Diferencia entre el índice de actualización de alquileres y el Índice de referencia del precio del alquiler del Gobierno

La nueva Ley de Vivienda ha traído dos nuevos conceptos al sector del alquiler: el Índice de Actualización de Alquileres y el Índice de Referencia del Precio del Alquiler. Dos índices distintos que sirven para funcionalidades diferentes y que pueden traer confusión entre inquilinos y caseros. Desde Fotocasa explicamos qué son y para qué sirve cada uno.

Desde el pasado 15 de marzo ya se puede aplicar el Índice de referencia del precio del alquiler del Gobierno que regula los precios del alquiler en España, de acuerdo con lo que establece la Ley de Vivienda, que entró en vigor el 26 de mayo de 2023.

Sin embargo, durante parte del 2022 y todo el 2023 el incremento del precio del alquiler estuvo limitado al 2%, y a lo largo de 2024 las rentas se actualizarán a un máximo del 3%. Y es que estamos ante dos medidas distintas de la Ley de Vivienda, que analizamos a continuación desde Fotocasa, para poder diferenciarlas entre sí y saber cuándo se aplica cada una de ellas.

Índice de referencia del precio del alquiler del Gobierno: cómo funciona

¿Qué es el Índice de actualización de alquileres?

El índice de actualización del alquiler es el indicativo por el que el precio del alquiler subirá cada año para adaptarse a la subida del coste de vida. Es decir, se aplicará en contratos de alquiler vigente y se renovará cada vez que el alquiler cumpla la anualidad. Antes, esta actualización del precio del alquiler se realizaba de acuerdo al IPC.

Hace exactamente dos años, en abril del 2022, el Gobierno español puso en marcha un paquete de medidas dirigidas a paliar los efectos económicos derivados de la guerra en Ucrania -conocido como Plan de choque de respuesta a la guerra”, para ayudar a los bolsillos de las familias españolas que alquilan viviendas.

Entre éstas estableció el límite de la subida del alquiler al 2% y, por consiguiente su desvinculación del IPC, que era el índice al que se referenciaban hasta entonces la mayoría de los alquileres en España, en baso a los establecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Desde abril de 2022 y hasta el 31 de diciembre de 2023 el precio de los contratos de alquiler se actualizó a partir del Índice de Garantía de Competitividad (IGC), limitado a un máximo del 2%. A lo largo de 2024 el índice de actualización de renta es del 3% y antes de terminar el año el Gobierno dará a conocer el nuevo índice aún por determinar que establecerá el Instituto Nacional de Estadística (INE).

Tal y como establece la ley 12/2023 por el derecho a la vivienda publicada en el BOE, «el Instituto Nacional de Estadística definirá, antes del 31 de diciembre de 2024, un índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda que se fijará como límite de referencia con el objeto de evitar incrementos desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento».

Este Índice de actualización de alquileres se aplica en todo el territorio español y para todas las viviendas en alquiler habitual. 

¿Cuándo no me pueden subir el precio del alquiler?

¿Qué es el Índice de referencia del precio del alquiler del Gobierno?

El Índice de referencia del precio del alquiler del Gobierno se dio a conocer el pasado 15 de marzo y regula el precio de los alquileres de viviendas en zonas consideradas tensionadas; es decir, en las que puede haber riesgo de que haya falta de oferta y exceso de demanda. Es decir, se aplica en los nuevos contratos de alquiler de viviendas en las zonas que se hayan declarado tensionadas.

Cabe destacar que serán las propias comunidades autónomas quienes decidirán qué zonas se consideran tensionadas y cuáles no, y sólo en éstas se podrá aplicar dicha limitación. En el resto se aplicará el índice de actualización de alquileres que, como hemos visto en el punto anterior, en 2024 es del 3%.

Hasta la fecha el límite del precio del alquiler sólo se aplicará en Cataluña, que es la única comunidad autónoma que ha declarado zonas tensionadas y, por lo tanto, donde se puede aplicar: en un total de 140 municipios, concretamente.

Para conocer el precio máximo de cada vivienda fijado por el Gobierno en una determinada zona tensionada sólo deberemos acceder a la página web del Ministerio de Vivienda, buscar el inmueble a través de su dirección exacta o de su referencia catastral, y completarlo con una serie de características (superficie, estado de conservación, certificado energético, extras, etc.).

Es importante tener en cuenta, además de que este límite sólo se aplicará en zonas tensionadas, que los grandes tenedores (es decir, aquellas personas que tengan 5 o más propiedades) no podrán firmar un nuevo contrato de alquiler para una vivienda que supere el límite máximo de la horquilla marcada por este índice. Lo mismo sucederá con los pisos que han estado sin alquilar en los últimos cinco años.

Comunidades con zonas tensionadas para alquiler según la nueva Ley Vivienda

Principales diferencias entre el Índice de actualización de alquileres y el Índice de Referencia del Precio del Alquiler

Como hemos visto a lo largo de este artículo el Índice de actualización del alquiler se aplicará cada año en los contratos de alquiler vigente en toda España (siempre que se indique en los contratos que el precio se actualizará) y sirve para actualizar el precio de la renta anualmente.

Por su parte, el Índice de Referencia del Precio del Alquiler sólo se aplica en zonas consideradas tensionadas -actualmente sólo en algunos municipios de Cataluña- y sirve para poner un precio máximo de la renta en nuevos alquileres, según quién sea el casero (gran tenedor o pequeño propietario.

Índice de Referencia del Alquiler: cómo saber los precios máximos del alquiler