10 Dinge, die Sie über einen Mietvertrag in Spanien wissen müssen

Wenn wir eine Mietwohnung in Spanien suchen, können vor der Unterzeichnung des Vertrags viele Fragen bezüglich Preis, Kaution, Dauer oder den Rechten und Pflichten von Mietern und Vermietern auftauchen. Aus diesem Grund haben wir bei Fotocasa alle Vorschriften analysiert, die Mietverträge betreffen, und die 10 wichtigsten Punkte zusammengefasst, die Sie vor der Unterzeichnung eines Mietvertrags kennen sollten.

1 – Die Gesetze, die Mietverträge in Spanien regeln

In Spanien gibt es verschiedene Arten von Mietverhältnissen, und jede Art wird durch eine spezifische Gesetzgebung geregelt.

• Bei Mietverträgen für den Hauptwohnsitz sind die beiden maßgeblichen Gesetze das Gesetz über städtische Mietverhältnisse (LAU) und das Gesetz über das Recht auf Wohnraum. In diesen beiden Gesetzen finden wir die Antwort auf die meisten unserer Fragen, und beide Parteien (Mieter und Vermieter) müssen sie einhalten.
• Bei Befristeten Mietverträgen oder Zimmervermietungen (wie etwa bei Studentenwohnungen) wird diese Art von Vertrag hauptsächlich durch das Gesetz über städtische Mietverhältnisse (LAU) unter der Modalität “Nutzung zu anderen Zwecken als Wohnraum” (Artikel 3 und 4.3) und ergänzend durch das Zivilgesetzbuch (Código Civil) geregelt.

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2 – Der Mietpreis im spanischen Mietvertrag

Der Preis einer Mietwohnung kann zwischen den Parteien gemäß den gesetzlichen Bestimmungen vereinbart werden. Das Gesetz über städtische Mietverhältnisse legt in Artikel 17 fest, dass „die Miete von den Parteien frei vereinbart wird“. Dasselbe Gesetz weist jedoch darauf hin, dass die Miete begrenzt ist, wenn sich die Wohnung in einem angespannten Wohnungsmarkt befindet.

„Bei Mietverträgen über Wohnraum, die diesem Gesetz unterliegen und bei denen sich die Immobilie während der Geltungsdauer der Erklärung des besagten Gebiets in einem angespannten Wohngebiet gemäß den Bestimmungen des Gesetzes 12/2023 vom 24. Mai über das Recht auf Wohnraum befindet, darf die zu Beginn des neuen Vertrags vereinbarte Miete die letzte Miete des Mietvertrags über den Hauptwohnsitz, der in den letzten fünf Jahren für dieselbe Wohnung galt, nicht überschreiten, nachdem die jährliche Mietanpassungsklausel des vorherigen Vertrags angewendet wurde, ohne dass neue Bedingungen festgelegt werden dürfen, die dem Mieter Gebühren oder Kosten auferlegen, die im vorherigen Vertrag nicht enthalten waren“, heißt es in Artikel 17.6 der LAU.

Bevor wir also die Miete festlegen, müssen wir wissen, ob die Verwaltung in unserer Region Obergrenzen angewendet hat.

Für befristete Mietwohnungen gelten diese Beschränkungen nicht, sodass der Mietpreis im Einvernehmen zwischen Mieter und Vermieter festgelegt werden muss.

2.1 – Wer muss die Zusatzkosten in einem spanischen Mietvertrag tragen?

Neben dem Mietpreis gibt es in Spanien weitere zusätzliche Kosten, die auf den Mieter oder den Eigentümer umgelegt werden könnten:

• Die Grundsteuer (IBI) und die Gemeinschaftskosten (Comunidad): Standardmäßig fallen diese Kosten dem Eigentümer zu. Gemäß Artikel 20.1 der LAU („Allgemeine Kosten und individuelle Dienstleistungen“) können diese Kosten auf den Mieter umgelegt werden, sofern dies im Vertrag klar festgelegt ist und der zu zahlende Betrag angegeben wird.
• Die Müllgebühr: Ebenfalls geregelt durch Artikel 20.1 der LAU, wird sie standardmäßig vom Eigentümer gezahlt. Wenn sie jedoch im Vertrag aufgenommen wird, kann sie auf den Mieter umgelegt werden – mit dem Unterschied, dass der genaue Jahresbetrag NICHT im Vertrag stehen muss, damit die Klausel gültig ist.
• Die Maklergebühren: Gemäß der Ersten Schlussbestimmung des Gesetzes über das Recht auf Wohnraum gehen die Kosten für die Immobilienverwaltung und die Vertragsabwicklung immer zu Lasten des Eigentümers.
  • Bei befristeter Vermietung kann im Vertrag vereinbart werden, wer diese Kosten übernimmt.
• Nebenkosten der Wohnung: Diese werden in Artikel 20.3 des Gesetzes über städtische Mietverhältnisse (LAU) geregelt, wo es heißt: „Die Kosten für Dienstleistungen der gemieteten Immobilie, die durch Zählergeräte individualisiert werden, gehen in jedem Fall zu Lasten des Mieters.“

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3 – Wie funktioniert die Kaution beim Mietvertrag in Spanien?

Die Mietkaution in Spanien ist in Artikel 36.1 des Gesetzes über städtische Mietverhältnisse (LAU) geregelt. Das Gesetz schreibt je nach Art der Vermietung Höchst- und Mindestbeträge vor:

• Hauptwohnsitz: Die gesetzliche Kaution beträgt 1 Monatsmiete.
• Befristete Vermietung: Die gesetzliche Kaution beträgt 2 Monatsmieten.

Neben der gesetzlichen Kaution (dem obligatorischen Monat) kann der Eigentümer zusätzliche Garantien verlangen (wie eine zusätzliche Barkaution oder eine Bankbürgschaft) gemäß Artikel 36.5 der LAU. Für Hauptwohnsitze setzt das Gesetz jedoch eine strikte Grenze: Zusätzliche Garantien dürfen 2 Monatsmieten nicht überschreiten.

4 – Wie lange läuft ein Mietvertrag in Spanien und wie funktionieren die Vertragsverlängerungen?

Die Dauer eines Mietvertrags, geregelt durch Artikel 9 der LAU, wird frei zwischen Eigentümer und Mieter vereinbart (zum Beispiel ein Jahr). Das Gesetz schützt jedoch den Mieter, indem es ihm das Recht auf eine gesetzliche Pflichtverlängerung einräumt:

• Verträge bis zu 5 oder 7 Jahren: Wenn der unterzeichnete Vertrag kürzer als 5 Jahre ist (wenn der Eigentümer eine natürliche Person ist) oder 7 Jahre (wenn der Eigentümer ein Unternehmen oder eine juristische Person ist), verlängert sich der Vertrag zwingend Jahr für Jahr, bis dieses Minimum von 5 oder 7 Jahren erreicht ist.
• Diese Verlängerung ist für den Vermieter verpflichtend, für den Mieter jedoch freiwillig.

Um den Vertrag nicht zu verlängern: Wenn die obligatorischen 5 Jahre (oder 7 Jahre bei einem Unternehmen) erreicht sind, muss der Vermieter 4 Monate im Voraus informieren, wenn er nicht verlängern möchte. Möchte der Mieter ausziehen, beträgt die Kündigungsfrist 2 Monate.

5 – Kündigungs- und Benachrichtigungsfristen in spanischen Mietverträgen

• Um den Mietvertrag innerhalb der 5 oder 7 Jahre vorzeitig zu kündigen: 30 Tage im Voraus.
• Um den Vertrag nach Ablauf der 5 oder 7 Jahre zu beenden: 2 Monate für den Mieter und 4 Monate für den Vermieter.
• Um den Mietpreis anzupassen gemäß VPI (IPC) oder IRAV: Der Eigentümer muss 1 Monat vor Ablauf des jeweiligen Vertragsjahres schriftlich benachrichtigen.
• Für die Rückgabe der Kaution: Der Eigentümer hat eine Frist von 30 Tagen (einem Monat), um das Kautionsgeld ab dem Zeitpunkt der Unterzeichnung des Vertragsaufhebungsdokuments zurückzuzahlen.

6 – Wie man einen Mietvertrag in Spanien vorzeitig kündigt

Vor Ablauf der 5 oder 7 Jahre: Artikel 11 regelt das Recht des Mieters, den Vertrag vorzeitig zu kündigen, ohne die vollen 5 Jahre erfüllen zu müssen. Die gesetzliche Mindestdauer beträgt 6 Monate ab Unterzeichnung des Vertrags. Der Mieter muss dies dem Eigentümer nachweisbar (schriftlich oder per Burofax) mit einer Frist von mindestens 30 Tagen mitteilen.

Innerhalb der 5- oder 7-Jahres-Frist kann der Mieter entscheiden, die Mietdauer nicht auf bis zu 5 Jahre zu verlängern, indem er dies 30 Tage vor Ablauf eines jeden Vertragsjahres ankündigt.

Was passiert, wenn die 5 oder 7 Jahre abgelaufen sind?

Wenn dieses Ablaufdatum erreicht ist und keine der beiden Parteien etwas mitteilt (der Vermieter muss 4 Monate und der Mieter 2 Monate im Voraus informieren), geht der Vertrag in eine stumme Verlängerung (Prórroga Tácita) über. Der Vertrag verlängert sich automatisch um einjährige Zeiträume bis zu maximal 3 weiteren Jahren.

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7 – Die Anpassung des Mietpreises

Nach spanischem Recht kann der Mietpreis jedes Mal angepasst werden, wenn ein Vertragsjahr vollendet wird. Diese Erhöhung, die der Eigentümer jedes Jahr vornehmen kann, dient dazu, die Miete an die Lebenshaltungskosten anzupassen. Sie ist in Artikel 18 der LAU geregelt.
Der Vertrag muss eine Klausel enthalten, die ausdrücklich besagt, dass die Miete jedes Jahr angepasst wird. Wenn der Vertrag keine Anpassung erwähnt, bleibt die Miete während der gesamten 5 oder 7 Jahre der Mietdauer identisch und kann nicht standardmäßig erhöht werden.

Wenn die obligatorischen 5 Jahre Mietdauer abgelaufen sind (oder 7 Jahre, wenn der Eigentümer ein Unternehmen ist) und der Vertrag endet, hat der Eigentümer das Recht, ihn verlängern zu wollen, jedoch unter Vorschlag eines neuen, deutlich höheren Preises. Dies ist keine “Anpassung” mehr, sondern ein neuer Vertrag oder eine Verlängerung zu neuen Bedingungen.

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8 – Was passiert bei Reparaturen und Schäden in einer Mietwohnung?

Artikel 21.1 der LAU legt fest, dass der Eigentümer verpflichtet ist, alle Reparaturen durchzuführen, die erforderlich sind, um die Wohnung in einem bewohnbaren Zustand zu erhalten, der dem vereinbarten Zweck dient. Der Vermieter kann die Miete für die Durchführung dieser Reparaturen nicht erhöhen. Zu dieser Art von Schäden gehören Defekte an Rohrleitungen, dem Heizkessel, dem Dach usw.

Artikel 21.4 stellt jedoch klar, dass „kleine Reparaturen, die durch die Abnutzung des gewöhnlichen Gebrauchs der Wohnung erforderlich werden, zu Lasten des Mieters gehen“. Das Auswechseln durchgebrannter Glühbirnen, die gerissene Schnur eines Rollladens, ein Türknauf, der Filter der Dunstabzugshaube oder der Brauseschlauch der Dusche.

Da die LAU keinen genauen Geldbetrag nennt, haben die Gerichte im Laufe der Jahre Kriterien festgelegt. Heute gilt eine Reparatur als “Kleinreparatur” zu Lasten des Mieters, wenn sie diese drei Anforderungen erfüllt:

• Niedrige finanzielle Kosten: Die Grenze wird gewöhnlich bei etwa 100 – 150 Euro angesetzt. Kostet die Reparatur mehr, gilt sie in der Regel als Pflicht des Vermieters.
• Betrifft kleinere Elemente: Wasserhähne, Glühbirnen, Schlösser… nicht die Bausubstanz oder zentrale Einrichtungen des Hauses.
• Schadensursache: Der Defekt ist auf die tägliche Nutzung durch den Mieter zurückzuführen und nicht darauf, dass das Gerät alt war.

9 – Schritte zum Auszug aus einer Mietwohnung in Spanien

In Spanien müssen sowohl vor Ablauf des Vertrags als auch nach Ablauf der 5 oder 7 Jahre sowie während einer Verlängerung folgende Schritte befolgt werden, um eine Mietwohnung zu verlassen und den Vertrag zu beenden:

1. Die Kündigung fristgerecht und schriftlich einreichen. Diese Benachrichtigung sollte das genaue Datum enthalten, an dem die Wohnung übergeben wird.
2. Die Wohnung im gleichen Zustand hinterlassen, wie sie übernommen wurde. Dazu gehören die Reinigung, das Streichen des Hauses in derselben Farbe, das Schließen von Löchern in der Wand oder das Wiedereinsetzen des ursprünglichen Schlosses, falls das Schloss der Mietwohnung ausgetauscht wurde.
3. Alles dokumentieren sowie Fotos und Videos vom Zustand der Wohnung machen. Idealerweise sollten Vermieter und Mieter die Wohnung gemeinsam mit zwei Zeugen besichtigen, um spätere Missverständnisse zu vermeiden.
4. Ein Dokument zur Vertragsaufhebung und eine Bestätigung über die Schlüsselübergabe unterzeichnen, um die Beendigung des Vertrags zu formalisieren. In diesem Dokument sollte vermerkt werden, ob die Wohnung in gutem oder schlechtem Zustand zurückgegeben wird.
5. Rückgabe der Kaution: Innerhalb einer Frist von 30 Tagen muss diese zurückgezahlt werden.

10 – Häufig gestellte Fragen zu spanischen Mietverträgen

Was passiert, wenn der Vermieter die Mietwohnung verkauft oder stirbt?

Wenn Ihr Vermieter die Wohnung an eine andere Person verkauft, wird der Mietvertrag nicht aufgelöst. Der neue Käufer kann Sie nicht einfach auf die Straße setzen oder Ihre Bedingungen ändern, nur weil er das Haus gekauft hat. Der neue Eigentümer wird der neue Vermieter. Vor dem Verkauf an Dritte ist der Vermieter verpflichtet, die Wohnung zuerst dem Mieter anzubieten. Sie haben ein Vorkaufsrecht, sie zum gleichen Preis zu erwerben, der externen Käufern angeboten wird.

Im Todesfall werden die Erben zu den neuen Vermietern.

Darf der Vermieter in Spanien die vermietete Wohnung betreten?

Nein. Die Wohnung ist verfassungsrechtlich unverletzlich. Der Vermieter darf die Wohnung nicht ohne ausdrückliche Zustimmung des Mieters oder eine gerichtliche Genehmigung betreten, selbst wenn er Eigentümer der Immobilie ist. Dies stellt den Straftatbestand des Hausfriedensbruchs dar.
Obwohl es spezifische Situationen gibt, in denen das Gesetz verlangt, dass der Mieter kooperiert und Zutritt gewährt, geschieht dies immer nur nach vorheriger Ankündigung, in gegenseitigem Einvernehmen und mit Zustimmung im jeweiligen Moment, wie etwa zur Durchführung notwendiger Reparaturen (Artikel 21.3 der LAU).

Wann wird die Mietkaution in Spanien zurückgezahlt?

Gemäß Artikel 36.4 des Gesetzes über städtische Mietverhältnisse gilt bei Vertragsende, sofern sich die Wohnung in gutem Zustand befindet und keine Rechnungen offenstehen:
Der Eigentümer ist verpflichtet, die Kaution zurückzuzahlen. Die gesetzliche Frist beträgt einen Monat ab dem Zeitpunkt der Schlüsselübergabe und der Unterzeichnung des Vertragsaufhebungsdokuments.

Kann die Kaution verwendet werden, um die letzte Monatsmiete zu bezahlen?

Nein, in Spanien darf die Kaution nicht zur Bezahlung der letzten Monatsmiete verwendet werden. Obwohl das Gesetz nicht wörtlich den Satz “es ist verboten, die letzte Miete mit der Kaution zu bezahlen” enthält, ergibt sich das Verbot aus dem Zweck, den die LAU diesem Geld zuweist. Artikel 36.1 des Gesetzes über städtische Mietverhältnisse legt fest, dass die Übergabe einer Barkaution bei Vertragsabschluss obligatorisch ist. Die Zivilrechtsprechung bestimmt, dass die Kaution eine dingliche Sicherheit ist, die ausschließlich dazu dient, etwaige Mängel oder Sachschäden zu decken, die der Mieter in der Wohnung verursacht hat, sowie offene Rechnungen für Nebenkosten (Strom, Wasser, Gas) zu begleichen, die nach dem Auszug des Mieters eingehen.

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