperar que los alquileres sigan subiendo. La presión de la demanda se desplazará hacia la periferia y a provincias que hasta ahora se habían mantenido más estables irán adquiriendo más y más dinamismo, como sucede, por ejemplo, en Guadalajara o Toledo.

A todo esto tenemos que añadir un problema que sigue sin resolverse: la inseguridad jurídica y el debate en torno a la eficacia de medidas como la declaración de zonas tensionadas. Este instrumento ha ido ampliando su alcance en 2025 y, a los territorios donde ya se puso en marcha su aplicación en 2024, como Cataluña o el País Vasco, se han ido sumando otros municipios en Navarra o Galicia.

La incorporación de nuevas localidades a este listado en 2026 tendrá, indudablemente, efectos sobre el comportamiento del alquiler allí donde se ponga en marcha la limitación de precios. También deberemos estar pendientes este año de las consecuencias de nuevas regulaciones como el registro obligatorio de los alquileres turísticos o las posibles medidas para controlar el fraude en los arrendamientos de temporada.

En definitiva, tenemos por delante un año en el que la vivienda seguirá en el foco de la agenda social, política y mediática. La clave del futuro del mercado reside en la capacidad de las administraciones para alcanzar tres palancas fundamentales: la apuesta decidida por la vivienda pública para aumentar su peso en el parque residencial, que ahora ronda el 3%; la estabilidad normativa y los incentivos fiscales para revitalizar la creación de oferta; y el impulso de políticas de reordenación territorial que distribuyan la demanda por todo el país y resten presión a los focos más saturados.

En resumen, 2026 será un año de estabilización de ritmos, pero no de problemas. La necesidad de aumentar la oferta seguirá siendo la máxima prioridad, mientras el mercado continúa su reorganización geográfica en respuesta a los límites de accesibilidad y a la incertidumbre normativa. El acceso a una vivienda digna seguirá siendo, sin duda, una de las principales urgencias sociales en España.