10 choses à savoir sur un contrat de location en Espagne

Si nous cherchons un appartement à louer en Espagne, avant de signer le contrat, de nombreux doutes peuvent surgir concernant le prix, la caution, la durée ou les droits et obligations des locataires et des propriétaires. C’est pourquoi, chez Fotocasa, nous avons analysé l’ensemble des réglementations encadrant les contrats de location et expliqué les 10 points les plus importants que vous devez connaître avant de signer un bail.

1 – Les lois qui régissent les contrats de location en Espagne

En Espagne, il existe différents types de locations et chaque type est régi par une réglementation spécifique.

• Pour les contrats de location de résidence principale, les deux lois applicables sont la Loi sur les Baux Urbains et la Loi pour le Droit au Logement. Ces deux lois répondent à la plupart de nos questions et doivent être respectées par les deux parties (locataires et propriétaires).
• Pour les contrats de location temporaire ou la location de chambres (comme les locations étudiantes), ce type de contrat est principalement régi par la Loi sur les Baux Urbains (LAU) sous la modalité d’« usage autre que le logement » (Articles 3 et 4.3) et, à titre d’appoint, par le Code civil.

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2 – Le prix du contrat de location en Espagne

Le prix d’un logement en location peut être convenu entre les parties conformément à ce qui est établi par la loi. L’article 17 de la Loi sur les Baux Urbains précise que « le loyer sera celui librement fixé par les parties ». Toutefois, cette même loi indique que si le logement se trouve dans une zone tendue, le prix du loyer sera plafonné.

« Dans les contrats de bail de logement soumis à la présente loi où l’immeuble se situe dans une zone résidentielle tendue pendant la période de validité de la déclaration de ladite zone dans les termes prévus par la loi 12/2023 du 24 mai pour le droit au logement, le loyer convenu au début du nouveau contrat ne pourra pas dépasser le dernier loyer du contrat de bail de résidence principale qui était en vigueur au cours des cinq dernières années pour le même logement, après application de la clause de révision annuelle du loyer du contrat précédent, sans que de nouvelles conditions fixant l’imputation au locataire de charges ou de frais qui n’étaient pas repris dans le contrat précédent ne puissent être établies », indique l’article 17.6 de la LAU.

Ainsi, avant de fixer le loyer, nous devons savoir si l’Administration a appliqué une limitation dans notre zone.

Pour les logements en location temporaire, ces limites ne s’appliquent pas, le prix du loyer doit donc être fixé d’un commun accord entre le locataire et le propriétaire.

2.1 – Qui doit prendre en charge les frais annexes dans un contrat de location espagnol

En plus du prix du loyer, il existe en Espagne d’autres frais supplémentaires qui peuvent être imputés au locataire ou au propriétaire :

• La taxe foncière (IBI) et les charges de copropriété : par défaut, ces charges incombent au propriétaire. Conformément à l’article 20.1 de la LAU, « Charges générales et services individuels », à condition que cela soit clairement spécifié dans le contrat et que le montant à payer soit indiqué, ces frais peuvent être répercutés sur le locataire.
• La taxe d’enlèvement des ordures ménagères : également régie par l’article 20.1 de la LAU, elle est payée par défaut par le propriétaire mais peut être répercutée sur le locataire si elle est ajoutée au contrat, avec la différence qu’il n’est PAS obligatoire que le montant annuel exact figure au contrat pour que la clause soit valable.
• Les frais d’agence : conformément à la première disposition finale de la Loi pour le Droit au Logement, les frais de gestion immobilière et de formalisation du contrat sont toujours à la charge du propriétaire.
  • En location temporaire, le contrat peut déterminer quelle partie prend en charge ces frais.
• Les charges de fournitures du logement : elles sont régies par l’article 20.3 de la Loi sur les Baux Urbains (LAU), qui dispose que « Les dépenses pour les services dont dispose le bien loué et qui sont individualisées par des compteurs seront dans tous les cas à la charge du locataire. »

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3 – Comment fonctionne la caution du contrat de location en Espagne ?

La caution de location en Espagne est régie par l’article 36.1 de la Loi sur les Baux Urbains (LAU). La loi fixe obligatoirement des montants minimaux et maximaux selon le type de location :

• Résidence principale : la caution obligatoire est de 1 mois de loyer.
• Location temporaire : la caution obligatoire est de 2 mois de loyer.

En dehors de la caution légale (le mois obligatoire), le propriétaire peut vous demander des garanties complémentaires (comme un dépôt de garantie en espèces supplémentaire ou une caution bancaire) conformément à l’article 36.5 de la LAU. Néanmoins, pour les résidences principales, la loi fixe une limite stricte : les garanties complémentaires ne peuvent pas dépasser 2 mois de loyer.

4 – Quelle est la durée d’un contrat de location en Espagne et des prorogations de bail ?

La durée d’un contrat de location, régie par l’article 9 de la LAU, indique que la durée du contrat est librement convenue entre le propriétaire et le locataire (par exemple, un an). Cependant, la loi protège le locataire en lui accordant un droit de reconduction obligatoire :

• Contrats allant jusqu’à 5 ou 7 ans : si le contrat signé est inférieur à 5 ans (lorsque le propriétaire est une personne physique) ou 7 ans (si le propriétaire est une entreprise ou une personne morale), le contrat se prorogera obligatoirement d’année en année jusqu’à atteindre ce minimum de 5 ou 7 ans.
• Cette reconduction est obligatoire pour le propriétaire, mais facultative pour le locataire.

Pour ne pas renouveler le contrat : lorsque les 5 ans obligatoires sont atteints (ou 7 ans s’il s’agit d’une entreprise), le bailleur doit donner un préavis de 4 mois s’il ne souhaite pas renouveler. Si c’est le locataire qui souhaite partir, le délai de préavis est de 2 mois.

5 – Les délais de préavis dans les contrats de location espagnols

• Pour résilier le contrat de location au cours des 5 ou 7 ans : 30 jours à l’avance.
• Pour annuler le contrat une fois les 5 ou 7 ans écoulés : 2 mois pour le locataire et 4 mois pour le propriétaire.
• Pour réviser le prix du loyer selon l’IPC ou l’IRAV : le propriétaire doit préviser par écrit 1 mois avant la date anniversaire annuelle du contrat.
• Pour restituer la caution : le propriétaire dispose d’un délai de 30 jours (un mois) pour restituer le montant de la caution à compter de la signature du document de résiliation du contrat.

6 – Comment résilier un contrat de location en Espagne de manière anticipée

Avant l’échéance des 5 ou 7 ans : l’article 11 régit le droit du locataire de rompre le contrat de manière anticipée sans devoir accomplir les 5 années complètes. Le minimum obligatoire implique qu’au moins 6 mois s’en soient écoulés depuis la signature du contrat. Le locataire doit le notifier au propriétaire de manière formelle (par écrit ou par burofax) avec un préavis d’au moins 30 jours.

Au cours de la période de 5 ou 7 ans, le locataire peut décider de ne pas proroger la durée de la location jusqu’à 5 ans en prévenant 30 jours à l’avance par rapport à l’échéance de l’une des annuités.

Que se passe-t-il lorsque les 5 ou 7 ans sont écoulés ?

Si la date d’échéance arrive et qu’aucune des deux parties ne se manifeste (le propriétaire devant prévenir 4 mois à l’avance et le locataire 2 mois), le contrat entre en reconduction tacite. Le contrat sera obligatoirement prorogé par périodes annuelles jusqu’à un maximum de 3 ans supplémentaires.

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7 – La révision du prix du loyer

Selon la réglementation espagnole, le prix du loyer peut être révisé à chaque échéance annuelle du contrat. Cette augmentation que le propriétaire peut appliquer chaque année vise à adapter le loyer au coût de la vie. Elle est régie par l’article 18 de la LAU.
Le contrat doit inclure une clause stipulant expressément que le loyer sera révisé chaque année. Si le contrat ne mentionne aucune révision, le loyer reste identique pendant les 5 ou 7 ans que dure la location et aucune hausse ne peut être appliquée par défaut.

Si les 5 années obligatoires de location ont expiré (ou 7 ans si le propriétaire est une entreprise) et que le contrat prend fin, le propriétaire a le droit de vouloir le renouveler mais en proposant un nouveau prix, nettement plus élevé. Il ne s’agit plus alors d’une « révision », mais d’un nouveau contrat ou d’une prorogation assortie de nouvelles conditions.

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8 – Que se passe-t-il avec les pannes et réparations dans un logement loué

L’article 21.1 de la LAU établit que le propriétaire est tenu d’effectuer toutes les réparations nécessaires pour maintenir le logement dans des conditions d’habitabilité destinées à l’usage convenu. Le propriétaire ne peut pas augmenter votre loyer pour la réalisation de ces réparations. Dans ce type de pannes, on retrouve les problèmes de tuyauterie, la chaudière, la toiture, etc.

Mais l’article 21.4 précise que « les petites réparations exigées par l’usure liée à l’usage ordinaire du logement seront à la charge du locataire ». Changer des ampoules grillées, la sangle d’un volet qui casse, une poignée de porte, le filtre de la hotte aspirante ou le flexible de la douche.

Comme la LAU ne donne pas de chiffre exact, la jurisprudence a fixé des critères au fil des ans. Aujourd’hui, une réparation est considérée comme une « petite réparation » à la charge du locataire lorsqu’elle remplit ces trois conditions :

• Faible coût financier : la limite est généralement fixée autour de 100 – 150 euros. Si la réparation coûte plus cher, elle est généralement considérée comme une obligation du propriétaire.
• Concerne des éléments mineurs : robinets, ampoules, serrures… et non la structure ou les services centraux du logement.
• Origine des dommages : la détérioration est due à l’utilisation quotidienne du locataire et non à la vétusté de l’appareil.

9 – Étapes pour quitter un logement en location en Espagne

En Espagne, que ce soit avant l’échéance du contrat, au terme des 5 ou 7 ans ou pendant une prorogation, pour quitter un appartement en location et résilier le contrat, il convient de suivre les étapes suivantes :

1. Effectuer le préavis dans le délai convenu et par écrit. Ce préavis doit inclure la date exacte à laquelle le logement sera libéré.
2. Rendre le logement dans le même état qu’il a été reçu. Cela comprend le nettoyage, le fait de rendre la maison peinte dans la même couleur, sans trous dans les murs ou en remettant la serrure d’origine si la serrure de l’appartement loué a été changée.
3. Tout documenter et prendre des photos et vidéos de l’état des lieux. Idéalement, le propriétaire et le locataire doivent inspecter le logement ensemble accompagnés de deux témoins pour éviter de futurs malentendus.
4. Signer un document de résiliation du contrat et un récépissé de remise des clés afin d’officialiser la fin du contrat. Ce document doit préciser si l’appartement est rendu en bon ou en mauvais état.
5. Restitution de la caution : dans un délai de 30 jours, elle doit être restituée.

10 – Foire aux questions sur les contrats de location espagnols

Que se passe-t-il si le propriétaire vend l’appartement loué ou décède ?

Si votre propriétaire vend le logement à une autre personne, le contrat de location n’est pas rompu. Le nouvel acquéreur ne peut pas vous expulser ni modifier vos conditions au seul motif d’avoir acheté le logement. Le nouveau propriétaire deviendra le nouveau bailleur. Avant de le vendre à un tiers, le propriétaire a l’obligation de le proposer en priorité au locataire. Vous bénéficiez d’un droit de préemption pour l’acheter au même prix que celui proposé aux acheteurs extérieurs.

En cas de décès, ce sont les héritiers qui deviendraient les nouveaux propriétaires bailleurs.

Le propriétaire en Espagne peut-il entrer dans l’appartement loué ?

Non. Le domicile est constitutionnellement inviolable. Le bailleur ne peut pas entrer sans le consentement explicite du locataire ou une autorisation judiciaire, même s’il est le propriétaire du bien. Le faire constitue un délit de violation de domicile.
Bien qu’il existe des situations spécifiques où la loi exige que le locataire coopère et autorise l’accès, cela doit toujours se faire sous réserve d’un préavis, d’un accord mutuel et avec le consentement donné à ce moment-là, comme pour effectuer des réparations nécessaires (Article 21.3 de la LAU).

Quand la caution de location est-elle restituée en Espagne ?

Conformément à l’article 36.4 de la Loi sur les Baux Urbains, à la fin du contrat, si le logement est en bon état et qu’il n’y a pas de factures d’eau/électricité en attente :
Le propriétaire est tenu de restituer la caution. Le délai légal est d’un mois à compter de la remise des clés et de la signature du document de résiliation du contrat.

Peut-on utiliser la caution pour payer le dernier mois de loyer ?

Non, en Espagne, la caution ne peut pas être utilisée pour payer le dernier mois de loyer. Bien que la loi ne formule pas explicitement la phrase « il est interdit de payer le dernier mois avec la caution », cette interdiction découle de l’objet même assigné à cet argent par la LAU. L’article 36.1 de la Loi sur les Baux Urbains établit que la remise d’une caution en espèces est obligatoire lors de la conclusion du contrat. La jurisprudence civile précise que la caution est une garantie réelle exclusivement destinée à couvrir d’éventuelles détériorations ou dommages matériels causés par le locataire dans le logement ainsi qu’à couvrir les dettes de fournitures (électricité, eau, gaz) arrivant après le départ du locataire.

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